Polska Renegocjacje bez precedensu

Pierwsza połowa 2025 roku była czasem ograniczonej aktywności na europejskim rynku magazynowo-logistycznym. Od stycznia do czerwca na Starym Kontynencie wynajęto w sumie 11 mln mkw. powierzchni, co jest wynikiem o około 20 proc. niższym od pięcioletniej średniej dla tego okresu. Utrzymujące się wysokie koszty finansowania i niepewności geopolityczne sprawiają, że w krótkiej perspektywie najemcy ostrożnie podchodzą do decyzji o ewentualnej ekspansji. Pozycję wyczekującą przyjmują też deweloperzy – dość wysoki odsetek pustostanów (6 proc.) powoduje, że podchodzą oni z rezerwą do rozpoczynania nowych projektów.

Na tle borykającej się ze spowolnieniem gospodarczym Europy Polska wyróżnia się jednak zdecydowanie pozytywnie, jeśli chodzi o długofalowe prognozy gospodarcze. Według Oxford Economics, wzrost gospodarczy w naszym kraju wyniesie w 2025 roku 3,3 proc. oraz 3,8 proc. w 2026 roku. Wartości te znacznie przewyższają szacunki dla strefy euro wynoszące odpowiednio 1,1 proc. i 1,5 proc.. Według ekspertów JLL, tymczasowe ograniczenia inwestycyjne będą równoważone przez korzystne, długoterminowe fundamenty stabilnego wzrostu i rozwoju gospodarczego.

Popyt: rekordowa liczba odnowień

W ciągu pierwszych sześciu miesięcy bieżącego roku, popyt netto na magazyny w Polsce wyniósł 1,36 mln mkw. Wynik ten – o 17 proc. mniejszy niż w analogicznym okresie rok temu – odzwierciedla ogólny trend z rynku europejskiego. Należy jednak podkreślić, że w okresie tym bardzo wielu najemców zdecydowało się na przedłużenie istniejących umów. Renegocjacje w I połowie 2025 roku wyniosły w sumie 1,6 mln mkw. – rezultat bez precedensu w historii naszego rynku. Sumując popyt na nowe powierzchnie i odnowienia umów, otrzymamy popyt brutto o wartości prawie 3 mln mkw., co jest wartością tylko o 6 proc. mniejszą, niż w rekordowym I półroczu 2021 roku.

Historycznie największy wolumen odnowień to efekt ostrożności firm w niepewnych czasach, ale także naturalna konsekwencja kończących się umów zawieranych w rekordowych latach 2021–2022. Coraz większe znaczenie mają też transakcje sale & leaseback, które umożliwiają firmom uwalnianie kapitału z nieruchomości. Dzięki temu łączne zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe utrzymało się blisko historycznych rekordów, co pokazuje, że polski rynek magazynowy pozostaje wyjątkowo odporny na trudniejsze warunki gospodarcze – komentuje Mateusz Iłowiecki, director, Industrial Agency, JLL.

Pustostany: duże rozdrobnienie

Odsetek powierzchni niewynajętych pozostał względnie stabilny i pod koniec II kwartału wyniósł około 8,1 proc., co przekładało się na 2,95 mln mkw. wolnych magazynów. Warto jednak zauważyć, że dostępne „od ręki” przestrzenie są bardzo rozproszone po różnych obiektach i modułach – pod koniec II kwartału 2025 roku na rynku dostępnych było tylko 15 pojedynczych modułów o powierzchni 30 tys. mkw. i większych. Dostępność gotowych powierzchni jest mocno zróżnicowana także pod względem lokalizacji. Dla przykładu, na największych rynkach najwięcej pustostanów odnotowano we Wrocławiu (10,3 proc.) i w Warszawie (ponad 6 proc.), podczas gdy w mniejszych ośrodkach, takich jak Kraków, Szczecin, Opole, Olsztyn czy Białystok odsetek ten był mniejszy niż 3,5 proc..

