Polska Najemcy wolą renegocjace

Na koniec czerwca 2024 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie wyniosły 6,26 mln mkw., nieznacznie zmieniając się względem poprzedniego kwartału. Od kwietnia do czerwca oddano do użytku zaledwie jeden obiekt – Vibe A o powierzchni 15 tys. mkw.

W I połowie 2024 roku łączna nowa podaż to prawie 64 tys. mkw., co jest wynikiem prawie 3,5 razy większym w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim. Do końca roku spodziewamy się oddania kolejnych 36,8 tys. mkw. w trzech projektach – komentuje Michał Kusy, młodszy konsultant w dziale badań rynku w Knight Franku.

W strefach centralnych zlokalizowane jest 45 proc. powierzchni biurowej. Z kolei na Służewcu, który w ostatnim czasie przechodzi istotne przeobrażenia przestrzenne, znajduje się prawie 17 proc. (1,1 mln mkw.) zasobów biurowych Warszawy. Popularność okolic Ronda Daszyńskiego oraz centralnych lokalizacji widać również w znaczącym udziale tej części miasta w powierzchni w budowie. Prawie 89 proc. realizowanej obecnie powierzchni powstaje właśnie w tej okolicy.

I połowa roku pod kątem popytu utrzymała się na stabilnym poziomie względem analogicznego okresu w 2023 roku i wyniosła ponad 316 tys. mkw.

Obserwujemy utrzymujący się trend wyboru przez najemców lokalizacji poza centralnych, gdzie występuje korzystna relacja ceny do standardu. Z naszych analiz wynika, że ponad 57 proc. powierzchni biurowej zostało wynajęta głównie na Służewcu i wzdłuż Al. Jerozolimskich. Pokrywa się to z analizą umów najmu, bowiem najemcy przywiązują większą wagę do ograniczania kosztów i częściej decydowali się na renegocjacje. Stanowiły one w I połowie roku ponad 51 proc. wolumenu transakcji – wyjaśnia Piotr Kalisz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w Knight Franku.

Nowe umowy zajęły drugie miejsce z udziałem 41 proc., a udział ekspansji wyniósł niecałe 8 proc. wolumenu.

Rośnie udział powierzchni wynajętej w budynkach certyfikowanych, który w I połowie 2024 roku stanowił 75 proc. (wzrost z 54 proc. w 2023 roku). Wskazuje to z jednej strony na coraz większe przywiązanie najemców do ekologicznych i zrównoważonych budynków biurowych, a z drugiej na rosnącą liczbę obiektów z zielonymi certyfikatami.

Znaczna przewaga popytu nad nową podażą wpłynęła na spadek wskaźnika pustostanów względem poprzedniego kwartału o 0,1 p.p., który na koniec czerwca wyniósł 10,9 proc. W porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim spadek był jeszcze większy - 0,5 p.p. Niezmiennie najwięcej pustostanów znajduje się na Służewcu (19,6 proc.), a najmniej wzdłuż ulicy Puławskiej (5,3 proc.). W strefach centralnych współczynnik pustostanów szacowany jest na 12,3 proc.

W II kwartale 2024 roku wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostały stabilne. Wyjściowe czynsze w centralnych strefach kształtowały się zazwyczaj w przedziale od 18 do 27 euro/mkw. za miesiąc, jednak w najlepszych budynkach biurowych czynsze mogą znacznie przekraczać ten poziom. W strefach poza centralnych czynsze wywoławcze zazwyczaj oscylowały od 10 do 17 euro/mkw. za miesiąc. Stawki opłat eksploatacyjnych również pozostały stabilne względem poprzedniego kwartału i w II kwartale 2024 roku wynoszą od 18 do 38 zł/mkw. za miesiąc.