Polska Magazyny pod lupą

Na koniec czerwca 2022 deweloperzy oddali kolejne 1,8 mln mkw. (+64 proc. rok do roku), przy czym na rynku wciąż odczuwalny jest brak wolnej powierzchni. Wysoki współczynnik absorpcji wpływa na decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji, a wynik na poziomie 5,6 mln mkw. obecnie realizowanych projektów jest najwyższą wartością odnotowaną w historii całego sektora.

Po I połowie 2022 roku wolumen transakcji inwestycyjnych z udziałem aktywów magazynowych zamknął się z wynikiem 0,7 mld euro (-25 proc. rok do roku). Niski rezultat jest skutkiem wysokiej bazy z 2021 roku oraz niskiej dostępności produktów na rynku. Dodatkowymi czynnikami wpływającymi na obecny stan pozostają rosnąca inflacja oraz wojna w Ukrainie, która dzieli inwestorów na dwie grupy interesariuszy. W pierwszej znajdują się podmioty dopiero poznające realia rynku nieruchomości w Polsce, w drugiej natomiast są fundusze, które od lat inwestują w krajowe aktywa. Przykładami tych aktywności są zakupy portfeli 7R przez CTP (127,5 tys. mkw.) czy Panattoni przez EQT Exeter (około 500 tys. mkw.). Pomimo chwilowych zawirowań sytuacja w sektorze pozostaje stabilna. Produkty magazynowe w kolejnych kwartałach pozostaną interesującym aktywem przez wzgląd na rosnące stawki czynszu czy nadal wysoki popyt obserwowany na polskim rynku magazynowym.

Podkreślany przez nas od kilku kwartałów brak jakościowych projektów magazynowych do kupienia od zaraz spowodował oczekiwany spadek wielkości transakcji z udziałem tego sektora na rynku inwestycyjnym. Ewentualnych zmian i ponownego zainteresowania aktywami logistyczno-przemysłowymi należy spodziewać się bliżej końca bieżącego roku, kiedy to zostanie oddana znacząca część powierzchni będącej obecnie w budowie. W cenie pozostaną w pełni skomercjalizowane, spełniające wymagania ESG magazyny, które również otrzymały wysokie oceny w zakresie certyfikacji środowiskowych. Spodziewamy się także, że obiekty nieco starsze, ale zlokalizowane na kluczowych rynkach logistycznych będą musiały przejść proces modernizacji, aby utrzymać status inwestycji core i core+ – wyjaśnia Renata Osiecka, partnerka zarządzająca w Axi Immo.

Na zakończenie I połowy 2022 popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce wyniósł 3,7 mln mkw., a nowe umowy najmu i ekspansje (popyt netto) stanowiły 68 proc. całości, co odzwierciedla wynik na poziomie 2,5 mln mkw. W analizowanym okresie największą aktywność najemców zarejestrowano na Górnym Śląsku (725 tys. mkw.), w regionie Warszawy (620 tys. mkw.) i Poznaniu (506 tys. mkw.). Na uwagę zasługuje również Trójmiasto (360 tys. mkw.) i Polska Zachodnia (290 tys. mkw.). W kontekście najciekawszych podpisanych transakcji należy wskazać nową umowę podpisaną przez klienta z sektora e-commerce w Panattoni Park Sulechów III (88,5 tys. mkw.), przedłużenie i ekspansję sieci handlowej w Segro Logistics Park Gliwice (65,3 tys. mkw.) czy dwie transakcje z udziałem logistyków kolejno w Mapletree Wrocław I (przedłużenie; 64 tys. mkw.) i P3 Poznań I (przedłużenie; 53 tys. mkw.).

Aktywność deweloperów na rynku magazynowym w II kwartale 2022 wyniosła prawie 700,5 tys. mkw., co pozwoliło na uzyskanie wyniku 1,8 mln mkw. i powiększenie całkowitych zasobów sektora do poziomu niemal 27 mln mkw. (+25 proc. rok do roku). W trójce makroregionów z największą nową podażą znalazły się Poznań (prawie 333 tys. mkw.), Polska Centralna (blisko 329 tys. mkw.) oraz Górny Śląsk (ponad 295 tys. mkw.). Największym ze zrealizowanych projektów jest Hillwood Bydgoszcz (BTS) o powierzchni 105 tys. mkw., P3 Poznań II (82,3 tys. mkw.), Panattoni Park Sosnowiec III (78 tys. mkw.), 7R Park Goleniów II (62,5 tys. mkw.) czy Exeter Park Szczecin II (45 tys. mkw.). Na koniec czerwca 2022 roku, według zapowiedzi deweloperów w ramach realizowanych obecnie inwestycji znajduje się ponad 5,3 mln mkw., czyli rekordowa w historii powierzchnia magazynowa w budowie. Najwięcej projektów w początkowych lub zaawansowanych fazach rozwoju jest na Górnym Śląsku (ponad 887 tys. mkw.), w Polsce Zachodniej (niemal 801 tys. mkw.), a także w Warszawie (prawie 727 tys. mkw.). Z kolei około 53 proc. obecnie realizowanej powierzchni to inwestycje spekulacyjne.