Polska Coraz mniej powierzchni premium

Pogarszające się warunki ekonomiczne, presja budżetowa po stronie najemców i wysokie koszty finansowania sprawiły, że wielu deweloperów zrewidowało swoje plany na lata 2024-25. W rezultacie wszystkie rynki będą musiały zmierzyć się ze znacznie niższym poziomem nowej podaży. Eksperci JLL, we współpracy z iO Partners, przedstawiają analizę trendów obserwowanych na rynku biurowym w Polsce na tle krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

W Warszawie, po dość spokojnym początku 2023 roku, aktywność najemców przyspieszyła w II połowie roku. W rezultacie całkowity popyt brutto w minionym roku wyniósł 749 tys. mkw. W 2023 roku deweloperzy dostarczyli w Warszawie nieco ponad 60 tys. mkw. powierzchni, co wyraźnie kontrastuje z wynikami z ostatnich kilku lat (200-300 tys. mkw.). Rok 2024 będzie kolejnym rokiem ze stonowaną nową podażą, szacowaną na około 94 tys. mkw.

W Bratysławie rynek był stosunkowo aktywny z popytem brutto na poziomie 180 tys. mkw. w 2023 roku, co nieznacznie przekracza pięcioletnią średnią. Najbardziej aktywnym podrynkiem jest CBD, oferujące rozbudowane usługi dla pracowników. W Budapeszcie popyt brutto osiągnął 461,2 tys. mkw., co stanowi wzrost o 19,5 proc. rok do roku. Popyt netto wyniósł 238,5 tys. mkw. Największy udział w całkowitym popycie miały odnowienia umów najmu w istniejących zasobach (48 proc.), a następnie nowe umowy najmu (44 proc.).

W Bukareszcie popyt brutto w 2023 roku wyniósł około 409,3 tys. mkw. i był o 44 proc. wyższy niż w 2022 roku. Popyt netto odnotował jednak tylko dwuprocentowy wzrost w tym samym okresie, do 182 tys. mkw. Odnowienia i renegocjacje stanowiły 55 proc. całkowitego wolumenu transakcji w 2023, co oznacza wzrost z 44 proc. w roku poprzednim. W IV kwartale praski rynek biurowy odnotował wzrost aktywności najemców. Łącznie w 2023 roku wynajęto około 525,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, czyli o 18 proc. więcej niż wynosi średnia pięcioletnia. Popyt netto wyniósł 247,3 tys. mkw., co oznacza spadek o 18 proc. rok do roku.

W 2023 roku całkowity wolumen wynajętej powierzchni był stosunkowo wysoki, ale struktura popytu była zdominowana przez odnowienia umów najmu. Popularność tego rozwiązania wynikała z wyższych kosztów aranżacji powierzchni w standardzie shell & core oraz bardziej elastycznych warunków najmu w obecnie zajmowanych budynkach. Najemcy nadal weryfikowali swoje obecne i przyszłe wymagania dotyczące powierzchni, co przekładało się na wynajem mniejszych lokali lub utrzymanie status quo, pomimo intensywnych planów wzrostu zatrudnienia. Ze względu na coraz mniejszą dostępność powierzchni typu prime, czynsze w budynkach najlepszej jakości odnotują silny wzrost w perspektywie średnioterminowej, przy czym najwyższe wzrosty będą dotyczyć powierzchni najlepiej zlokalizowanych i przyjaznych dla środowiska – mówi Mateusz Polkowski, head of research & consultancy, JLL.

Dane pokazują, że rynek biurowy może doświadczyć zmian w perspektywie średnioterminowej. Rosnący popyt na powierzchnię biurową od czasu najniższego poziomu w 2021 i malejąca aktywność budowlana mogą wyraźnie wpłynąć na poziom pustostanów w ciągu najbliższych dwóch-trzech lat. Czynsze będą w dużej mierze zależeć od tego, czy koszty finansowania i budowy będą nadal spadać pod wpływem obniżających się stóp procentowych banków centralnych i kosztów energii – dodaje Petr Kareš, head of the tenant representation Czechia, iO Partners.