Wirus zmieni rynek biur elastycznych

Znajdujemy się właśnie w bardzo specyficznej sytuacji, którą ciężko nam wszystkim zrozumieć. Gros ekspertów na całym świecie próbuje przewidzieć skutki pandemii, skupiając się przede wszystkim na nadchodzącym kryzysie gospodarczym. Trudno nie wrócić więc myślami do 2008, kiedy to mierzyliśmy się z poprzednim kryzysem. To właśnie wówczas zaczął dynamicznie rozwijać się rynek powierzchni elastycznych, który wykorzystał rosnący wskaźnik pustostanów. W opustoszałych biurowcach zaczęły otwierać się kreatywne przestrzenie projektowane pod wchodzących na rynek pracy Millenialsów.

To, że COVID-19 odciśnie swoje piętno w poszczególnych sektorach rynku nieruchomości komercyjnych, nie pozostawia już dziś wątpliwości. Wciąż niewiadomą pozostaje, jak duży i długotrwały będzie to wpływ. Obecna atmosfera niepewności i lockdown gospodarki odbije się również na rynku biur elastycznych. Patrząc jednak teraz na ten sektor z perspektywy poprzedniego kryzysu, który pozwolił mu znacząco się rozwinąć, powinniśmy rozważać nie tylko zagrożenia, ale i szanse.

Oczywiście, w krótkiej perspektywie powierzchnie typu flex mogą ucierpieć tracąc część najemców. Bądźmy jednak świadomi, że to właśnie na elastycznym modelu najmu zbudowany jest ich model biznesowy. Największa zaleta tego produktu, czyli możliwość stosunkowo szybkiego wejścia i wyjścia z powierzchni, w obecnej sytuacji spowoduje redukcję przychodów w portfelach operatorów. W zależności od długości okresu, w jakim będziemy zmuszeni do pracy zdalnej, możemy spodziewać się, że mniejsi najemcy, którzy są bardziej podatni na kryzysowe sytuacje i gospodarcze zawirowania (np. freelancerzy oraz MŚP), będą rezygnować z przedłużenia umów lub je wypowiadać. Również część korporacji, która wynajmuje powierzchnie flex na potrzeby realizowanych projektów, może się wycofać lub przynajmniej wstrzymać z nowymi najmami.

Długofalowo flexy zyskają

Długoterminowo operatorzy powierzchni flex mogą jednak zyskać. Do tej pory większość firm w ramach zabezpieczenia kontynuacji biznesu pod kątem nieruchomości ograniczała się tylko do swoich tradycyjnych biur. Natomiast to, co się dzieje teraz, otwiera nam oczy na wiele różnych, potencjalnych przypadków – co, gdy nie będziemy mieli do naszego biura dostępu lub zostanie odcięte od prądu czy sieci? Albo w sytuacji, gdy w krótkim czasie będziemy musieli ograniczyć zasoby ludzkie? W takich momentach potrzebujemy alternatywnego miejsca pracy. Powierzchnie flex gwarantują nam to, że w szybki sposób można mieć do nich dostęp, nawet wtedy, gdy firmowe biuro jest już zamknięte czy wręcz zablokowane.

Epidemia COVID-19 przyśpieszy procesy, jakie zaczęliśmy obserwować już wcześniej, czyli przechodzenia z tradycyjnego modelu biura na bardziej elastyczny. Coraz więcej najemców będzie myślało o włączeniu powierzchni flex do swojej strategii utrzymania biznesu tak, aby odpowiednio zarządzać ryzykiem i kosztami, np. planując jedynie 70 proc. powierzchni w tradycyjnym układzie, a pozostałe 30 proc. w biurach elastycznych, które dopasują się do bieżących potrzeb. Taki kierunek obierają już od dawna rynki zachodnie, przez co rynek powierzchni elastycznych rósł tam o wiele szybciej niż w Polsce. Obecnie w Londynie flexy stanowią ponad 5 proc. wszystkich powierzchni biurowych, na Manhattanie jest to aż 15 proc., a w Warszawie jedynie 2,5 proc.

Powierzchnie elastyczne mogą też zyskać na ewentualnych perturbacjach na rynku biurowym. Część firm w obecnej niepewnej sytuacji gospodarczej może odsunąć swoje plany relokacji czy ekspansji biura i zdecydować się na mniej wiążące rozwiązania. Tu z pomocą przyjdą im operatorzy przestrzeni flex, którzy zaoferują większą elastyczność i bezpieczeństwo w sytuacji zapotrzebowania na szybkie zwiększenie bądź zmniejszenie powierzchni. Jest to atut, który najemcy szczególnie doceniają w kryzysowych sytuacjach, kiedy długofalowe planowanie jest utrudnione.

Krótkoterminowo sojusznikiem powierzchni elastycznych może się też okazać sytuacja na budowach. Ewentualne opóźnienia przy realizacji, wykończeniach i odbiorach biurowców, spowodowane przerwanymi łańcuchami dostaw i ograniczeniami wynikającymi z kwarantanny pracowników, mogą czasowo zwiększyć popyt na flexy, wypełniając w ten sposób lukę podażową.

Flexy wciąż będą w cenie

Nie można zapominać o unikalnej wartości flexów, czyli zróżnicowanej społeczności, która może się wymieniać pomysłami i inicjatywami, być rynkiem talentów i inspiracji. Nadal będzie to duży atut powierzchni coworkingowych i serwisowanych, które choć na początku mogą stracić nieco na zaufaniu, to długofalowo będą nadal przyciągać.

Wśród licznych zalet powierzchni elastycznych warto również odnotować obserwację, z której wynika, że ich użytkownicy łatwiej i szybciej byli w stanie przestawić się na pracę zdalną, której na masową skalę doświadczamy w Polsce od marca. To nowe doświadczenie pozwala przypuszczać, że po epidemii będziemy obserwować zmianę nawyków w naszej pracy – zarówno po stronie pracowników, jak i pracodawców. Więcej osób i firm przekona się home office’ów, co będzie sprzyjać rozwojowi rynku powierzchni elastycznych.