Polska Centra danych z potencjałem

Według DLA Piper, centra handlowe, podobnie jak w Europie Zachodniej, staną się atrakcyjnym celem inwestycyjnym, napędzanym zarówno przez rozwój nowych technologii, jak i perspektywę postępującej konsolidacji i profesjonalizacji w tym sektorze. Oprócz ciągłego zapotrzebowania na infrastrukturę, wyzwaniem dla branży jest ESG i raportowanie kluczowych wskaźników efektywności w związku z regulacjami unijnymi.

Wzrost instalowanych mocy wynika z rosnącego zapotrzebowania na usługi cyfrowe, w szczególności w chmurze, i dynamicznego rozwoju nowych technologii, takich jak sztuczna inteligencja. Za rozbudową istniejących i tworzeniem nowej infrastruktury przemawia też specyfika technologii – centra danych powinny być lokalizowane możliwie blisko użytkownika, aby unikać opóźnień w przesyłaniu danych. Dodatkowo w przypadku takich branż jak sektor usług finansowych, konieczność rezydencji danych wymuszają regulacje prawne.

W szerszym kontekście polski rynek data centers dopiero odrabia straty pod kątem zainstalowanych mocy względem pozostałych rynków europejskich. Wszystko to stanowi o silnych podstawach wzrostu inwestycji w tym sektorze. Moc zainstalowanych w Polsce centrów danych szacuje się na 310 MW, a według firmy badawczej Mordor Intelligence ma ona rosnąć średniorocznie o około 13 proc. i osiągnąć wielkość 561 MW w 2029 roku.

Centra danych mają obecnie najwyższy potencjał wzrostu ze wszystkich obszarów rynku nieruchomości w Polsce. Rynek przyciąga coraz większą uwagę inwestorów branżowych, spółek wyspecjalizowanych w świadczeniu usług dla data centers, a także inwestorów finansowych poszukujący branż z perspektywami na szybki i stabilny wzrost – wylicza Michał Pietuszko, partner kierujący praktyką nieruchomości w DLA Piper w Warszawie.

Eksperci DLA Piper zwracają uwagę, że polski rynek jest wciąż na wczesnym etapie rozwoju. Inwestorzy budujący centra danych w Polsce to zwykle operatorzy, którzy tworzą infrastrukturę od etapu planów budowy do komercjalizacji i zarządzania bieżącą działalnością operacyjną. W najbliższych latach można się jednak spodziewać coraz większej liczby transakcji konsolidacyjnych, tworzenia spółek joint venture dedykowanych wielkoskalowym projektom oraz outsourcingu usług związanych z zarządzaniem i sprzedażą mocy centrów danych, tak jak dzieje się to na bardziej rozwiniętych rynkach Europy Zachodniej.

Zakupy internetowe, usługi streamingowe, cyfryzacja kolejnych dziedzin życia i przenoszenie danych do chmury zwiększają zapotrzebowanie na centra danych. Eksperci zakładają nawet podwojenie wielkości mocy polskich centrów danych w ciągu pięciu lat i w oparciu o przedstawione trendy scenariusz ten wydaje się jak najbardziej prawdopodobny – wskazuje Maciej Rafałowski, senior associate w praktyce nieruchomości DLA Piper.

Postępująca regulacja rynku zarówno na poziomie krajowym, jak i europejskim, stanowi coraz większe wyzwanie dla operatorów centrów danych. Od września 2024 roku będą oni zobowiązani – zgodnie z rozporządzeniem Komisji Europejskiej w sprawie ustanawiania wspólnego unijnego systemu oceny centrów danych – do przekazywania kluczowych wskaźników efektywności, w tym informacji o zużyciu energii, wydzielonym cieple, rodzajach czynników chłodniczych, czy też przepływie danych przychodzących i wychodzących. Zdaniem ekspertów DLA Piper część operatorów może nie być technicznie i organizacyjnie przygotowana do takiego raportowania.

Z perspektywy prawnej, rynek data centers ma wiele wspólnego z rynkiem nieruchomości. Podobnie kluczowym aspektem przy rozważaniu inwestycji w data centers jest lokalizacja. Po pierwsze, determinuje ona możliwość uzyskania niezbędnych warunków przyłączenia zapewniających moc potrzebną do zasilania wielkoskalowego centrum bazy danych. Po drugie przepisy prawa miejscowego decydują o możliwości posadowienia takiej infrastruktury w danym miejscu. Finalnie lokalizacja ma też wpływ na możliwość osiągnięcia szeregu wymogów technicznych specyficznych dla tej klasy aktywów – wyjaśnia Maciej Rafałowski.

Zużycie energii w centrach danych może być nawet 40 razy większe niż w standardowych budynkach magazynowych. Istotne jest również duże zużycie wody przez systemy chłodzenia oraz ciepło generowane do środowiska. Ponadto należy zwrócić uwagę, że efektywność energetyczna centrów danych w Polsce jest wysoka, a liderzy rynku nawet w 95 proc. pozyskują energię ze źródeł odnawialnych.

Podobnie jak w przypadku innych obszarów rynku nieruchomości, krytyczną kwestią dla centrów danych będzie zrównoważony rozwój. Chodzi nie tylko o wymogi nałożone bezpośrednio na same centra danych, ale przede wszystkim o zobowiązania klientów, którzy zarówno ze względu na zewnętrzne, jak i wewnętrzne regulacje, muszą kontrolować czynniki środowiskowe – podkreśla Anna Bodzioch, senior associate w praktyce nieruchomości warszawskiego biura kancelarii DLA Piper.