Pandemia a sektor biurowy i magazynowy

Pandemia koronawirusa wpływa na sytuację w sektorze biurowym od strony operacyjnej i popytowej. Zdecydowana większość najemców przeszła na tryb pracy zdalnej. Zrozumiałe jest, że najemcy koncentrują się przede wszystkim na zapewnieniu ciągłości funkcjonowania biznesu. Na rynku najmu widoczne jest spowolnienie. Większość transakcji na zaawansowanym etapie jest finalizowana, w tym kilka transakcji pre-lease. Najemcy, którzy mają komfort czasowy, rozluźniają harmonogramy i opóźniają procesy, również z powodu niepewności dotyczącej rynku pracy i jej wpływu na zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Dlatego transakcje najmu, które mają się wydarzyć w najbliższych tygodniach są najbardziej narażone na ryzyko opóźnienia w oddaniu powierzchni. Ze względu na wprowadzone ograniczenia w kontaktach społecznych oraz łatwość wyjścia z umowy, popyt na powierzchnie elastyczne może spadać w najbliższym czasie.

Mimo braku zakazu korzystania z biur, niektórzy najemcy próbują wykorzystać sytuację do uzyskania czasowego odroczenia lub obniżenia czynszów zwłaszcza, gdy moment renegocjacji umowy jest blisko. Ściągalność czynszów jest obecnie priorytetowa dla właścicieli nieruchomości. W naszym portfelu nie ma zbyt wielu przypadków zaległości czynszowych ze strony najemców, a każdy taki przypadek analizujemy indywidualnie, starając się wyjść naprzeciw oczekiwaniom najemców tam, gdzie jest to uzasadnione. Poza sektorem F&B, opóźnienia w płatnościach dotyczą przede wszystkim firm z branż najbardziej dotkniętych spadkiem przychodów, jak turystyka, transport, moda i fitness.

Sektor magazynowy

Segment nieruchomości magazynowych jak na razie został najmniej dotknięty przez negatywne skutki pandemii. Zdecydowana większość najemców centrów logistycznych, po wdrożeniu niezbędnych procedur i środków ochrony osobistej, pracuje w normalnym trybie. Ci z najemców produkcyjnych, którzy czasowo wstrzymali produkcję, powoli ją wznawiają. Ponadto, platformy sprzedażowe online (dobra podstawowe, sektor spożywczy) notują znaczne wzrosty obrotów. Przykładem jest Amazon, który zdecydował się na zwiększenie zatrudnienia, aby obsłużyć większą liczbę zamówień. Wśród najemców magazynowych zdarzają się sporadyczne przypadki próśb o obniżkę lub zawieszenie czynszów. Natomiast nieruchomości z dużym udziałem najemców np. z branży modowej, którzy nie posiadają dobrze rozwiniętej wielokanałowości sprzedaży i operatorów logistycznych ich obsługujących, najemców z branży motoryzacyjnej, produkcyjnej lub lotniczej, są narażone na większą niestabilność przychodów z czynszu.

Transakcje

Po bardzo dobrym pierwszym kwartale tego roku, w którym wartość transakcji w Polsce wyniosła około 1,8 mld euro, wolumen transakcji wyhamowuje, co znajdzie odzwierciedlenie w danych za drugi kwartał. Nowy kapitał wyczekuje oznak stabilizacji sytuacji ekonomicznej. Dodatkowo, trudności z określeniem wartości rynkowej i ograniczenia w przemieszczaniu nie sprzyjają rozpoczynaniu transakcji. Z kolei sprzedający, którzy nie muszą wyjść z inwestycji w najbliższym czasie, wstrzymują bądź spowalniają proces sprzedaży. Transakcje na zaawansowanym etapie są kontynuowane, ale ich finalizacja trwa dłużej. Faza due diligence wydłużyła się o 4-6 tygodni z powodu ograniczonego dostępu do urzędów w celu weryfikacji dokumentacji nieruchomości i opóźnień ze strony urzędów w rozpatrywaniu wniosków dotyczących transakcji. Zdarzają się przypadki renegocjacji ceny na ostatnim etapie rozmów oraz wprowadzania dodatkowych gwarancji czynszowych dotyczących np. najemców handlowych w projektach biurowych lub niektórych najemców magazynowych.

