Koniec ukrywania cen mieszkań

Jawność cen na rynku mieszkaniowym

Nowelizacja ustawy deweloperskiej, która wejdzie w życie 11 lipca 2025 roku (a dla inwestycji z rozpoczętą sprzedażą – od 11 września), wprowadza szereg obowiązków w zakresie jawności cen. Nowe regulacje obejmą cały sektor mieszkaniowy, niezależnie od skali działalności, i znacząco wpłyną na strategie sprzedażowe nie tylko w relacjach B2C, ale również w segmencie instytucjonalnym.

Na skutek zmian nie tylko konsumenci, ale i fundusze inwestujące w PRS czy podmioty nabywające pakiety lokali w celach komercyjnych zyskają większą przejrzystość i porównywalność ofert, co w dłuższej perspektywie może wpłynąć na model wyceny, due diligence i tempo podejmowania decyzji inwestycyjnych. Deweloperzy powinni już dziś przygotować się do zmian, bo transparentność cen przestaje być opcją, a staje się obowiązkiem.

Nowe standardy prezentacji ofert

Zgodnie z nowelizacją ustawy deweloperskiej, każdy deweloper będzie zobowiązany do prowadzenia strony internetowej z publicznie dostępną informacją o cenach wszystkich oferowanych lokali i domów. Ceny muszą być podane zarówno w przeliczeniu na metr kwadratowy, jak i jako wartość całkowita, z uwzględnieniem VAT i muszą odpowiadać warunkom umów deweloperskich. Obowiązek ten aktywuje się z chwilą rozpoczęcia sprzedaży lub zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej.

Nowe regulacje wymagają od deweloperów nie tylko publikacji ceny nieruchomości, ale również ujawnienia kosztów dotychczas traktowanych niejednoznacznie, takich jak opłaty za pomieszczenia przynależne (gdy nie są one ujęte w cenie głównej) czy tzw. koszty dodatkowe, obciążające nabywcę. Co więcej, każda zmiana ceny będzie musiała być niezwłocznie aktualizowana na stronie internetowej, wraz z archiwum poprzednich stawek dostępnym aż do zakończenia sprzedaży. Dla inwestorów instytucjonalnych oznacza to większą przewidywalność, możliwość śledzenia trendów cenowych w czasie rzeczywistym oraz ograniczenie ryzyka asymetrii informacji przy analizie ofert w formule build-to-rent czy forward purchase.

Codzienne raportowanie cen, otwarcie rynku na twarde dane

Znowelizowane przepisy wprowadzają obowiązek codziennego raportowania cen lokali i pomieszczeń przynależnych (jeśli nie wchodzą w cenę lokalu) oraz domów do ministra cyfryzacji. Dane te będą publikowane na portalu rządowym, tworząc ogólnodostępną bazę porównawczą dla uczestników rynku. Dla inwestorów instytucjonalnych oznacza to zupełnie nowy poziom wglądu w realną dynamikę cenową w skali mikro i makro. Co istotne, w przypadku rozbieżności między ceną wskazaną online a tą oferowaną w umowie, konsumentowi przysługuje prawo do skorzystania z korzystniejszej stawki. Zgodnie z nowelizacją, strony internetowe deweloperów staną się formalnym kanałem publikacji informacji, nie tylko o cenach, ale także o samym projekcie. Ustawodawca nałożył obowiązek zamieszczania tam m.in. danych kontaktowych, lokalizacji inwestycji i punktu sprzedaży, a także części ogólnej prospektu informacyjnego. Co więcej, link do tej strony musi być konsekwentnie wskazywany we wszystkich materiałach reklamowych, ogłoszeniach i ofertach.

Kara do 10 proc. obrotu

Naruszenie nowych obowiązków w zakresie jawności cen będzie traktowane jako praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów, może to skutkować sankcją finansową sięgającą nawet 10% rocznego obrotu przedsiębiorcy. W praktyce oznacza to, że zagadnienia zgodności regulacyjnej (compliance), transparentności danych i spójności komunikacji marketingowej muszą stać się integralnym elementem zarządzania ryzykiem w działalności deweloperskiej.

Niejasności interpretacyjne

Choć cel nowelizacji jakim jest zwiększenie przejrzystości cenowej na rynku mieszkaniowym jest oczywisty, nieprecyzyjne brzmienie przepisów rodzi istotne wątpliwości po stronie deweloperów i ich doradców. W praktyce pojawiają się pytania m.in. o to, czy spełnienie obowiązku posiadania strony internetowej obejmuje również podstronę na stronie spółki dominującej lub innego podmiotu z grupy kapitałowej. Niejasne pozostają też granice obowiązku ujawniania świadczeń pieniężnych – czy poza ceną sprzedaży obejmuje to także opłaty eksploatacyjne, kaucje, koszty administracyjne? Dodatkowo wątpliwości budzi sposób publikacji części ogólnej prospektu informacyjnego oraz zakres zastosowania przepisów do podmiotów niebędących deweloperami w sensie ustawowym, np. właśnie inwestorów instytucjonalnych odsprzedających lokale klientom detalicznym. W obliczu wysokich sankcji finansowych, kluczowe będzie jak najszybsze wypracowanie jednolitych standardów interpretacyjnych, najlepiej we współpracy branży z organami nadzorczymi.

Nowe obowiązki

Choć wiele zapisów nowelizacji wciąż budzi pytania interpretacyjne, a sektor oczekuje na doprecyzowanie stanowiska przez UOKiK, brak jasności nie zwalnia przedsiębiorców z obowiązku wdrożenia przepisów. Tym bardziej, że pełna zgodność z regulacjami będzie warunkiem zachowania ciągłości operacyjnej po 11 lipca. W praktyce oznacza to konieczność zainicjowania szeregu działań organizacyjno-technicznych – od rejestracji jako dostawca danych na portalu rządowym, przez aktualizację treści stron internetowych i procesów sprzedażowych, po szkolenie zespołów oraz audyt zgodności materiałów marketingowych. Dla deweloperów, pełne wdrożenie będzie nie tylko obowiązkiem, ale i szansą na ustandaryzowanie praktyk komunikacyjnych oraz zwiększenie wiarygodności w oczach inwestorów i partnerów transakcyjnych.