Polska Zawirowania magazynom niestraszne

Jak wynika z raportu „At A Glance Rynek powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce w III kwartale 2020 r.”, opublikowanego przez BNPPRE Poland, na koniec września całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyła o około 300 tys. mkw. pułap 20 mln mkw. powierzchni. Największa część istniejących zasobów - 4,8 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co odpowiada 24 proc. wolumenu krajowego, jest ulokowana w strefie Warszawa I i II. Dynamicznie rozwijają się także pozostałe wiodące regiony magazynowe, czyli Górny Śląsk, Polska Centralna, Poznań i Dolny Śląsk (Wrocław), które na koniec III kwartału 2020 roku wspólnie skupiały 55 proc. istniejących zasobów (prawie 11,3 mln mkw.). Na lokalizacje rozwojowe, do grona których zaliczane są Kraków, Trójmiasto, Wschód (Białystok / Rzeszów / Lublin), Toruń / Bydgoszcz, Szczecin, Zachód i Opole, obecnie przypada prawie 20 proc. ogółu zasobów co stanowi ponad 3,9 mln mkw. powierzchni przemysłowo-logistycznej.

Sektor przemysłowo-logistyczny w Polsce od kilku lat przeżywa rozkwit. Rozwój dróg szybkiego ruchu włączył nasz kraj w korytarze logistyczne Europy Zachodniej, co bardzo podniosło atrakcyjność lokalizacji w Polsce. Nowoczesne powierzchnie magazynowe o wysokiej jakości, wciąż dobra dostępność terenów w atrakcyjnych cenach, wykwalifikowani pracownicy, niższe koszty pracy, wiele udogodnień oferowanych przez strefy ekonomiczne czy w końcu spory, lokalny rynek zbytu, to najważniejsze z szeregu atutów, które pozwalają Polsce z sukcesem konkurować o inwestycje produkcyjne, dystrybucyjne czy o przeżywający rozkwit w ostatnich latach segment e-commerce. Obserwujemy, że koronakryzys może jeszcze wzmocnić ten trend – mówi Igor Roguski, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Europa Środkowo - Wschodnia, BNP Paribas Real Estate Poland.

W ciągu całego 2020 roku na polski rynek magazynowy dostarczono ponad 1,7 mln mkw. nowej powierzchni, z czego 676 tys. mkw. w III kwartale. W okresie lipiec-wrzesień największy przyrost nowej podaży odnotowano w regionach Górnego Śląska (232 tys. mkw.) oraz Dolnego Śląska (110 tys. mkw.). W tej drugiej strefie oddano do użytkowania m.in. duży kompleks magazynowy Hillwood (53 tys. mkw.) w Oleśnicy, która zyskała na atrakcyjności dzięki otwarciu kilka lat temu drogi ekspresowej S8 pomiędzy Wrocławiem a Łodzią. Natomiast wpływ na wzrost atrakcyjności terenów na północ od Wrocławia miało ukończenie w 2019 roku trasy S5 do Poznania.

Od początku roku najwięcej nowej powierzchni oddano do użytkowania w regionie Warszawa II. Bieżący rok przyniósł również znaczący wzrost zasobów magazynowych w tzw. strefach rozwojowych, zwłaszcza w Trójmieście, regionie Zachód rozciągającym się pomiędzy granicą polsko – niemiecką a trasą ekspresową S3 oraz w duo-strefie Bydgoszcz / Toruń.

Chociaż ostatnie kilka lat przyniosło podwojenie wolumenu powierzchni magazynowej w Polsce, aktywność deweloperów na rynku wciąż jest relatywnie wysoka. Na koniec III kwartału w budowie pozostawało 1,53 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, nieznacznie mniej (o około 15 proc.) niż w analogicznym okresie 2019 roku. Najwięcej rozpoczętych inwestycji zarejestrowano na Górnym Śląsku (352 tys. mkw.) oraz w strefach Warszawa I i II (322 tys. mkw.), przy czym aż 240 tys. mkw. znajduje się w strefie Warszawa II. Znaczna część powierzchni magazynowej (około 585 tys. mkw.) realizowana jest obecnie w strefach rozwojowych, a zwłaszcza w regionach Zachód (np. kolejne duże centrum dystrybucyjne z segmentu e-commerce), Trójmiasto i Wschód (okolice Rzeszowa i Lublina).

Wskaźnik pustostanów zanotował wzrost w odniesieniu do poprzedniego kwartału i na koniec września wyniósł 8,5 proc. (+1,5 p.p.). Najwięcej powierzchni niewynajętej pozostaje obecnie w strefie Warszawa I (14 proc.) i na Górnym Śląsku (11 proc.), najmniej natomiast w Szczecinie i Polsce Wschodniej (0,7 proc.). Stawki czynszów w III kwartale pozostały na stabilnym poziomie.

Mimo trwającego globalnego kryzysu ekonomicznego, wartość popytu brutto (bez kontraktów krótkoterminowych - do 12 miesięcy) w ciągu trzech pierwszych kwartałów 2020 roku była najwyższym wynikiem w historii rynku magazynowo-przemysłowego w Polsce (3,7 mln mkw.), analizując wyniki analogicznych okresów minionych lat. Tylko w III kwartale całkowity wolumen transakcji wyniósł 1,3 mln mkw. Przy założeniu, że w ostatnim kwartale 2020 roku tempo wzrostu wartości popytu brutto nie zmaleje, możemy być świadkami pobicia rocznego rekordu wielkości najmu. Rośnie także wolumen umów krótkoterminowych (do 12 miesięcy), które w warunkach trwającej pandemii cieszą się sporym zainteresowaniem wśród najemców. Od początku roku ich wielkość wyniosła prawie 380 tys. mkw. W strukturze popytu w III kwartale 2020 roku dominowały zdecydowanie umowy na nowe powierzchnie, które stanowiły 64 proc. popytu brutto. Na renegocjacje przypadło 33 proc. całkowitego wolumenu najmu.

Fundamenty sektora przemysłowo-logistycznego w Polsce są stabilne, a obecna sytuacja na rynkach europejskich może okazać się dodatkowym bodźcem rozwojowym.

Ostatnie miesiące, naznaczone pandemią i koniecznością izolacji społecznej, przyspieszyły przeniesienia części aktywności zakupowej do kanału online. Rozwój segmentu e-commerce kreuje dodatkowe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. W sprawnej obsłudze zamówień sprzedaży internetowej kluczowe stają się centra dystrybucyjne usytuowane jak najbliżej odbiorcy końcowego („last mile logistics”). Polski rynek magazynowy może stać się również beneficjentem zmian rozważanych przez europejskie firmy produkcyjne w celu skrócenia i zabezpieczenia łańcuchów dostaw. W perspektywie długoterminowej, „nearshoring” i dywersyfikacja źródeł dostaw mogą jeszcze umocnić pozycję Polski jako ważnego ogniwa łańcucha logistycznego w Europie – mówi Robert Pawłowski, zastępcy dyrektora Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w BNP Paribas Real Estate Poland.