Rumunia Rekordowy poziom najmu powierzchni

Zdecydowaną większość wynajętej powierzchni – 60 proc., czyli 774 tys. mkw. – stanowił nowy popyt, co potwierdza zainteresowanie firm dalszą ekspansją zaplecza logistycznego i przemysłowego, mimo lokalnych i globalnych wahań makroekonomicznych oraz ogólnej konsolidacji rynku. Popyt był silnie skoncentrowany wokół Bukaresztu, który pozostawał główną lokalizacją dla najemców i odpowiadał za 75 proc. całkowitego wolumenu najmu w 2025 roku. Na drugim miejscu znalazła się Timișoara (77,1 tys. mkw.), drugi co do wielkości hub logistyczny w kraju. Najbardziej aktywne były firmy z sektora handlu detalicznego, e-commerce oraz FMCG, które zakontraktowały łącznie 430 tys. mkw., następnie operatorzy logistyczni (217 tys. mkw.) oraz firmy FMCG i kurierskie (80 tys. mkw.).

Utrzymujący się wzrost popytu przełożył się na niewielki spadek wskaźnika pustostanów w skali kraju do 5,3 proc., a w Bukareszcie do 4,7 proc. Łącznie na rynku pozostaje 417 tys. mkw. wolnych powierzchni przemysłowych i logistycznych, z czego 180 tys. mkw. zlokalizowanych jest w rejonie Bukaresztu. Zasoby powierzchni przemysłowych i logistycznych w Rumunii mają osiągnąć ok. 8,3 mln mkw. do końca bieżącego roku. Blisko połowa całkowitej podaży skoncentrowana będzie w regionie Bukareszt-Ilfov, który przypadnie także ponad 70 proc. nowych dostaw zapowiedzianych na ten rok.

Na 2026 roku deweloperzy zapowiedzieli oddanie do użytku około 350 tys. mkw. nowych parków logistycznych i przemysłowych – wolumen zbliżony do 2025 roku. Najwięcej powierzchni powstanie w regionie Bukareszt-Ilfov (260 tys. mkw.), następnie w regionie Centralnym (49 tys. mkw.) oraz w północno-wschodniej części kraju (20 tys. mkw.).

W 2025 roku oddano do użytku nowe projekty o łącznej powierzchni 332 tys. mkw., co oznacza spadek o 42 proc. rok do roku. Było to przede wszystkim efektem wyhamowania inwestycji spekulacyjnych. W rezultacie na koniec ubiegłego roku całkowite zasoby rynku osiągnęły 7,9 mln mkw., z czego 48 proc. zlokalizowanych było w Bukareszcie, 15 proc. w regionie Zachodnim (Timișoara, Arad, Deva, Caransebeș), 12 proc. w regionie Południowa Muntenia (Pitești, Ploiești), 9,4 proc. w regionie Centralnym (Braszów, Sybin, Târgu Mureș, Alba Iulia) oraz 8,6 proc. w północno-zachodniej części kraju (Kluż-Napoka, Oradea, Baia Mare).

W Mołdawii, mimo że regionalne zasoby wzrosły o 29 proc. w ciągu ostatnich trzech lat – co było drugim najwyższym tempem wzrostu spośród ośmiu regionów, wspieranym przez rozwój infrastruktury transportowej – rynek ten pozostaje jednym z najsłabiej rozwiniętych w kraju, z udziałem na poziomie zaledwie 2,7 proc. krajowych zasobów.

Rumunia jest trzecim co do wielkości rynkiem powierzchni przemysłowych i logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej, po Polsce – liderze regionu z 36,4 mln mkw. – oraz Czechach, które dysponują 13,2 mln mkw.

Ewolucja ostatnich lat potwierdza dojrzałość lokalnego rynku logistycznego i przemysłowego, jednego z najbardziej dynamicznych w regionie. Projekty infrastrukturalne, takie jak A0 i A8, zmieniają kierunki przepływów logistycznych i sprzyjają powstawaniu nowych regionalnych hubów, czego najlepszymi przykładami są Ștefănești na północ od Bukaresztu oraz miasta Jassy i Bacău w Mołdawii. Jednocześnie obserwujemy coraz więcej procesów konsolidacyjnych, w ramach których firmy dążą do optymalizacji łańcuchów dostaw, redukcji kosztów i skrócenia czasu dostaw. Równowaga między nowym popytem a renegocjacjami umów odzwierciedla dojrzałe zachowania rynkowe, w których operatorzy logistyczni, dystrybucyjni, detaliczni oraz e-commerce pozostają głównymi motorami aktywności. Z rozmów z potencjalnymi inwestorami wynika również, że Rumunia nie jest już postrzegana jako tani rynek pracy dla produkcji niskokwalifikowanej, lecz jako kraj zdolny obsługiwać bardziej zaawansowaną produkcję o wysokiej wartości dodanej, co zwiększa popyt na nowoczesne, dobrze skomunikowane i zrównoważone powierzchnie przemysłowe – komentuje Ștefan Surcel, head of Industrial Agency w Cushman & Wakefield Echinox.

Czynsze prime w Bukareszcie oraz w głównych hubach logistyczno-przemysłowych w kraju pozostawały stabilne i zazwyczaj mieściły się w przedziale 4,30-4,75 euro/mkw./miesiąc, m.in. w Bukareszcie, Klużu-Napoce, Timișoarze, Braszowie, Ploiești, Pitești i Sybinie. W kolejnych kwartałach możliwe są niewielkie wzrosty stawek, w związku z rosnącymi kosztami budowy oraz cenami gruntów we wszystkich kluczowych lokalizacjach w Rumunii.

Rumunia oferuje obecnie najbardziej konkurencyjne koszty najmu powierzchni przemysłowych i logistycznych w Europie Środkowo-Wschodniej. Kraje, z którymi Rumunia najczęściej konkuruje o inwestycje, oferują czynsze nawet o 60 proc. wyższe – jak w przypadku Czech. Czynsze prime na Węgrzech wynoszą ok. 5,7 euro/mkw./miesiąc, w Czechach 7,5 euro/mkw./miesiąc, a w Polsce 5,75 euro/mkw./miesiąc.