Polska W oczekiwaniu na kolejne transakcje

W kwietniu i maju 2024 roku łączny wolumen transakcji ogłoszonych na polskim rynku inwestycyjnym przekroczył 500 mln euro. Biorąc pod uwagę, że wynik po I kwartale 2024 roku (364 mln euro) był najgorszym I kwartałem od dłuższego czasu, obecny wolumen wydaje się całkiem obiecujący.

Sektor handlowy stanowił 42 proc. pięciomiesięcznego wolumenu transakcji, głównie dzięki znaczącej sprzedaży portfela sześciu centrów handlowych Cromwell, który zostały nabyty za 285 mln euro. Jest to największa transakcja we wszystkich sektorach rynku od III kwartału 2022 roku. Warto zauważyć, że sektor handlowy po raz kolejny przyciągnął nowego inwestora na polski rynek, a mianowicie Star Capital Finance z Czech jako kupującego w powyższej transakcji. Ta akwizycja potwierdza również widoczną aktywność w Polsce inwestorów z krajów Europy Środkowo-Wschodniej. Poza tą transakcją, wolumen w sektorze opierał się głównie na sprzedaży aktywów typu „convenience”.

Sektor magazynowy, z łącznym wolumenem szacowanym na 230 mln euro, plasuje się na drugiej pozycji z 26-procentowym udziałem w rynku inwestycyjnym.

To właśnie w sektorze magazynowym szczególnie widoczna jest rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących. Chociaż transakcje mają miejsce, ich skala jest nieco ograniczona ze względu na tę sytuację. Jak oceniają eksperci Avison Young, wydaje się, że inwestorzy potrzebują więcej czasu, aby dojść do porozumienia w kwestii oczekiwań cenowych. Zauważalny jest również brak głównych graczy zdolnych do realizacji dużych transakcji przekraczających 100 mln euro.

Mimo tego, w ciągu ostatnich dwóch miesięcy odnotowano imponującą transakcję o wartości ponad 90 mln euro. Kompleks magazynowy w podpoznańskich Żernikach został sprzedany przez Panattoni inwestorowi z branży nieruchomości komercyjnych. Park logistyczny o powierzchni ponad 100 tys. mkw. jest w pełni wynajęty międzynarodowym firmom zarządzającym łańcuchami dostaw – mówią Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research and data manager, oraz Marcin Purgal, senior director, Investment, Avison Young.

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy. W okresie pięciu miesięcy odnotowano tylko jedną transakcję biurową w miastach regionalnych - nabycie budynku Krakowska 98 we Wrocławiu, w której pośredniczyła firma Avison Young.

Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do tematu zakupów i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z naszymi ostatnimi przewidywaniami, rynek odnotował również – wreszcie! – zakup najlepszego biurowca w centrum miasta. Transakcją, o której mowa, była sprzedaż Studio B przez Skanska za 86 mln euro. Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe, pierwszy raz od pięciu lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować – oceniają Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, i Marcin Purgal.

Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, eksperci Avison Young wskazują również na rosnące zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi, o czym świadczą toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego (11 czerwca ogłoszono sprzedaż budynku Nowy Rynek E).

Rynek odnotował już trzy transakcje hotelowe w tym roku. Ostatnią z nich był 148-pokojowy Hotel Inn Resort Warszawa Józefów. Zauważamy, że pojawia się nowy trend, który rozpoczął się w II połowie 2023 roku, polegający na rosnącym apetycie inwestorów na zakup hoteli, po spowolnieniu wywołanym przez skutki pandemii Covid-19. Na rynku znajduje się sporo aktywów hotelowych i spodziewamy się większej liczby transakcji w tym sektorze do końca roku – prognozują Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska i Marcin Purgal.

Rynek w końcu doczekał się spadku stóp procentowych, co może prognozować ich dalszą obniżkę. Jest to sygnał powrotu bardziej przystępnego finansowania, co prawdopodobnie pobudzi aktywność inwestorów. Ponieważ stopy procentowe zaczynają spadać, można oczekiwać, że rynek będzie działał na pełnych obrotach w przeciągu 12 miesięcy. Dlatego też ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie wykorzystać tę okazję. Bycie lepiej przygotowanym niż konkurencja, do szybkiego składania ofert i finalizowania transakcji, będzie miało kluczowe znaczenie dla pozyskania najbardziej atrakcyjnych aktywów.

Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Wyraźnie dostrzegają to europejscy gracze rynkowi, dlatego, jak wskazuje Avison Young, niezmiennie jesteśmy świadkami debiutów nowych podmiotów inwestycyjnych na polskim rynku.

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwujemy, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. W większości nie są to projekty o znacznej skali, ale w sektorach magazynowym i handlowym wydarzyły się już duże transakcje, co może być sygnałem, że będzie ich więcej. Pozostajemy optymistami co do liczby transakcji i oczekujemy, że wolumen inwestycji w 2024 roku przekroczy ten z 2023 roku, sygnalizując dalszy wzrost w kolejnych latach – przewidują eksperci Avison Young.