Polska Dobry czas na PRS

Jak podają autorzy raportu, zasoby PRS w budowie wzrosły o 10 proc., osiągając poziom ponad 14,5 tys. jednostek. Mimo trudności z pozyskaniem nowych projektów, inwestorzy utrzymali wysoki poziom aktywności. Niemal 90 proc. z inwestorów wskazało, że najemcy preferują mieszkania budżetowe, a jedynie 10 proc. opowiedziało się za mieszkaniami premium, co wskazuje na wysoką wrażliwość cenową polskich najemców. Jednocześnie niemal połowa zarządzających platformami PRS wskazała rosnące koszty operacyjne jako kluczowe wyzwanie w zarządzaniu inwestycjami w sektorze nieruchomości PRS.

Ostatnie 12 miesięcy na rynku mieszkań na sprzedaż charakteryzowały się wyraźnym osłabieniem popytu. Zakończenie programu "Kredyt 2 proc." znacząco ograniczyło dostępność finansowania, co bezpośrednio wpłynęło na spadek liczby transakcji. Największe spadki widoczne były w Warszawie i Krakowie, gdzie w II kwartale 2024 sprzedano o 50 proc. mniej mieszkań niż w III kwartale 2023. Z drugiej strony, deweloperzy dysponują obecnie rekordową liczbą niezrealizowanych pozwoleń na budowę. W ocenie ekspertów PwC w połączeniu z osłabionym popytem może to stworzyć silny impuls do nawiązania współpracy z funduszami PRS, które mogą stać się kluczowymi partnerami w realizacji tych projektów. Do 2028 roku liczba gotowych lokali dostępnych w wynajmie instytucjonalnym może wzrosnąć do prawie 80 tys.

Najbliższe miesiące mogą przynieść nowy etap rozwoju rynku PRS, głównie w związku ze spowolnieniem na rynku mieszkań na sprzedaż. Choć oba segmenty funkcjonują w dużej mierze niezależnie, deweloperzy mieszkaniowi i platformy PRS rywalizują o te same zasoby gruntów. Malejące zainteresowanie indywidualnych nabywców mieszkaniami, spowodowane wysokimi cenami i trudniejszym dostępem do kredytów, może otworzyć drzwi do nowych transakcji na rynku PRS - uważa Kinga Barchoń, partnerka PwC Polska i liderka zespołu ds. usług dla rynku nieruchomości.

W I połowie roku na rynek trafiło ponad 2,6 tys. nowych jednostek. Oznacza to wzrost o 4 707 mieszkań w porównaniu z I półroczem 2023 roku. I połowa 2024 roku była aktywna również pod względem rozpoczęcia budowy nowych projektów. Inwestorzy nie tylko utrzymali liczbę jednostek w budowie przy dużym wzroście liczby oddanych lokali, ale także zwiększyli ją o ponad 400 jednostek, co oznacza rozpoczęcie budowy ponad 3 tys. jednostek. Jednocześnie udział trzech głównych inwestorów na rynku wciąż się zmniejsza na rzecz podmiotów spoza wielkiej trójki (Resi4Rent – 23 proc., Vantage Rent – 14 proc., PFRN – 11 proc.), które nieustannie zwiększają swój portfel mieszkań i posiadają już ponad 50 proc. mieszkań.

Segment PRS wciąż nie jest wystarczająco dobrze rozwinięty jeśli chodzi o praktykę podatkową. Ponadto orzecznictwo, które pojawiło się w ostatnim czasie np. w zakresie amortyzacji podatkowej czy podatku od nieruchomości, jest niejednolite. Dodatkowo, specyfika tego sektora sprawia, że neutralności w podatku VAT w odniesieniu do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą nie można brać za pewnik. W konsekwencji, skutki podatkowe inwestycji warto dobrze przemyśleć już na samym początku. Dzięki temu można dostrzec szanse i ograniczyć ryzyka, które mogłyby sprawiać w przyszłości problemy – ostrzega Marta Pabiańska, partnerka PwC Polska, liderka Praktyki Sektora Nieruchomości.

Na koniec I półrocza 2024 roku Warszawa oferowała około 8,4 tys. lokali na wynajem, a kolejne 4,7 tys. znajdowało się w budowie. W ostatnich sześciu miesiącach liczba lokali w stolicy wzrosła o 931 jednostek, co jest wynikiem zbliżonym do poprzedniego półrocza, kiedy wzrost wyniósł około 1 tys. jednostek.

Największe zasoby mieszkań nadal posiada Resi4Rent (ponad 1,9 tys. istniejących lokali i około 300 w budowie) oraz Heimstaden Bostad, z prawie 1,5 tys. lokali i 200 jednostkami w budowie. Do czołówki do 2027 roku powinno dołączyć również Afi Europe, które obecnie ma 743 jednostki gotowe, 523 jest w budowie oraz ponad 2,5 tys. w przygotowaniu. W Warszawie zasobami PRS dysponuje również NREP, Van Der Vorm Poland, LRC Group i Aurec Capital Polska.

Pierwsze sześć miesięcy 2024 roku było bardzo aktywne dla Wrocławia pod względem liczby oddanych do użytku lokali. Liczba dostępnych jednostek wzrosła w tym mieście o ponad 900, co przełożyło się na wzrost na poziomie 38 proc. wobec I kwartału 2023. Obecnie Wrocław oferuje około 3,3 tys. lokali na wynajem, a kolejnych 2,1 tys. jest w budowie. Platforma Resi4Rent liczy we Wrocławiu już 1 252 lokale, natomiast Vantage Rent ma ich 1 149. Resi4Rent, realizując budowę 1 290 nowych lokali, planuje znacząco umocnić swoją pozycję na rynku w najbliższych latach. Jednocześnie rynek pozostaje podzielony również między mniejszych deweloperów.

Na koniec czerwca 2024 roku w Krakowie było ponad 3 tys. lokali do wynajęcia oraz prawie 2 tys. w budowie. Wzrost liczby istniejących lokali w porównaniu do poprzedniego półrocza wynika z oddania do użytku dwóch inwestycji Heimstaden Bostad w I kwartale 2024 roku oraz sukcesywnym rozwojem platformy LEW Invest, która ma w Krakowie 411 lokali. Na rynku PRS w Krakowie dominuje Afi Europe 685, Heimstaden Bostad z 596 lokalami. Zasoby PRS w Krakowie reprezentują również Resi4Rent z 535 lokalami oraz 873 lokalami w budowie, Van Der Vorm z 318 lokalami oraz 4 lokalami w budowie, oraz G City Europe z 109 mieszkaniami. Nieobecny dotąd na krakowskim rynku LifeSpot ma obecnie 1 086 lokali w budowie.

Na koniec I połowy 2024 roku, liczba istniejących lokali w Poznaniu wynosiła niespełna 1,7 tys. jednostek – co oznacza przyrost o prawie 250 jednostek wobec stanu na koniec 2023 roku. W Trójmieście w ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku liczba budowanych lokali wzrosła o 1 486 jednostek (do 2 307), podczas gdy liczba gotowych mieszkań pozostała bez zmian (987 jednostek). Sytuacja w Łodzi nie uległa zmianie (1 564 lokali), na lokalnym rynku realizowany jest tylko jeden projekt, który zasili zasoby Resi4Rent, co nie daje dużych szans na znaczące zwiększenie podaży(w sumie w budowie znajduje się obecnie 287 jednostek).