Poland The FORM umacnia swoją pozycję przy rondzie Daszyńskiego

Polska weszła w 2026 rok z wyraźnym wzrostem aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości. Jak wynika z raportu Colliers „CEE Investment Scene H1 2026”, w pierwszych sześciu miesiącach roku wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przekroczył 3 mld euro, co było najlepszym wynikiem pierwszego półrocza od 2018 roku. W całym regionie CEE-6 sektor biurowy przyciągnął największą część kapitału, odpowiadając za 29 proc. wolumenu inwestycji. Colliers wskazuje również na silny popyt na najlepsze, centralnie położone budynki biurowe spełniające wysokie standardy ESG. Jednocześnie w Warszawie wyraźnie obniżył się poziom pustostanów w najlepszych biurowcach w centralnej strefie biznesowej.

Rondo Daszyńskiego: ugruntowane centrum biznesowe, które wciąż się rozwija

Rondo Daszyńskiego stało się jednym z najważniejszych obszarów biznesowych Warszawy. Jego atutem są połączenia metrem, tramwajami i autobusami, dostęp do pobliskich stacji kolejowych oraz szeroka oferta usług i gastronomii. Jednocześnie cała okolica nadal się rozwija. Rosnący udział funkcji mieszkaniowych, usługowych i gastronomicznych wzmacnia jej miejski charakter i sprawia, że pozostaje aktywna także poza standardowymi godzinami pracy biur.

The FORM korzysta z atutów tej lokalizacji. Położony w odległości krótkiego spaceru od stacji metra oferuje najemcom prestiżowy adres biznesowy, bardzo dobrą dostępność transportu publicznego oraz rozwinięte, wielofunkcyjne otoczenie miejskie. Zróżnicowane grono najemców potwierdza atrakcyjność projektu. W budynku swoje siedziby mają m.in. NFOŚiGW, ING Hubs Poland, Colliers oraz międzynarodowa kancelaria prawna Clyde & Co, a także firmy z sektora usług finansowych i technologii.

Biurowiec najwyższej klasy zaprojektowany z myślą o elastyczności

The FORM oferuje około 31 000 mkw. powierzchni biurowej i handlowo-usługowej na dziewięciu kondygnacjach. Powierzchnia pięter wynosi od około 2 900 do 4 000 mkw., a trzy niezależne piony komunikacyjne umożliwiają podział dużych kondygnacji pomiędzy różnych najemców. Pozwala to elastycznie aranżować przestrzeń i dostosowywać ją do potrzeb poszczególnych firm.

W budynku zastosowano zaawansowany system BMS, system monitorowania zużycia mediów, inteligentne rozwiązania kontroli dostępu oraz mobilną aplikację budynkową. System wentylacji zapewnia dopływ świeżego powietrza oraz wykorzystuje nawilżanie adiabatyczne i wysokowydajną filtrację. Z kolei system HVAC korzysta z technologii free cooling, pozwalającej ograniczać zużycie energii dzięki wykorzystaniu chłodnego powietrza zewnętrznego.

Budynek uzyskał certyfikaty na poziomie Platinum w systemach LEED, WELL, AirScore D&O, ActiveScore, WiredScore i SmartScore, a także certyfikat Obiekt bez Barier. Dla inwestorów porównujących Warszawę z dojrzałymi rynkami biurowymi Europy Zachodniej oznacza to standard odpowiadający wymaganiom kapitału instytucjonalnego: wysokie standardy ESG, zaawansowane rozwiązania techniczne, elastyczność oraz wysoki komfort użytkowników.

