Polska Rynek w fazie luki podażowej

Rok 2025 na warszawskim rynku biurowym przyniósł silny popyt i selekcję podaży pod względem jakości. Aktywność najemców wyniosła 790 tys. mkw. (+7 proc. rok do roku), przy czym na tle całego roku szczególnie wyróżnił się IV kwartał, w którym podpisano umowy na łącznie 310 tys. mkw., ustanawiając najwyższy kwartalny wynik w historii monitorowania rynku biurowego.

Według analityków Axi Immo struktura popytu na warszawskim rynku biurowym potwierdza jego dojrzałość. Przedłużenia i renegocjacje odpowiadały za 51 proc. całkowitej aktywności, podczas gdy popyt netto stanowił 49 proc., w którym przeważały nowe umowy najmu (39 proc.) przed ekspansjami (6 proc.) czy powierzchnią użytkowaną przez właściciela (4 proc.). Największą aktywność odnotowano w strefie Centrum (32 proc.) oraz na Służewcu (23 proc.), przy czym centrum przyciągało przede wszystkim nowych najemców, a Służewiec pozostawał obszarem dominacji renegocjacji umów najmu. Wśród największych transakcji najmu znalazły się m.in. odnowienie umowy przez Polkomtel w Multimedialnym Domu Plusa (22,7 tys. mkw.), z kolei AstraZeneca po renegocjacji i przedłużeniu kontraktu na 20,8 tys.mkw. przy ul. Postępu 14 zdecydowała się na ekspansję o dodatkowe 1,7 tys. mkw.

Presja popytowa znajduje odzwierciedlenie we wzroście stawek czynszów w najbardziej prestiżowych projektach biurowych w centrum Warszawy, w których stawki mieszczą się w przedziale od około 19,00 do 27,50 euro/mkw./mies., a w niektórych lokalizacjach na najwyższych kondygnacjach czynsze przekraczają poziom 30,00 euro/mkw./mies. Jednocześnie w strefach pozacentralnych, które pozostają atrakcyjną alternatywą kosztową dla firm, stawki zaczynały się od około 10,00 euro/mkw./mies.

Wzrost stawek czynszów w centralnych projektach sprawia, że coraz więcej firm weryfikuje swoje strategie lokalizacyjne i bierze pod uwagę dobrze skomunikowane lokalizacje pozacentralne, które oferują wysoką jakość powierzchni przy bardziej przewidywalnym poziomie kosztów. Rynek staje się coraz bardziej selektywny, a przewagę zyskują budynki najlepiej dopasowane do rzeczywistych potrzeb organizacji, zarówno pod względem standardu technicznego, jak i efektywności kosztowej. Jednocześnie obserwujemy rosnącą skłonność najemców do pozostawania w sprawdzonych lokalizacjach, która wynika z ograniczonej dostępności nowoczesnej podaży oraz rosnących kosztów relokacji i aranżacji biur. W konsekwencji spodziewamy się, że coraz częściej będą zawierane dłuższe umowy najmu, a w przypadku nowych projektów standardem stają się kontrakty na co najmniej siedem lat – Komentuje Filip Kowalski, associate director, Dział Powierzchni Biurowych, Axi Immo.

Po stronie podaży na warszawskim rynku biurowym widoczne są dwa trendy. Pierwszym jest koncentracja nowych projektów w centralnych lokalizacjach stolicy, gdzie z oddanych do użytku w całym 2025 roku blisko 90 tys. mkw. (-15 proc. rok do roku), aż 90 proc. dotyczy tej strefy. Drugim trendem pozostaje systematyczne wycofywanie z rynku starszych, nieefektywnych budynków o przeznaczeniu biurowym.

Proces restrukturyzacji podaży biurowej jest szczególnie widoczny na obszarze Służewca, który jako jeden z najstarszych kwartałów biurowych w Warszawie posiada ponadprzeciętny udział starszych obiektów. Wycofywanie z rynku budynków nieefektywnych technicznie oraz zmiany ich funkcji prowadzą do poprawy jakości dostępnej oferty biurowej i stopniowego zwiększania konkurencyjności tej lokalizacji z perspektywy najemców – wyjaśnia Emilia Trofimiuk, research manager, Dział Analiz i Badań Rynkowych, Axi Immo.

Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,23 mln mkw., a wśród największych oddanych projektów znalazły się te zlokalizowane w okolicach Ronda Daszyńskiego, tj. kompleks The Bridge (51,8 tys. mkw.) oraz Office House (27,8 tys. mkw.). Jednocześnie analitycy Axi Immo wskazują, że wolumen powierzchni w budowie spadł o 16 proc. rok do roku do 190 tys. mkw., co zapowiada dalsze ograniczenie nowej podaży w latach 2026-2027. Największymi biurowcami w budowie na koniec grudnia 2025 roku były: AFI Tower (50 tys. mkw., start budowy w IV kwartale 2025 roku), Upper One (35,9 tys. mkw., Strabag), Studio A (26,6 tys. mkw., Skanska) oraz Skyliner II (24 tys. mkw., Karimpol).

Efektem silnego popytu, ograniczonej aktywności deweloperskiej oraz wycofywania niekonkurencyjnych budynków jest spadek wskaźników pustostanów. Na koniec 2025 roku średni poziom pustostanów w Warszawie wyniósł 9,1 proc. (-1,5 p.p. rok do roku i -0,8 p.p. kwartał do kwartału), przy wyraźnej różnicy pomiędzy centrum miasta (6,1 proc.) a lokalizacjami pozacentralnymi (11,6 proc.). Najsilniejszy spadek odnotowano w Centralnym Obszarze Biznesu (o 3,9 p.p. rok do roku), co potwierdza rosnące zapotrzebowanie najemców na biura w najlepszych lokalizacjach.