Podaż: 1,47 mln mkw. w budowie

Pod koniec czerwca 2025 roku polski rynek dysponował w sumie 36,6 mln mkw. istniejących powierzchni magazynowych. W I półroczu powiększył się on o kolejne 1,15 mln mkw., co jest wynikiem zbliżonym do nowej podaży w analogicznym okresie ubiegłego roku. Najwięcej nowych powierzchni oddano do użytku we Wrocławiu i na Górnym Śląsku, gdzie deweloperzy ukończyli odpowiednio 344 tys. i 256 tys. mkw. Zarówno rynek warszawski, jak i szczeciński odnotowały nową podaż przekraczającą 100 tys. mkw.

Stabilność obserwujemy także, jeśli chodzi o nowe projekty rozpoczynane przez deweloperów. Na koniec czerwca 2025 roku łączna powierzchnia projektów budowie wynosiła 1,47 miliona mkw., co reprezentuje około 7 proc. wzrost w porównaniu z końcem I kwartału. Aktywność spekulacyjna dotyczyła łącznie ponad 600 tys. mkw., również odnotowując minimalny wzrost. Najwięcej nowej powierzchni, bo aż ponad 400 tys. mkw. powstaje obecnie w Warszawie. Wyniki powyżej 150 000 mkw. w budowie odnotowały również Górny Śląsk, Trójmiasto i Polska Centralna. Aktywność deweloperów spadła za to we Wrocławiu, borykającym się z dwucyfrowym współczynnikiem powierzchni niewynajętych – mówi Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

Czynsze: bez większych zmian

Ograniczona aktywność deweloperska przełożyła się na stabilizację wartości stawek czynszowych, które w I połowie 2025 roku nie uległy większym zmianom. Czynsze dla podmiejskich parków logistycznych w ramach rynków „Wielkiej Piątki” (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań) wahały się od 3,5 do 5,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Lokalizacje miejskie utrzymywały stawki do 8 euro za metr kwadratowy miesięcznie, choć w wybranych, najlepszych projektach w Warszawie były one nawet większe.

Rynek inwestycyjny: duży wzrost zainteresowania

Sektor magazynowy pozostaje ulubionym miejscem podmiotów zainteresowanych inwestowaniem na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. W I połowie 2025 roku wolumen inwestycji przemysłowych wyniósł 694 mln euro, co było rezultatem aż o 140 proc. większym w porównaniu do analogicznego okresu roku temu. Był to też najlepszy wynik dla I półrocza od 2021 roku. Co warte podkreślenia, kwota ta nie zawiera wielkoskalowej międzynarodowej akwizycji korporacyjnej GLP Capital Partners Limited przez Ares Management Corporation, która wpłynęła na strukturę własnościową licznych parków przemysłowych na całym świecie, w tym aktywów w Polsce.

Trendem, który mocno zaznaczył się w tym roku jest rosnąca liczba transakcji typu sale & leaseback. Chętnie sięgają po nie zarówno inwestorzy, jak i najemcy, którzy w warunkach drogiego finansowania poszukują sposobów na szybkie uwolnienie kapitału z posiadanych aktywów. Tego typu umowy poprzez długoterminowe zobowiązania najmu gwarantują stabilność przepływów pieniężnych – komentuje Michał Reszka, senior consultant, Capital Markets, JLL.

Doskonałym przykładem jest rekordowa transakcja, w której firma Eko Okna sprzedała dwa nowoczesne zakłady o łącznej powierzchni 264 tys. mkw. spółce Realty Income Corporation. Była to największa umowa sale & leaseback w historii całej Europy Środkowej i Wschodniej. Drugą największą transakcją było nabycie centrum dystrybucyjnego LPP w Bydgoszczy przez Reico Long Lease Fund. Równie znacząca była kolejna transakcja tego typu, obejmująca cztery aktywa przemysłowe zlokalizowane w Gliwicach, Stanowicach, Rybniku i Gorzycach. Nabył je Adventum International, węgierski inwestor, który niedawno uruchomił swój subfundusz skoncentrowany na inwestycjach przemysłowych.