Świat Inwestycje: paraliż i okazje

Jak ocenia Knight Frank, wraz z dostosowywaniem wysokości stóp procentowych w poszczególnych krajach wielu inwestorów korzystających z dźwigni finansowej, począwszy od tych zarządzających inwestycjami, po fundusze private equity, w końcówce roku będzie prawdopodobnie koncentrować się na refinansowaniu posiadanych aktywów, zamiast kupować kolejne.

Na rynku jest duża pula pieniędzy, która czeka na odpowiedni moment. Inwestorzy szukający okazji liczą, że obecne ceny jeszcze spadną. Dopiero gdy ceny osiągną maksymalnie niski poziom, będą podejmować decyzje o zakupach. Na wybranych rynkach obserwowane jest zjawisko paraliżu wśród inwestorów, którzy z powrotem do aktywności czekają, aż na rynek wrócą najwięksi gracze. Uznane to będzie za sygnał powrotu do normalności – wyjaśnia Victoria Ormond, head of Capital Market Research, Knight Frank.

Inną przyczyną niższych wolumenów jest fakt, że historycznie największy i najbardziej płynny globalny sektor przepływów transgranicznych, czyli biurowy, w trakcie pandemii oddał pierwsze miejsce sektorowi magazynowemu. Z uwagi na ewolucję modeli pracy inwestorzy w dalszym ciągu ostrożnie podchodzą do obiektów biurowych, czekając aż nowe zasady na dobre zagoszczą w organizacjach. Pozwoli to lepiej ocenić stabilność poziomów najmu oraz perspektywy dla tego segmentu.

Również w Polsce pierwsze trzy kwartały 2023 roku to wciąż dominacja transakcji na rynku magazynowym. Całkowity kapitał zainwestowany w tym sektorze wyniósł 842 mln euro, stanowiąc ponad 50 proc. wolumenu odnotowanego w Polsce w tym okresie. Ten sam okres okazał się dużo słabszy dla rynku biurowego. Wolumen transakcji wyniósł zaledwie 267 mln euro, stanowiąc 16 proc. kapitału zainwestowanego w Polsce. Wszystkie transakcje w tym okresie miały miejsce na rynku warszawskim, w przeciwieństwie do roku 2022, kiedy to 50 proc. wolumenu sektora biurowego przypisywano rynkom regionalnym – dodaje Michał Grabara, director, Capital Markets, Knight Frank.

Jak zauważają eksperci firmy Knight Frank, mniejsza dostępność kapitału na rynku inwestycyjnym stwarza jednak możliwości. Inwestorzy prywatni oraz państwowe fundusze, czyli grupy zwykle niekorzystające z kredytów, wykorzystują czas mniejszej konkurencji do okazyjnych zakupów. Co ciekawe, w celu zdywersyfikowania swoich portfeli w nieruchomości zaczęły inwestować organizacje charytatywne. Nie są to jeszcze duże wolumeny i strategie inwestowania skupiają się na rynkach wewnętrznych, ale w dobie drogiego finansowania kredytów mogą również stanowić konkurencję dla typowych inwestorów.

Dane, którymi dysponuje Knight Frank, wskazują również na aktywność najważniejszych amerykańskich funduszy private equity, zwłaszcza w sektorze logistyki, który po raz pierwszy od roku zajmuje pierwsze miejsce pod względem inwestycyjnej działalności transgranicznej. Wszystkie aktywa w Wielkiej Brytanii, Indiach, krajach nordyckich i Kanadzie były w ostatnim kwartale celem tej kategorii inwestorów i eksperci Knight Franka oceniają, że tendencja ta utrzyma się przez resztę roku. Państwowe fundusze majątkowe z Bliskiego Wschodu i Azji również ostatnio obrały za cel aktywa logistyczne w USA i Europie, zwłaszcza w Wielkiej Brytanii, Niemczech i Hiszpanii.

W szeroko rozumianym sektorze mieszkaniowym Knight Frank również obserwuje aktywność amerykańskiego private equity – w USA, Japonii oraz Hiszpanii. Eksperci oczekują, że ta tendencja będzie się utrzymywać do końca 2023 roku. Inwestorzy, którzy w mniejszym stopniu są zależni od zadłużenia w krajach o względnie silnej walucie, takich jak USA, Kanada i Singapur, prawdopodobnie będą nadal aktywni na arenie międzynarodowej. Widoczny jest również wzrost liczby inwestorów japońskich, ponieważ korzystają oni ze znacznie niższych stawek swap. Eksperci agencji Knight Frank spodziewają się, że japońscy inwestorzy nadal będą nabywcami na arenie międzynarodowej, a sama Japonia będzie celem napływu kapitału w ostatnim kwartale.

Obserwujemy znaczny wzrost japońskich inwestycji w Europie, USA i Australii. Japońscy inwestorzy miewali trudności z dostępem do tych rynków ze względu na szybkość transakcji dokonywanych przez europejskich lub amerykańskich kupujących. Ale teraz mogą zawierać transakcje off-market, czyli poza rynkiem i uzyskać dostęp do aktywów bez tak ostrej konkurencji, a także skorzystać z taniego kapitału pochodzącego z Japonii. W 2023 roku japońscy inwestorzy ulokowali ponad 6,7 mld dolarów w trwałe aktywa za granicą, co już podwoiło kwotę 2,8 mld dolarów zainwestowaną w 2022 roku – podkreśla Neil Brookes, global head of Capital Markets, Knight Frank.

Z uwagi na utrzymujące się w wielu krajach wyższe stopy procentowe, kredytodawcy i pożyczkobiorcy, którzy mieli nadzieję „przetrwać” ten okres, zaczynają obecnie akceptować mniej korzystne warunki finansowania. Różnice są widoczne w zależności od średniej wysokości kredytu, poziomu stawek swap, kondycji banku, stopnia innowacyjności w sektorze kredytowym oraz wysokości w jakiej wzrosły stopy procentowe. Knight Frank wskazuje, że pomimo że nie jest przewidywany nagły powrót do normalności, należy spodziewać się wzrostu aktywności inwestycyjnej na świecie w stosunku do I połowy tego roku.