Czarny łabędź na beczce prochu

Jesteśmy w bardzo podobnej sytuacji co w roku 2008 – powiedział prof. Witold Orłowski, główny doradca ekonomiczny PwC Polska podczas szóstej konferencji Inwestycje na Rynku Nieruchomości Komercyjnych, organizowanej przez Eurobuild Conferences, która odbyła się 27 lutego 2020 roku w hotelu Intercontinental w Warszawie. Poniżej zapis wystąpienia.

Od kilku lat cieszymy się na świecie dobrą koniunkturą, również na rynku nieruchomości. Skala boomu różniła się jednak w zależności od kraju – w niektórych mamy do czynienia z przegrzaniem, np. w Czechach i na Węgrzech. W innych krajach wzrost cen był skromniejszy, np. w Polsce. I dzisiaj te ostatnie kraje mogą być zadowolone – jeśli leci się niżej, to w momencie upadku ból jest mniejszy. Każdy cykl musi się kiedyś skończyć. Od kilku lat w gospodarkach: globalnej, europejskiej i polskiej narastają pewne problemy – i jest to typowe – w okresie rozwoju gospodarczego; muszą one doprowadzić do większej lub mniejszej korekty. W przypływie optymizmu strzela się na wiwat, ale jeszcze więcej prochu gromadzone jest na kolejne, spodziewane wiwaty. Gdy prochu jest dużo, każda iskra może wywołać wybuch. Obecnie, wszyscy zastanawiają się czy koronawirus nie jest czasem tą iskrą. Nie jestem ekspertem z zakresu wirusologii, żeby przesądzać czy ma on taki potencjał, ale nie ma wątpliwości, że już gospodarcze i finansowe konsekwencje wirusa są. Pytania, czy będą postępowały nadal i czy skala epidemii będzie rosła?

Niepokój rodzą też inne zjawiska. Spore obawy budzi sytuacja w Chinach, która może z kolei pogorszyć nastroje w Niemczech borykających się ze spowolnieniem gospodarki. Są one głównym odbiorcą polskiego eksportu. Jeśli recesja wystąpi w Niemczech, Polska też podąży w tym kierunku, bez względu na to, co mówią nam rządzący.

Powinniśmy zwrócić też uwagę na fakt, że Polska nadal jest zaliczana do krajów rozwijających się i publikacja jednego indeksu niewiele tu zmienia. W dobrych czasach możemy wyglądać trochę jak rynek rozwinięty, ale jeśli pojawią się problemy, to jesteśmy cały czas traktowani jako kraj rozwijający się. Na takim rynku z kolei inwestorzy oczekują znacznie wyższych stóp zwrotu ze względu na większe ryzyko. Jeśli dzieje się cokolwiek złego w światowej gospodarce – niekonieczne na takim rynku – to inwestorzy uciekają do bezpieczniejszych przystani. Z tym musimy żyć – inwestorzy zachowują się w ten sposób.

Najważniejsze jest jednak coś innego – świat, w sensie finansowym, nie jest miejscem bezpiecznym. Mam na myśli globalne zadłużenie. Przez ostatnie 10 lat odnotowaliśmy wzrost długu publicznego w krajach rozwiniętych przy zmniejszeniu poziomu długów prywatnych oraz ogromny wzrost zadłużenia prywatnego (przedsiębiorstw) w krajach rozwijających się, przede wszystkim w Chinach. W dodatku jest to bardzo podejrzane zadłużenie, nad którym nie ma nadzoru. To nie jest zadłużenie ze zwykłych kredytów tylko niejasne operacje kupowania przez banki, bezpośrednio, obligacji emitowanych przez firmy. Kredyty są szacowane pod względem ryzyka, a zakup w Chinach za 0,5 lub 1 mld dolarów obligacji firmy nie wymaga niczyjej zgody. Czy zatem Chiny są tykającą bombą finansową? Tak. Czy koronawirus spowoduje potężne załamanie chińskich finansów? Nie wiem. Chiny mają zresztą zasoby żeby się bronić.

Warte poruszenia są jeszcze dwie kwestie. Wydaje się, że obecnie pewne jest dalsze spowolnienie wzrostu gospodarczego w Europie Środkowo-Wschodniej. Pytanie, jak będzie głębokie? Drugim problemem jest ryzyko wielkich spadków na giełdach, które już odnotowano, ale nie są one jeszcze bardzo duże. Mamy jednak czarnego łabędzia [niespodziewane zjawisko o poważnych skutkach, trudne do przewidzenia – przyp. red.], widzimy, że już jest, nie wiemy tylko jak bardzo jest czarny.

Jakie są perspektywy? W Polsce gospodarka będzie spowalniała, inflację mamy już wysoką, a pytanie brzmi: czy dojdzie do tego znaczne osłabienie polskiej waluty? Jeśli tak, inflacja pójdzie mocno w górę. To oznaczałoby fundamentalnie złe zjawiska dla gospodarki. Taka sytuacja musiałaby wpłynąć na rynek nieruchomości. Jeszcze dwa, trzy miesiące temu uważałem, że, wprawdzie, problemy się kumulują, trzeba być ostrożnym, ale jest bardzo prawdopodobne, że ten rok będzie jeszcze spokojny – oczywiście jeśli nic niespodziewanego na świecie się nie wydarzy. Myślę, że dzisiaj jesteśmy w bardzo podobnej sytuacji co w roku 2008. Paradoksalnie dla Polski może nie być to najgorsza informacja. Powiem więcej, lepiej żeby wybuch nastąpił wcześniej, zanim rynek w Polsce zdąży się rozgrzać na tyle, by zostać pełnoprawną ofiarą kryzysu.