Europa Strategie dla starzejących się biurowców

Jak podają autorzy raportu "Obsolescence = Opportunity: The next evolution of office space in Europe", ponad trzy czwarte budynków biurowych w Europie do 2030 roku może być przestarzała, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań. Kluczowe czynniki wpływający na ryzyka, na które narażone są aktywa biurowe, to zmieniające się modele pracy, rosnące wymagania najemców, coraz intensywniejsze działania legislacyjne ze strony rządów europejskich w zakresie minimalnych standardów zrównoważonego rozwoju, jak również niepewna sytuacja gospodarcza.

Postępujące zmiany legislacyjne w Unii Europejskiej dotyczące szeroko pojętych aspektów zrównoważonego rozwoju oraz rosnące wymagania inwestorów i najemców związane z ESG są istotną przyczyną ewolucji na europejskich rynkach biurowych. Wynajmujący powinni podejmować konkretne działania w celu złagodzenia wpływu ich nieruchomości na środowisko. W Wielkiej Brytanii, na przykład, budynki komercyjne muszą do kwietnia 2023 roku uzyskać minimalną ocenę świadectwa energetycznego EPC (Energy Performance Certificates) na poziomie E, a w 2030 roku na poziomie B.

Ponadto, wdrożenie hybrydowego modelu pracy sprawia, że najemcy celują w biura o wyższej jakości, spełniające najnowsze standardy w zakresie ochrony środowiska, dobrego samopoczucia i cyfryzacji. To właśnie tego typu powierzchnie stanowiły ponad połowę (54 proc.) całkowitego popytu na biura w Europie w latach 2019-2022. Oczekuje się, że trend ten będzie się nasilał, zwłaszcza, że na największych rynkach, w tym w Pradze, Budapeszcie, Mediolanie, Warszawie, Madrycie, Barcelonie i Londynie, popyt przewyższa podaż.

Z kolei około połowa istniejących zasobów biurowych w Europie ma ponad 30 lat, a tylko 14 proc. zostało wybudowanych lub znacząco zmodernizowanych w ciągu ostatniej dekady, co powinno zmotywować właścicieli starszych obiektów do podniesienia standardu powierzchni lub w przeciwnym razie – narażenia jej na obniżenie klasy. Według analizy firmy Cushman & Wakefield, około 24 proc. istniejących zasobów powierzchni biurowych zostało wybudowanych w ostatniej dekadzie – te budynki biurowe odpowiadają potrzebom najemców i cieszą się dużym popytem. Z drugiej strony duża część powierzchni, bo aż 62 proc., wymaga repozycjonowania, aby uniknąć obniżenia standardu. Pozostałe 14 proc. to starzejące się, niemodernizowane budynki.

Sektor biurowy stoi przed strategicznym rozdziałem w swojej historii. W całej Europie istnieje silny popyt na biura, ale rynek napędzają ci najemcy, którzy coraz bardziej koncentrują się na obiektach o najwyższej jakości. Dlatego dla właścicieli starszych, aktywów o niższym standardzie brak działania na pewno nie jest odpowiednią strategią. Te firmy, które zainwestują w zrównoważony rozwój, udogodnienia, stworzenie odpowiedniej atmosfery i zaangażowanie społeczności lokalnej, aby przenieść swoje budynki na najwyższy poziom jakości, zyskają przewagę konkurencyjną. Ci właściciele, którzy nie podejmą takich kroków, staną w obliczu malejących zysków – komentuje James Young, head of Investor Services EMEA & APAC, Cushman & Wakefield.

Raport przewiduje rosnącą dysproporcję pomiędzy dostępną powierzchnią najwyższej klasy a wzrostem tych zasobów, które mogą być przestarzałe lub potencjalnie dołączą do tej grupy, jeśli nie zostaną podjęte natychmiastowe działania. Jak podkreślają eksperci, na rynku istnieje szeroki wachlarz rozwiązań, które mogą pomóc właścicielom nieruchomości sprostać wymogom zrównoważonego rozwoju i rosnącym potrzebom najemców.

Strategie modernizacji, które sprawdziły się pod względem zachowania dochodu i wzrostu wartości kapitału, mogą polegać na zmianie pozycjonowania obiektu w celu podniesienia jakości udogodnień i wdrożenia narzędzi zrównoważonego rozwoju, a także wprowadzenie oferty i wydarzeń zorientowanych na społeczność. Inną możliwością jest zmiana przeznaczenia całości lub części biura, które zostanie przystosowane na potrzeby mieszkaniowe, magazynowe czy związane z opieką zdrowotną.

Nawet ci, którzy stoją w obliczu najtrudniejszych wyzwań, mogą wiele zyskać. Podjęcie działań w sposób aktywny, kreatywny i strategiczny pomoże właścicielom i inwestorom odbudować wartość, a także wygenerować zyski. Ważne jest przy tym, aby oceniać każde biuro zarówno indywidualnie, jak również w kontekście szerszych portfeli. Nie ma "jednego rozwiązania dla wszystkich", ale doświadczenia z całego świata mogą pomóc w dokonaniu ewolucji w sposób wyważony i celowy – dodaje James Young.