Polska W ciągu 20 lat rynek powiększył się dwudziestokrotnie

Od wejścia Polski do Unii Europejskiej na rynku magazynowym wynajęto ponad 30 mln mkw., co oznacza, że sektor ten powiększył się dwudziestokrotnie w ciągu ostatnich 20 lat. Znaczący wpływ na rozkwit rynku miał rozwój infrastruktury drogowej w Polsce. W tym czasie przybyło ponad 4 tys. km dróg szybkiego ruchu.

Rozwój rynku magazynowego na przestrzeni ostatnich 20 lat

Pierwsze nowoczesne obiekty realizowane w Polsce przez czołowych graczy branży deweloperskiej pojawiły się po 2000 roku. Jednak to rok 2004 można uznać za kamień milowy w rozwoju tego sektora. Rynek magazynowy w Polsce osiągał wtedy 1,6 mln mkw. powierzchni, a sama Warszawa odpowiadała za 63 proc. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej nastąpiło mocne przyspieszenie rozwoju tego sektora, obserwowaliśmy rozwój takich regionów jak okolice Wrocławia, Wielkopolska czy Polska Centralna. W pierwszych latach akcesja spowodowała szybki wzrost, odnotowując między 2007 a 2008 rokiem rekordową dynamikę – 44 proc. r/r. Kryzys gospodarczo-finansowy doprowadził do spowolnienia rynku i w latach 2010-2013 mieliśmy do czynienia z przyrostami na poziomie 5-8 proc. Po tych umiarkowanych latach nastąpiło odbicie rynku i już w 2016 roku całkowite zasoby na rynku wynosiły 10 mln mkw. Swój rozkwit rozpoczęła wtedy branża e-commerce, napędzana przez podpisywanie dużych umów przez takie sieci jak Amazon i Zalando. Kolejnym znaczącym bodźcem dla już rozpędzonego sektora magazynowego była pandemia. Jednak na skutek rekordowej aktywność deweloperskiej z lat 2021/2022, kiedy powierzchnia w budowie była bliska 5 mln mkw. (I kwartał 2023 roku), rok 2023 upłynął pod znakiem rosnącego wskaźnika powierzchni niewynajętej. W ostatnich latach poza tzw. „Wielką Piątką” silnie rozwinęły się również Trójmiasto, Szczecin i Lubuskie.

Polski rynek magazynowy jest jednym z najszybciej rozwijających się w Europie, a co za tym idzie – jednym z najmłodszych. Aż 54 proc. istniejących zasobów, stanowią obiekty wybudowane w ciągu ostatnich pięciu lat. Mimo to, w ostatnich latach deweloperzy zaczęli wprowadzać dodatkowe rozwiązania techniczne oraz na znaczeniu nabierają rozwiązania proekologiczne, które zaowocowały zmianą standardu części powstających obiektów magazynowych. W oczach najemców i deweloperów na znaczeniu zyskują m.in. nowoczesne technologie, automatyzacja i OZE, czy inne zrównoważone rozwiązania.

Mimo dominującej roli nowych inwestycji, nawet te starsze parki logistyczne budowane w latach 2000-2010, o ile są profesjonalnie zarządzane i stale modernizowane, mają szanse dorównać standardem nowym projektom deweloperskim. Zapewniają one również dodatkowe korzyści.

Starsze obiekty mają w większości przypadków niezaprzeczalny atut w postaci doskonałej lokalizacji. Dodatkowo, często wygrywają w ocenie potencjalnych najemców niższymi stawkami czynszu oraz dostępnością powierzchni od ręki – tłumaczy Maciej Kotowski, dyrektor w Dziale Badań Rynku, JLL.

Nasycenie powierzchnią magazynową to w Polsce około 0,9 mkw. na mieszkańca. To mniej niż w Niemczech, Czechach oraz dużo mniej w porównaniu z krajami portowymi jak Belgia i Niderlandy. Biorąc pod uwagę jak znaczącą część popytu generowanego przez sąsiadów z Niemiec obsługuje Polski rynek oraz aspiracje do umacniania pozycji hubu logistycznego tej części Europy, wyznacznikiem na najbliższe lata może być wskaźnik na poziomie około 1,5 mkw. na mieszkańca Polski, co oznacza dodatkowe 20 mln mkw. powierzchni.

Przewidujemy, że w najbliższych latach rynek magazynowy w Polsce będzie się rozwijał w stosunkowo stabilnym, chociaż nieco niższym tempie. Stosunkowo bezpieczne wydaje się założenie, że ciągu 6-8 lat rynek ten może powiększyć się o ok. 20 mln mkw., na co wskazują prognozy popytu oraz możliwości deweloperów – posdsumowuje Maciej Kotowski.