Szanse i zagrożenia

Wśród największych zagrożeń dla segmentu biurowego wskazałbym sytuację na rynku pracy, wzrost bezrobocia i spadek zatrudnienia, które przełożą się na mniejszy popyt firm na powierzchnie biurowe. Uważam, że najemcy z branży F&B w projektach biurowych będą najdłużej wychodzili z kryzysu, gdyż zanosi się na utrzymywanie reguł społecznego dystansowania się przez najbliższe miesiące. Spodziewam się też wzmożonego zainteresowania najemców renegocjacjami umów najmu, jako stosunkowo szybkiego i prostego sposobu na optymalizację kosztów biura.

Dla sektora logistycznego, największym zagrożeniem w krótkiej perspektywie może okazać się spadek konsumpcji, spadek zamówień i produkcji. To z kolei może wpłynąć na obroty najemców i osłabić popyt na nowe powierzchnie magazynowe. Wielu najemców jest zatowarowanych produktami, których nie mogą sprzedać. Z tego względu, gdy tylko gospodarka zostanie odblokowana, priorytetem dla najemców będzie upłynnienie zapasów, co może wymagać dostosowania wielkości przyszłej produkcji lub zamówień. Nie dotyczy to sektora spożywczego, który już zyskuje na zmianach przyzwyczajeń konsumentów, a ten trend będzie się wzmacniał.

Poprzez zmianę przyzwyczajeń zakupowych zyskają sektor logistyczny i e-commerce. Część konsumentów dotychczas nie korzystających z rozwiązań online, jest zmuszona zrealizować zakupy tą drogą. Co więcej, utrzymujące się ograniczenia w dostępie do sklepów będą sprzyjały temu trendowi. Kolejnym pozytywnym trendem będzie skrócenie łańcuchów dostaw, co może stać się jednym z głównych czynników napędzających popyt na powierzchnie magazynowe i stworzyć nowe lokalizacje. Zyskać mogą również niszowe dotychczas sektory, takie jak np. centra danych. Część pracodawców może na stałe wprowadzić możliwość pracy zdalnej, co przełoży się na zapotrzebowanie na zewnętrzne centra danych do obsługi tego rodzaju pracy.

Coraz ciekawsze perspektywy mają przed sobą sektory: akademików i PRS [mieszkań na wynajem – przyp. red.]. Sektor akademików jest postrzegany jako defensywny w czasach recesji zarówno przez inwestorów jak i kredytodawców, ponieważ młodzi ludzie wówczas są bardziej skłonni do podjęcia lub kontynuowania studiów, opóźniając tym samym wejście na pogarszający się rynek pracy. Z kolei zainteresowanie inwestorów przystępnym cenowo sektorem PRS może się zwiększyć na fali wzrostu stopy bezrobocia, wpływającej na obniżenie zdolności kredytowej, niechęć ludzi do zaciągania kredytów hipotecznych i ograniczonej ich dostępności.

Kolejne miesiące

Spodziewamy się, że zagraniczny kapitał powróci do w miarę normalnej aktywności najwcześniej w trzecim kwartale tego roku. Sytuację tę potęgują brak lokalnego kapitału, który mógłby zastąpić zagraniczny oraz zwiększona awersja do rynków rozwijających się, czy trudności w badaniu nieruchomości z powodu ograniczeń w podróżowaniu. Perspektywa długo utrzymujących się niskich stóp procentowych i uwolnienie kapitału skumulowanego w pierwszej części roku może rozruszać rynek inwestycyjny pod koniec 2020 roku – zwłaszcza, że część inwestorów np. z Niemiec lub Francji ma niewykorzystaną alokację na region CEE. Inwestorzy mogą też przesuwać kapitał z sektorów bardziej ryzykownych, jak hotele czy centra handlowe na sektor magazynowy, biurowy czy akademików. Z drugiej strony, spodziewamy się wzrostu aktywności inwestorów private equity, poszukujących okazji inwestycyjnych w następstwie COVID-19.

Na popularności mogą zyskać transakcje M&A [przejęcia i połaczenia firm – przyp. red.] z przejmowaniem lokalnych operacji. To samo dotyczy transakcji JV z lokalnym partnerem odpowiedzialnym za zarządzanie i dewelopment. Oba wymienione rodzaje transakcji zapewniają inwestorom skalę i ograniczają ryzyko związane z pojedynczym projektem. Wycena aktywów będzie nadal dużym wyzwaniem dla rzeczoznawców w warunkach wysokiej niepewności rynkowej i tymczasowego braku transakcji porównywalnych. Obniżki cen nie są jeszcze powszechne, jednak niskie stopy procentowe będą neutralizowane wzrostem kosztów płynności i marży banków, co może spowodować spadek cen transakcyjnych o 5-10 proc. dla wybranych sektorów.