Polska Popyt na biura w regionach

W I połowie 2022 roku najemcy na głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wynajęli łącznie prawie 343 tys. mkw., co jest najwyższą wartością odnotowaną w historii regionalnych rynków biurowych w I półroczu. Prawie połowę popytu wygenerowały firmy z sektora usług dla biznesu oraz IT – odpowiednio 24,8 i 22,1 proc. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna, której udział w całkowitym wolumenie transakcji najmu sięgnął 13,1 proc.

Aktywność najemców rośnie z kwartału na kwartał. W II kwartale 2022 roku całkowity popyt na głównych rynkach regionalnych wyniósł prawie 190 tys. mkw., co oznacza wzrost o prawie 24 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i o ponad 12 proc. względem II kwartału 2021. Podobnie jak w Warszawie, w regionach także odnotowano wzrost aktywności najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu. Transakcje tego typu na rynkach regionalnych w II kwartale 2022 roku stanowiły 35 proc. całkowitego popytu (wzrost o 18 pp. w stosunku do I kwartału 2022). W ciągu sześciu miesięcy roku całkowity udział renegocjacji wyniósł 27 proc. Na nowe umowy przypadło 48,4 proc. całkowitego popytu, natomiast pozostałe 24,6 proc. stanowiły przednajmy (12,4 proc.), ekspansje (6,9 proc.) oraz transakcje na potrzeby własne (5,3 proc.) – mówi Agnieszka Giermakowska, dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Na koniec II kwartału 2022 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą wyniosły ponad 6,34 mln mkw. Po I kwartale, w którym oddano do użytku rekordową ilość ponad 243,5 tys. mkw. biur, II kwartał przyniósł znaczący spadek wolumenu nowej podaży. W tym okresie deweloperzy ukończyli niewiele ponad 68 tys. mkw. w 10 budynkach. Wśród największych ukończonych inwestycji w I połowie roku znalazły się: budynki A1 i A2 w ramach kompleksu Global Office Park w Katowicach (łącznie 55,2 tys. mkw., I kwartale), .Ktw II w Katowicach (39,9 tys. mkw., I kwartał), Midpoint71 we Wrocławiu (36,2 tys. mkw., I kwartał), budynki C i D w ramach kompleksu Fuzja w Łodzi (łącznie 18,7 tys. mkw., II kwartał), Format w Trójmieście (16 tys. mkw., I kwartał) oraz CZ Office Park D w Lublinie (15 tys. mkw., I kwartał).

Na koniec II kwartału 2022 roku w Polsce były już trzy rynki biurowe, których zasoby powierzchni biurowej przekroczyły próg 1 mln mkw. Do Krakowa i Wrocławia dołączyło Trójmiasto. Na przeciwnym biegunie znajdują się Lublin i Szczecin, które oferują łącznie prawie 410 tys. mkw. Na pozostałe miasta (Poznań, Katowice i Łódź) przypada ponad 31 proc. całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej zlokalizowanej w regionach.

Kolejny kwartał z rzędu obserwujemy spadek powierzchni biurowej będącej w budowie na głównych rynkach regionalnych w Polsce. Na koniec II kwartału 2022 roku w trakcie realizacji znajdowało się prawie 560 tys. mkw., tj. o 10 proc. mniej niż poprzednim kwartale i ponad 30 proc. mniej w ujęciu rok do roku. Zarówno utrzymujące się wysokie koszty budowy, jak i rosnące koszty finansowania powodują, że obecnie rozpoczynanych jest coraz mniej nowych inwestycji – dodaje Agnieszka Giermakowska.

Na koniec II kwartału 2022 roku poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 15,2 proc. i był niższy o 0,3 p.p. w porównaniu z I kwartałem 2022 roku i wyższy o 1,7 p.p. rok do roku. Wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Szczecinie, Trójmieście, Krakowie i Łodzi, natomiast w Katowicach, Lublinie i Wrocławiu współczynnik pustostanów się obniżył. W Poznaniu poziom pustostanów pozostał bez zmian. Łącznie na ośmiu regionalnych rynkach biurowych najemcy mają do dyspozycji ponad 961 tys. mkw. wolnej powierzchni – najwięcej w Krakowie i Wrocławiu.

Na wszystkich regionalnych rynkach biurowych w Polsce nadal obserwujemy presję na wzrost czynszów przy jednoczesnym ograniczaniu pakietu zachęt oferowanych przez deweloperów i właścicieli budynków biurowych. Dotyczy to przede wszystkim najlepszych budynków i lokalizacji charakteryzujących się ograniczoną dostępnością powierzchni biurowej.