Czynsz i tak trzeba płacić

11 marca 2020 roku Światowa Organizacja Zdrowia ogłosiła stan pandemii w związku z koronawirusem SARS-CoV-2, wywołującym chorobę COVID-19. Jednym z istotnych narzędzi zapobiegających gwałtownemu rozprzestrzenianiu się wirusa jest zastosowanie prawnych ograniczeń w prowadzeniu określonych rodzajów działalności przez przedsiębiorców. W związku z tym rodzą się pytania odnośnie tego, co dzieje się z umowami najmu, jakie są prawa każdej ze stron w tej nowej sytuacji, czy wynajmujący lub najemca może umowę wypowiedzieć.

Poniższe uwagi mają zastosowanie wyłącznie do umów najmu, które nie zawierają odmiennych postanowień dotyczących siły wyższej ani niemożności prowadzenia działalności przez najemcę w najmowanym lokalu.

Choć kodeks cywilny nie zawiera definicji „siły wyższej”, doktryna oraz sądy wypracowały bogaty dorobek, w oparciu o który możemy definiować siłę wyższą jako zdarzenie o charakterze zewnętrznym w stosunku do stron, niemożliwe do przewidzenia oraz którego skutkom nie można było zapobiec. Chodzi o zdarzenie, o "przemożnej" mocy oddziaływania, przed którego skutkami nie sposób się obronić. Do okoliczności siły wyższej tradycyjnie zalicza się klęski żywiołowe i zdarzenia związane z siłami przyrody (vis naturalis), ale także akty władzy np. akty normatywne lub decyzje administracyjne (vis imperii), które skutkują niemożnością wykonania zobowiązania. Niewykonanie umowy z powodu siły wyższej prowadzi do braku odpowiedzialności dłużnika za powstałe z tego powodu szkody.

Epidemia lub pandemia może co do zasady stanowić okoliczność siły wyższej jako zdarzenie związane z siłami przyrody. Jednak powołanie się na nią jako na okoliczność wyłączającą odpowiedzialność nie zawsze będzie zasadne. Wszystko zależy od okoliczności konkretnego przypadku i rodzaju zobowiązania. I tak dla przykładu, być może pomimo faktycznych ograniczeń w dostępie do towarów i usług w związku z trwającą epidemią, wynajmujący może tak zorganizować wykonanie swoich świadczeń, że zapewnione jest niezakłócone sprzątanie części wspólnych galerii. Natomiast zakaz prowadzenia określonych rodzajów działalności czy nakaz zamknięcia galerii handlowych, powinny być w każdym przypadku zakwalifikowane jako okoliczności siły wyższej. Są to bowiem akty władzy, którym wynajmujący i najemca nie mogą się nie podporządkować.

Rozporządzeniem z 13 marca 2020 roku w sprawie ogłoszenia w Polsce stanu zagrożenia epidemicznego Minister Zdrowia ustanowił szereg nakazów, zakazów i ograniczeń, związanych z prowadzeniem działalności przez przedsiębiorców. Zgodnie z treścią Rozporządzenia w okresie od 14 marca 2020 roku do odwołania w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. ustanawia się czasowe ograniczenie: 1) handlu detalicznego najemcom powierzchni handlowej, których przeważająca działalność polega na handlu wyrobami tekstylnymi, wyrobami odzieżowymi, obuwiem i wyrobami skórzanymi, meblami i sprzętem oświetleniowym, sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego, artykułami piśmiennymi i księgarskimi; oraz 2) prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej. Ograniczenie to polega na całkowitym zakazie prowadzenia powyższych rodzajów działalności.

Ograniczenie, o którym mowa powyżej, skierowane jest do najemców, nie do właścicieli galerii handlowych. Wynajmujący pozostawia galerię otwartą dla najemców, tym samym wykonuje swoje świadczenie, tj. zapewnia najemcy dostęp do przedmiotu najmu.

Czy w takim przypadku najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu i opłat eksploatacyjnych? Czy też może powołać się na okoliczność siły wyższej i odmówić zapłaty świadczeń z umowy najmu? Wydaje się, że co do zasady najemca zobowiązany jest do zapłaty tych kwot na rzecz wynajmującego, ponieważ okoliczność siły wyższej, tj. wprowadzenie stanu zagrożenia epidemicznego i związany z tym zakaz prowadzenia działalności, nie uniemożliwia najemcy wykonania jego świadczenia wzajemnego, jakim jest zapłata czynszu. Mimo, iż najemca nie prowadzi działalności w najmowanym lokalu, leżące po stronie najemcy zdarzenie siły wyższej (zakaz prowadzenia działalności) nie ma żadnego wpływu na wykonanie lub niewykonanie zobowiązania najemcy do zapłaty czynszu i nie może być powoływane jako zwalniające z tego zobowiązania.

