Czynsze w dobie pandemii

Rynek najmu mieszkań to jedna z tych branż, które najbardziej ucierpiały z powodu koronawirusa. Od marca do początku maja obiekty noclegowe były zamknięte. Później mogły wznowić działalność, ale odpływ klientów – zarówno długoterminowych najemców, jak i szukających noclegu na krótkie terminy, jest odczuwalny.

Zanim odpowiemy na pytanie o wpływ Covid-19 na rynek najmu, musimy wyjaśnić, dlaczego jest on niezwykle istotny dla całej mieszkaniówki. Otóż zakupy inwestycyjne, właśnie pod wynajem, co najmniej od kilku lat bardzo mocno napędzają koniunkturę na rynku pierwotnym. Rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem w największych miastach Polski szacuje się na 5-6 proc. rocznie.

To bardzo atrakcyjne stopy zwrotu, nieosiągalne aktualnie na lokatach bankowych, czy w przypadku obligacji skarbowych. Niskie i dodatkowo ścięte niemal do zera stopy procentowe NBP, prowokują inwestorów do poszukiwania godziwych alternatyw – pozwalających z jednej strony zachować kapitał, z drugiej uzyskiwać dochód pasywny. Idealnie do tego nadaje się rynek mieszkaniowy.

Stąd w ostatnich latach bardzo dużym wzięciem cieszyły się mieszkania na wynajem. Z jednej strony materialny charakter nieruchomości dawał inwestorom wymierne poczucie „posiadania”, a więc ulokowania środków, w trwałym materialnym obiekcie, bezpieczniejszym niż instrumenty finansowe, z drugiej – można było w ten sposób zarabiać, uzyskując przeciętne przychody na poziomie kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie.

Wraz ze wzrostem popularności Polski jako kierunku turystycznego oraz z rozwojem popularnych platform internetowych typu booking.com, czy Airbnb, coraz popularniejszy stawał się też wynajem krótkoterminowy, dobowy – skierowany do turystów i gości. Ta forma zarabiania na wynajmie jest potencjalnie bardziej zyskowna, jednak to ona w największym stopniu ucierpiała z powodu koronawirusa.

W największych miastach Polski, tuż przed wybuchem epidemii, mieliśmy do czynienia z bezprecedensową hossą i dynamicznym wzrostem cen, który przekroczył już poziomy z czasów pierwszej bańki cenowej 12 lat temu. Ten wzrost wynikał właśnie m.in. z dużej liczby kupujących inwestycyjnie, zainteresowanych rynkiem najmu.

To do nich adresowane są projekty typu mikrokawalerki, małe apartamenty, akademiki, condohotele, cechujące się zazwyczaj bardzo wysokimi cenami metra kwadratowego mieszkań, ale z powodu bardzo małych metraży, niską ceną całości – pozwalającą przy stosunkowo niewielkim nakładzie wejść na ten rynek i zarabiać na wynajmie. Pytanie – czy właśnie z powodu pandemii, takie stricte inwestycyjne projekty, ucierpią najbardziej.

Eksperci wskazują, że istotnie, rynek najmu odczuwa skutki pandemii. Zresztą jest to właściwie oczywiste, biorąc pod uwagę, że w związku ze zdalnym nauczaniem z największych miast wyjechały dziesiątki tysięcy studentów, z kolei zawieszenie imprez masowych i wielu wydarzeń kulturalnych, a przede wszystkim obawy przed tzw. drugą falą – przekładają się na mniejszą niż rok wcześniej liczbę turystów.

Wszystko to musi przekładać się na czynsze najmu. I przekłada. Wg wielu raportów eksperckich (m.in. Biuro Informacji Kredytowej, portal bankier.pl) czynsze najmu w największych miastach spadły w drugim kwartale 2020 roku.

Eksperci różnie szacują skalę przeceny. Od nawet blisko 8 proc. w Warszawie, do 2-3 proc. we Wrocławiu. Część wskazuje z kolei na to, że lipiec był już czasem wyhamowania korekty cenowej na rynku najmu. Wg danych portalu bankier.pl, w lipcu 2020 średnie ofertowe czynsze w Warszawie wynosiły niecałe 3600 zł, w Krakowie 2020 zł, a we Wrocławiu 2170 zł.

Choć stawki nieco wzrosły, w porównaniu do okresu zamknięcia gospodarki, to jednak plasują się one na niższych poziomach niż rok wcześniej.

Wg twórców raportu JLL za drugi kwartał 2020, wpływ na obniżenie poziomu czynszów ma większa podaż mieszkań dedykowanych do wynajmu długoterminowego. To z kolei wynika z faktu, że część wynajmujących swoje lokale „noclegowo” z racji zupełnego obumarcia tego rynku zdecydowała się przesunąć ofertę na klasyczny wynajem na dłuższe okresy.

Jak napisano w raporcie: W minionym okresie, po raz pierwszy od dłuższego czasu dały się zaobserwować drobne obniżki poziomu czynszów mieszkań, wynajmowanych w sektorze prywatnym. (…) Można założyć, że część właścicieli, którzy wprowadzali swoje mieszkania do oferty w okresie wzmożonej niepewności, (…) była skłonna zmniejszyć swoje oczekiwania finansowe, by odpowiednio szybko znaleźć najemcę. Z drugiej strony za spadek ten odpowiada w pewnym stopniu odejście od najmu krótkoterminowego części właścicieli mieszkań, przede wszystkim tych, którzy nastawieni byli na działalność związaną z turystyką. Większa – przynajmniej czasowo – konkurencja wywarła presję na obniżki w całym segmencie.

W tym samym raporcie autorzy podkreślają, że w dłuższej perspektywie rynek najmu będzie cieszył się nadal dużą popularnością, a popyt znów wzrośnie, choćby z powodu faktu, że w związku z niepewną sytuacją gospodarczą część potencjalnych kupujących będzie odwlekała decyzje zakupowe na rzecz właśnie wynajmu.

Nie bez znaczenia będzie tu również wzrost wymogów ze strony banków, związanych z wkładem własnym kredytów oraz utrudnienia w dostępie do finansowania dla niektórych grup klientów (np. pracujących na umowach cywilnoprawnych).

Twórcy raportu JLL podkreślają jednak, że mimo spadków popytu, firmy deweloperskie ciągle stawiają na rozwój sentymentu najmu i coraz chętniej budują w trybie bulit to rent, czyli z myślą nie o sprzedaży a o wynajmie. W drugim kwartale 2020 roku podaż takich projektów wzrosła. Chodzi o najróżniejsze typy nieruchomości – m.in. prywatne akademiki, projekty co-livingowe, apartamenty na wynajem czy mikrokawalerki. Eksperci przewidują, że przesunięcie działalności deweloperów na sektor BTR (built to rent) może być trwalszym trendem. To z kolei oznacza, że uczestnicy rynku mimo zachwiania „covidowego” wierzą w siłę i potencjał polskiego segmentu najmu.