Polska Stabilny popyt, niska nowa podaż

Na koniec II kwartału 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na dziewięciu największych rynkach w Polsce wyniosły niemal 13 mln mkw.

Sumaryczna wielkość sfinalizowanych projektów biurowych wyniosła około 125 tys. mkw., a najwięcej powierzchni zostało oddanych do użytku w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W ciągu ostatnich trzech lat na rynku widoczny jest spadek wolumenu nowej podaży. Pomimo rozpoczęcia budowy w tym czasie pojedynczych biurowców, ogólna skala realizowanych projektów nadal pozostaje na niskim poziomie. Przykładowo w Warszawie obecnie w budowie znajduje się około 215 tys. mkw., czyli niemal tyle ile w miastach regionalnych. Na największych rynkach poza stolicą aktywność deweloperska wynosi około 210 tys. mkw., w porównaniu do 850 tys. mkw. sprzed pandemii – podaje Ewa Derlatka-Chilewicz, head of Research, Cushman & Wakefield.

Największe budynki oddane do użytku w ciągu pierwszych sześciu miesięcy 2024 roku to Quorum Office Park A we Wrocławiu (18,2 tys. mkw., Cavatina Holding), Lixa E w Warszawie (16,9 tys. mkw., Yareal), odnowienie warszawskiego biurowca Saski Crescent (15,5 tys. mkw., CA Immo) oraz ukończenie biurowca Vibe I w Warszawie (15 tys. mkw., Ghelamco).

Według naszych szacunków polski rynek biurowy powiększy się w tym roku o około 225 tys. mkw., wliczając dotychczas ukończone projekty. Przyszły rok będzie cechował się tylko nieznacznie wyższą aktywnością deweloperską. Prognozujemy, że na rynek trafi wtedy około 240 tys. mkw. Większy poziom wolumenu nowej powierzchni możliwy jest dopiero po 2026 roku – ocenia Vitalii Arkhypenko, analityk rynku, Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców w Warszawie w I półroczu 2024 roku wyniosła nieco ponad 316 tys. mkw. i była niższa względem analogicznego okresu w 2023 roku jedynie o 2 proc.

Zbliżony poziom popytu względem ubiegłego okresu jest efektem stopniowej stabilizacji w sektorze najmu i widocznego trendu optymalizacji zajmowanej powierzchni biurowej przez firmy obecne na rynku. W przypadku rynków regionalnych aktywność najemców do końca czerwca wyniosła 286 tys. mkw., co stanowi 14-procentowy spadek r-d-r. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego – tłumaczy Jan Szulborski, business development & insight manager, Cushman & Wakefield.

W I połowie 2024 roku w Warszawie w strukturze popytu przeważały renegocjacje, które stanowiły około 51 proc. wszystkich zawartych umów. Udział nowych umów był na poziomie 42 proc., z kolei ekspansje wynosiły około 7 proc. Struktura transakcji na rynkach regionalnych była zbliżona do rynku warszawskiego, również z przewagą renegocjacji – 49 proc., dużym udziałem nowych umów – 46 proc. i udziałem ekspansji na poziomie 5 proc. Absorpcja w II kwartale nieznacznie przewyższyła poziom oddanej powierzchni w regionach.

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce na koniec II kwartału 2024 roku wyniósł 14,4 proc., co stanowi spadek o 0,1 p.p. względem I kwartału 2024 tego roku, ale wzrost o 0,3 p.p. względem II kwartału 2023 roku. W stolicy wskaźnik niewynajęcia spadł o 0,1 p.p. względem poprzedniego kwartału i wyniósł 10,9 proc. W miastach regionalnych największe spadki w dostępności powierzchni zaobserwowano w Trójmieście i Wrocławiu, wzrosty natomiast w Łodzi i Szczecinie.

Średni wskaźnik niewynajęcia dla miast regionalnych wyniósł 17,7 proc. Na wszystkich rynkach biurowych objętych analizą dostępna powierzchnia to 1,87 mln mkw., co oznacza wzrost o 4 proc. względem I połowy ubiegłego roku.

Stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w strefie Centrum w Warszawie wynosiły przeciętnie 22-26 euro/mkw. za miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza Centrum oscylowały w granicach 13,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc. W miastach regionalnych najlepsze biura w centrum były oferowane średnio w przedziale cenowym 12,50-16,50 euro/mkw. za miesiąc, jednocześnie stawki czynszu wyższe od średniej odnotowywane są w budynkach nowo oddawanych lub umiejscowionych w dobrych lokalizacjach.

Wyższe koszty budowy, wykończenia powierzchni oraz finansowania inwestycji nadal wywierają znaczący wpływ na kształtowanie polityki czynszowej projektów nowo budowanych. Wysokość czynszu w biurowcach istniejących pozostaje uzależniona od atrakcyjności budynku dla potencjalnych najemców, zastosowanych w nim rozwiązań umożliwiających osiągnięcie celów ESG oraz sytuacji na konkretnym rynku – podsumowuje Ewa Derlatka-Chilewicz.