Najlepszym potwierdzeniem założeń stojących za The FORM jest dziś jego rynkowy wynik. Budynek jest w pełni wynajęty zróżnicowanej grupie najemców, znajduje się w jednej z najbardziej ugruntowanych lokalizacji biznesowych Warszawy, a standard założony na etapie projektowania sprawdza się w codziennym użytkowaniu. Przy coraz bardziej ograniczonej podaży nowych biurowców najwyższej klasy takie połączenie lokalizacji, jakości i potwierdzonego popytu staje się coraz trudniejsze do odtworzenia.
Damian Grzywacz, Lincoln Property Company Poland

Udogodnienia sprawdzone w codziennym użytkowaniu

The FORM łączy kameralną skalę z szerokim zakresem udogodnień dla użytkowników. Infrastruktura rowerowa obejmuje 216 miejsc dla rowerów, 240 szafek, dziesięć pryszniców, stację naprawczą, osobne wejście dla rowerzystów, dedykowaną windę oraz miejsca do ładowania rowerów elektrycznych i hulajnóg. Trzy tarasy na piątym, szóstym i ósmym piętrze zapewniają przestrzeń na świeżym powietrzu oraz widoki na Warszawę, a centralnym punktem budynku jest zielone patio.

Zarządca budynku zwraca również uwagę na regularne korzystanie przez użytkowników z aplikacji mobilnej, służącej m.in. do kontroli dostępu i komunikacji. Wśród rozwiązań docenianych przez użytkowników znajdują się także otwierane okna. Na parterze działają restauracje i inne lokale usługowe, dzięki którym budynek funkcjonuje również poza standardowymi godzinami pracy. Coffeedesk uzupełnia ofertę o staranną selekcję kaw specialty. Natomiast oferta gastronomiczna obejmuje zarówno restaurację Wandal, wyróżnioną przez przewodnik MICHELIN nagrodą Bib Gourmand, jak i bardziej swobodny koncept baru sportowego Dřevný Kocůr.

Sprawdzone wyniki po otwarciu

Po komercyjnym otwarciu na początku 2025 roku The FORM przyjął pierwszych najemców, a obecnie jest już w pełni wynajęty. Zróżnicowana grupa najemców obejmuje organizacje z sektora publicznego i prywatnego, firmy polskie i międzynarodowe oraz podmioty reprezentujące różne branże. Ogranicza to zależność budynku od jednego typu najemcy.

The FORM jest również intensywnie wykorzystywany na co dzień. Według danych zarządcy w najbardziej aktywne dni w środku tygodnia pracuje w nim około 1 000 osób. Niższa frekwencja w poniedziałki i piątki odzwierciedla natomiast hybrydowy model pracy. Udogodnienia, systemy dostępu, tarasy i przestrzenie wspólne są więc regularnie wykorzystywane przez pracowników i gości budynku.

The FORM potwierdził również, że może sprostać wymaganiom dużych projektów związanych ze zmianą organizacji pracy. ING Hubs Poland wykorzystał przeprowadzkę do połączenia dwóch wcześniejszych warszawskich lokalizacji w jednym miejscu i stworzenia koncepcji Dream Space Warsaw.

Przeprowadzka do The FORM pozwoliła nam połączyć dwie warszawskie lokalizacje i zgromadzić pracowników w jednym miejscu. Sama powierzchnia była tylko jednym z elementów naszych wymagań. Potrzebowaliśmy budynku, który będzie wspierał różne sposoby pracy, współpracę i budowanie społeczności, a jednocześnie zapewni nam elastyczność niezbędną do stworzenia koncepcji Dream Space Warsaw. The FORM dał nam możliwość zrealizowania tej koncepcji na dużą skalę.
Magdalena Domagała, ING Hubs Poland

Colliers jest jedną z firm, które wybrały The FORM na swoją warszawską siedzibę. Dzięki temu firma zna budynek zarówno z perspektywy najemcy, jak i doradcy rynku inwestycyjnego.

Dla inwestorów coraz większe znaczenie ma dziś połączenie pełnego wynajęcia budynku, stabilnych długoterminowych przychodów opartych na umowach z wiarygodnymi najemcami, potencjału wzrostu czynszów, wysokich standardów technicznych i ESG oraz bardzo dobrej lokalizacji. Takie aktywa stają się coraz trudniejsze do znalezienia, zwłaszcza że podaż nowych biurowców spełniających kryteria segmentu core pozostaje ograniczona.
Piotr Mirowski, Colliers Poland