Jesteśmy w połowie drogi

Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że szybko rozwijający się segment biur serwisowanych w Polsce (a w szczególności w Warszawie) nie niesie większych zagrożeń dla najemców takich powierzchni. Duża elastyczność, liczba operatorów i lokalizacji, proste umowy najmu i przyjazne przestrzenie są atutem takiego rozwiązania. Jesteśmy jednak dopiero w połowie drogi, porównując chłonność naszego rynku z takimi miastami jak Paryż czy Londyn. Różnicę widać także w tempie, w jakim następuje rozwój nad Wisłą. Ostatni raport EY Attractiveness Survey 2019 zestawia Warszawę z miastami najbardziej przyjaznymi rozwojowi biznesu, takimi jak: Paryż, Londyn, Madryt, Amsterdam czy Bruksela. Warszawa wciąż traktowana jest jako rynek rozwijający się, czyli taki, który według Reida Hoffmana przyciąga biznes oparty na schemacie rozwoju zwanym blitzscalingiem, czyli szybkim zdobywaniu rynku poprzez działanie na dużą skalę.

Warszawa od wielu lat znajduje się w dynamicznej fazie rozwoju i posiada zasoby biur serwisowych o powierzchni szacowanej na 150 tys. mkw. Przekłada się to na niecałe 3 proc. rynku stołecznych nieruchomości biurowych (w trzecim kwartale 2019 stolica miała 5,6 mln mkw. zasobów powierzchni biurowej, wg Cream Offices). Do roku 2021 planowane jest otwarcie kolejnych 100 tys. mkw., co zapewni około 4,5 proc. w skali rynku. Przy tak dużej dynamice nieunikniona jest rewizja liczby operatorów. Trzeba brać pod uwagę fakt, że blitzscaling w przypadku biznesów niskomarżowych (a takim jest branża coworkingowa), często prowadzi do przeszacowania możliwości rynku. Wiele wskazuje na to, że mniejsi operatorzy starając się dotrzymać kroku gigantom, nie będą w stanie utrzymać się na trudnym rynku. Pierwszym przegranym w tym wyścigu wydaje się być New Work – operator biur serwisowanych z Węgier, który w zeszłym roku wynajął cały budynek Mazowiecka 2/4 i po niecałym roku działalności zamknął oddział.

Wyjątek nie musi jednak potwierdzać reguły. Ta sytuacja może jednak ulegnie zmianie na przełomie roku 2020 i 2021 roku, gdy planowane jest oddanie około 380 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej (Varso, Generation Park Y, The Warsaw Hub, Skyliner czy Unit). Nikt nie stawia jeszcze tezy na temat tego, jak będzie wyglądał rynek po tej fali boomu podażowego. Sytuacja na rynku jest więc dynamiczna i niejednorodna, dlatego ważna jest praca z agencjami doradczymi. Aktualna wiedza o koniunkturze na rynku komercyjnym i przewidywaniu możliwych zagrożeń pozwala agencjom reagować na bieżąco na zapotrzebowanie najemców.