Polska Poznań drugi od końca

Brak nowej podaży i stosunkowo wysoki popyt wpłynął na obniżenie współczynnika pustostanów do drugiego najniższego wyniku wśród miast regionalnych, zaraz za Szczecinem. Całkowite zasoby biurowe w Poznaniu na koniec września 2022 roku wyniosły ponad 620,4 tys. mkw. i nie zmieniły się od poprzedniego roku, ponieważ w trzech pierwszych kwartałach nie oddano do użytku żadnego nowego budynku biurowego.

Brak nowej podaży nie oznacza, że w Poznaniu nie są realizowane żadne inwestycje. Deweloperzy wciąż są aktywni, a w budowie na koniec września 2022 roku znajdowało się 80,8 tys. mkw. Zakładając, że deweloperzy dotrzymają zaplanowanych terminów realizacji, poznański rynek biurowy będzie sukcesywnie się powiększał w latach 2023-2025 – komentuje Katarzyna Bojar, konsultantka w dziale badań rynku w Knight Franku.

Do największych inwestycji w budowie należą Andresia Silver z planowaną datą oddania w 2025 roku (40 tys. mkw., Von der Heyden) oraz Nowy Rynek E, który ma zostać ukończony w I połowie 2023 roku (20 tys. mkw., Skanska Property Poland).

W III kwartale 2023 roku najemcy zawarli umowy na blisko 10 tys. mkw., co stanowiło 9 proc. całkowitego wolumenu umów podpisanych w miastach regionalnych. Od stycznia do września bieżącego roku wolumen transakcji najmu wyniósł w Poznaniu blisko 36,9 tys. mkw., co było wynikiem o 12 proc. wyższym w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym – dodaje Piotr Borowski, dyrektor działu reprezentacji najemcy w Knight Franku.

Największy udział w strukturze popytu w trzech pierwszych kwartałach 2022 roku miały nowe umowy, które uzyskały wynik blisko 49 proc., a kolejne miejsca stanowiły renegocjacje, które odpowiadały za 44 proc. wolumenu oraz ekspansje – 7 proc. Brak nowej podaży i stosunkowo wysoki popyt wpłynęły na spadek współczynnika pustostanów, który na koniec września 2022 roku wyniósł 11,2 proc. W porównaniu do II kwartału 2022 roku współczynnik obniżył się o 0,8 pp., natomiast względem analogicznego kwartału 2021 spadek był jeszcze wyraźniejszy – 1,8 pp. Warto również zaznaczyć, że jest to drugi najniższy współczynnik pustostanów spośród miast regionalnych, a prym w tym obszarze wiedzie Szczecin.

Czynsze wywoławcze w Poznaniu na koniec września 2022 roku wahały się od 10 do 16 euro za mkw. miesięcznie. W najbliższym czasie w starszych budynkach należy oczekiwać presji ze strony najemców na renegocjacje stawek czynszów i pakietów zachęt ze względu na dużą dostępność powierzchni biurowej. Z kolei w nowych inwestycjach, rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy), a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych skutecznie hamuje możliwości negocjacyjne inwestorów. Jednocześnie, ze względu na rosnące koszty mediów i usług, zauważalny jest również wzrost stawek opłat eksploatacyjnych, które na koniec września 2022 roku w Poznaniu wahały się od 15 do 23 zł/mkw. miesięcznie