Polska Popyt na obiekty premium

Na koniec marca poziom pustostanów centrum stolicy wyniósł 7,4 proc., co w ujęciu rocznym oznacza spadek o 2,2 proc. W I kwartale 2025 roku wolumen inwestycji biurowych sięgnął 175 mln euro, co stanowi wzrost o 67 proc. w porównaniu z wynikiem z I kwartału 2024 roku.

W I kwartale 2025 roku zasoby biurowe Warszawy zwiększyły się o 6 tys. mkw. Większość nowej podaży planowanej na ten rok trafi na rynek w kolejnych kwartałach. Na koniec marca w fazie realizacji znajdowało się blisko 230 tys. mkw., a do końca 2025 roku ukończone zostaną takie projekty jak The Bridge (47 tys. mkw.), Office House (28 tys. mkw.) oraz V-Tower (28 tys. mkw.). Jak wskazują eksperci JLL, aktywność deweloperska koncentruje się w strefach centralnych.

W I kwartale 2025 roku łączny wolumen transakcyjny wyniósł 160,5 tys. mkw., co stanowi wzrost o 15 proc. wobec analogicznego okresu w 2024 roku. Pierwszy kwartał charakteryzował się relatywnie niższym udziałem renegocjacji (25 proc.). Należy się jednak spodziewać, że w nadchodzących miesiącach ich udział będzie się zwiększał do poziomów z lat ubiegłych. Popyt w strefach centralnych znacząco przewyższył aktywność transakcyjną w pozostałych obszarach miasta. Blisko 60 proc. transakcji zarejestrowanych w centrum stanowiły nowe umowy i ekspansje dotychczasowych najemców. Przeciętna wielkość umowy dla całego rynku wyniosła nieco ponad 900 mkw., a blisko 70 proc. transakcji dotyczyło metraży poniżej 750 mkw., co świadczy o dużym rozdrobnieniu popytu – komentuje Mateusz Polkowski, head of Research and Consultancy, JLL.

Najwięcej dostępnych powierzchni biurowych w ofercie dotyczy modułów poniżej 1 tys. mkw., co przy obecnej strukturze popytu sprzyja najemcom. Liczba opcji spada dość drastycznie w przypadku powierzchni powyżej 2 tys. mkw. Firmy poszukujące biur tej wielkości w istniejących obiektach muszą często rozszerzyć obszar poszukiwań z wybranej strefy do terenu całego miasta.

Wzrost stawek za wynajem w całej Warszawie

I kwartał 2025 roku przyniósł kolejny wzrost stawek za najlepsze powierzchnie w większości stref biurowych. Obecnie, czynsze w Centralnym Obszarze Biznesu kształtują się na poziomie 28,5 euro/mkw./miesiąc, natomiast w centrum osiągają 26,5. euro/mkw./miesiąc. Dość szybki wzrost cen w strefie centrum dotyczy przede wszystkim rejonu Ronda Daszyńskiego i wynika z dużej atrakcyjności tego obszaru, zarówno ze względu na dostępność nowo ukończonej, a także planowanej powierzchni. Pozostałe strefy biurowe Warszawy również odnotowały wzrosty rzędu 0,5-1,0 euro/mkw. Eksperci JLL prognozują, że utrzymujący się popyt na powierzchnie premium i bardzo ograniczona nowa podaż przełożą się na dalsze wzrosty stawek w perspektywie najbliższych kilku lat.

Postępująca polaryzacja

W I kwartale 2025 roku całkowity współczynnik pustostanów dla stołecznego rynku wyniósł 10,5 proc. To niewielka zmiana wobec końcówki 2024 roku (10,6 proc.) czy nawet I kwartału 2024 roku (11 proc.), jednak jest to tylko pozorna stabilizacja. Na rynku biurowym coraz wyraźniej rysuje się postępująca polaryzacja, której wyznacznikiem jest poziom wakatu. Przebiega ona na różnych poziomach: centrum vs poza centrum, nowe biurowce vs stare.

Przy wyborze biura najemcy w dalszym ciągu stawiają na jakość i doskonałą lokalizację. Budynki biurowe charakteryzujące się tymi cechami notują wyraźnie niższe poziomy pustostanów w porównaniu do reszty rynku. O ile wakat w strefach centralnych stolicy wyniósł w I kwartale 7,4 proc., dla najlepszych nieruchomości zlokalizowanych w tym rejonie było to tylko 5,4 proc. Podobnie dla stref poza centrum – budynki premium odnotowały wakaty na poziomie 9,7 proc. (vs 13 proc. dla całego rejonu).

Odwrotną tendencję do stref centralnych zaobserwowano w dzielnicach poza centrum, gdzie na koniec I kwartału poziom pustostanów wzrósł do 13 proc. Biorąc pod uwagę planowane do końca roku relokacje najemców do stref centralnych, eksperci JLL przewidują, że pozostanie on na tym poziomie pomimo braku nowej podaży. Czynnikiem, który przyczyni się do spadku dostępności w dłuższej perspektywie, będzie wycofywanie starszych obiektów biurowych z aktualnej oferty najmu. Niemniej, będzie to proces stopniowy i rozłożony na lata.

Inwestorzy celują w najlepsze lokalizacje oraz aktywa z potencjałem

W I kwartale 2025 roku wolumen inwestycji biurowych w Polsce sięgnął 175 mln euro, co stanowi wzrost o 67 proc. w porównaniu z wynikiem z I kwartału 2024 roku. Rynek pozostaje spolaryzowany między transakcjami na najlepiej zlokalizowanych aktywach typu prime, generującymi dużą część obrotu inwestycyjnego, a transakcjami Core+ / Value-add w mniej prestiżowych lokalizacjach, oferującymi bardziej atrakcyjne ceny.

Widzimy, że inwestorzy są coraz bardziej selektywni, poszukując, w zależności od strategii, bezpiecznych przystani w postaci prestiżowych lokalizacji lub okazji do generowania wyższych zwrotów poprzez inwestycje w aktywa z potencjałem - tłumaczy Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.

Do najważniejszych transakcji początku 2025 roku należy zaliczyć przejęcie kompleksu biurowego Wronia 31 w centrum Warszawy, sprzedanego przez LaSalle Investment Management firmie Uniqa Real Estate. Potwierdza to wspomniane zainteresowanie inwestorów nieruchomościami w centralnych lokalizacjach. Co ciekawe, na rynku zaobserwowano też dwie transakcje biurowe we wschodniej części Warszawy. Jedną z nich jest finalizacja przez Okam Capital sprzedaży etapów D, E i F inwestycji Bohema, obejmującej budynki przy ul. Szwedzkiej, będącego doskonałym przykładem rewitalizacji tkanki miejskiej. Drugą transakcją jest sprzedaż Mazovia Plaza przez Martley Capital polskiemu inwestorowi.