Najemca może natomiast powołać się na klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków. Musiałby jednak wystąpić na drogę sądową. Zmniejszenie czy zwolnienie z czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres przestoju nie jest bowiem automatyczne. Najemca musiałby wykazać w postępowaniu sądowym, iż zapłata czynszu byłaby połączona z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby mu rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy. Sąd, po rozważeniu interesów stron, może zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania lub wysokość świadczenia. Można spodziewać się, mając na uwadze wyjątkowość i bezprecedensowość sytuacji oraz zasady współżycia społecznego (sprawiedliwe rozłożenie ciężarów związanych z nadzwyczajnym stanem, jakim jest epidemia), iż sądy będą przychylały się do roszczeń najemców. Zwłaszcza może to dotyczyć najemców, którzy na skutek zastoju z powodu epidemii staną się niewypłacalni.

W przepisach prawa brak jest uprawnienia dla najemcy do wypowiedzenia umowy najmu w sytuacji, gdy najemca nie może prowadzić działalności w najmowanym lokalu z uwagi na skierowany do niego zakaz organu państwowego. Uprawnienia takiego nie sposób także wywieźć z doktryny czy orzecznictwa. Prawo wypowiedzenia nie będzie najemcy w tych okolicznościach przysługiwało, jeżeli nie zostało przewidziane w umowie najmu. Oczywiście najemca może skorzystać z dobrodziejstwa opisanej wyżej klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków. Przy zachowaniu wszystkich opisanych wyżej przesłanek (m.in. wykazanie przez najemcę, iż kontynuowanie stosunku najmu byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby mu rażącą stratą) sąd może orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązanie najmu będzie miało skutek na przyszłość tj. od daty uprawomocnienia się wyroku, jednak sąd rozważając całokształt okoliczności i interesy stron może wskazać w wyroku inną datę, w której najem ustaje. Może być to data wcześniejsza lub późniejsza wobec daty wyroku. Zasadniczo sądowe rozwiązanie umowy najmu powinno być orzekane wyjątkowo, gdy modyfikacja umowy do zmienionych warunków nie jest możliwa.

Można sobie wyobrazić, iż w ramach prerogatyw przyznanych ministrowi zdrowia w ustawie z 5 grudnia 2008 roku o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi, minister mógłby wprowadzić czasowe ograniczenie skierowane do właścicieli galerii handlowych, nakazujące całkowite zamknięcie galerii. W tym przypadku zdarzenie siły wyższej uniemożliwia wykonanie świadczenia wynajmującemu, tzn. wynajmujący nie może zapewnić najemcy spokojnego posiadania i używania przedmiotu najmu.

Nie można wykluczyć, iż sądy będą próbowały zastosować tu odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady prawne najmowanej rzeczy, chociaż wszystko zależy od tego, czy przeważy stanowisko, iż odpowiedzialność ta ma charakter absolutny (tzn. wynajmujący odpowiada także w przypadku siły wyższej). Art. 556(3) k.c. stosowany analogicznie do stosunku najmu wprowadzałby zatem odpowiedzialność właściciela galerii wobec najemcy za wady prawne rozumiane jako ograniczenie w korzystaniu z rzeczy najętej wynikające z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. Takie podejście jest jednak niepewne, ponieważ ograniczenie w korzystaniu z rzeczy powinno wynikać z aktu o charakterze indywidualnym (decyzji administracyjnej, wyroku sądu), a nie z przepisu prawa, jakim jest powołane wyżej rozporządzenie ministra zdrowia z 13 marca 2020 roku. Jeżeli jednak ta rozszerzająca interpretacja zostałaby przyjęta, wówczas zgodnie z art. 664 § 1 k.c. najemca mógłby żądać odpowiedniego obniżenia czynszu (i pewnie także opłat eksploatacyjnych) za czas trwania takiego przestoju.

Powstaje jeszcze pytanie, czy najemca mógłby skorzystać z prawa wypowiedzenia umowy najmu, o którym mowa w art. 664 § 2 k.c. Przepis ten przewiduje, że jeżeli wady uniemożliwiające przewidziane w umowie korzystanie z rzeczy powstałe po wydaniu rzeczy usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Moim zdaniem w sytuacji epidemii koronawirusa takie uprawnienie najemcy nie przysługuje, albowiem w przepisie tym chodzi o trwałą, niedającą się usunąć niemożność korzystania z przedmiotu najmu. Tymczasem wiemy, iż stan zagrożenia epidemicznego oraz stan epidemii, jakkolwiek mogą być stanami długotrwałymi, jednak kiedyś się skończą i najemcy zostanie przywrócona możliwość korzystania z przedmiotu najmu.