Covidowe oblężenie magazynów

Zgodnie z ostatnimi raportami rynkowymi łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w naszym kraju przekroczyła poziom 20 mln mkw. Oznacza to, że w ciągu ostatnich pięciu lat gotowa powierzchnia dostępna na polskim rynku uległa podwojeniu. Tempo wzrostu cały czas jest bardzo wysokie. Nawet okres pandemii nie miał, przynajmniej jak na razie, jakiegoś negatywnego wpływu na branżę. Wręcz przeciwnie, notowane w pierwszych trzech kwartałach tego roku wolumeny transakcji najmu są na rekordowych poziomach. Jednocześnie perspektywy rozwoju rynku magazynowego są cały czas bardzo dobre. Coraz większe znaczenie zyskują natomiast niszowi najemcy, wynajmujący powierzchnie m.in. na potrzeby data center, którzy zapewne w kolejnych latach będą znaczącymi driverami rozwoju tego sektora.

Spowodowana pandemią izolacja społeczna przyspieszyła z pewnością tempo zmian zwyczajów zakupowych klientów, którzy zwiększają swoją aktywność w kanale online. Beneficjantem tych zmian jest oczywiście sektor e-commerce, który w celu obsłużenia rosnących zamówień generuje dodatkowe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe. Kluczowa w tym zakresie staje się logistyka ostatniej mili, zapewniająca szybkie dotarcie do klienta końcowego. W efekcie duża część projektów dotyczy budowy magazynów miejskich zlokalizowanych na terenie lub w bezpośrednim sąsiedztwie aglomeracji miejskich. Zgodnie z danymi Cushman & Wakefield sektor e-commerce odpowiada za około 15 proc. całkowitego wolumenu traksakcji, jednak jego wpływ na polski rynek magazynowy jest większy. Wiele branż rozwija bowiem strategię omnichannel, która wymaga dodatkowych powierzchni logistycznych. Patrząc nieco szerzej popyt na rynku magazynowym generują przede wszystkim firmy z branży logistycznej, kurierskiej i handlowej.

Na wzrost podaży nowoczesnych powierzchni magazynowych wpływa jednak nie tylko e-commerce i wspomniane branże. Zmiana formy aktywności zawodowej i przestawienie się na pracę zdalną powoduje jednocześnie wzrost zapotrzebowania na usługi informatyczne i przeniesienie zasobów IT do obiektów typu data center. Obecnie dostępna powierzchnia netto w obiektach centrów danych w Polsce wynosi około 100 tys. mkw., a wraz z powierzchnią socjalną i biurową jest to znacznie więcej. Prognozy rynkowe zakładają, że zasoby polskiego rynku centrów danych ulegną podwojeniu do 2025 roku. Oznaczać to będzie prawie dwa razy szybsze niż dotychczas tempo wzrostu. Ostatnie podwojenie powierzchni pod serwerownie zajęło nam bowiem blisko dziesięć lat.

Nakłady na rozwój sektora Data Centers są wysokie. Technologiczni giganci inwestują u nas ogromne pieniądze. W maju 2020 roku Microsoft ogłosił przedsięwzięcie o wartości 1 mld dolarów, obejmujące rozbudowę w naszym kraju biznesu chmurowego. Otwarcie i uruchomienie centrum danych planowane jest po 2 latach od rozpoczęcia budowy. Z kolei Google zamierza przeznaczyć 2 mld dolarów na rozwój centrum danych w naszym regionie. Projekt ma zostać zrealizowany w 2021 roku. Szereg innych podmiotów m.in.: Atman, Netia, Vantage, T-Mobile, Orange Polska, czy Beyond.pl również realizują obecnie własne projekty.

Przez ostatnie pięć lat w naszym kraju przybyło około 10 mln mkw. powierzchni magazynowej, przy czym w ostatnich latach przyrost był najszybszy i przekraczał 2 mln mkw. rocznie. Utrzymanie, a być może i zwiększenie tego tempa spowoduje, że w 2025 roku branża będzie oferować sporo powyżej 30 mln mkw. nowoczesnej powierzchni. Do największego w Europie rynku niemieckiego (ponad 80 mln mkw.) wciąż będzie nam daleko, ale zbliżymy się do innych potęg w tym zakresie, czyli Francji i Wielkiej Brytanii (po około 40 mln mkw.). Zdecydowanie wygrywamy jednak rywalizację w naszym regionie. Rozbudowana sieć dróg ekspresowych i autostrad w połączeniu z wysoką jakością magazynów, świetną lokalizacją w centrum Europy, konkurencyjnymi czynszami oraz dostępem do wykwalifikowanych i tańszych niż na zachodzie pracowników, przyciąga rzeszę inwestorów. To właśnie firmy niemieckie z uwagi na niższe koszty i bliską odległość mogą przenosić swoje magazyny i produkcję do Polski. W efekcie dystans jaki nas dzieli obecnie będzie się stopniowo kurczył.

Atrakcyjność naszego rynku zwiększyła się również w wyniku pandemii. W celu zdywersyfikowania i zabezpieczenia łańcuchów dostaw spodziewane są relokacje, co wpłynie na dalszy rozwój rynku magazynowego. W Polsce będą się lokowały firmy, które będą chciały dostarczać swoje produkty na rynek europejski, w sytuacji gdy dostawy z krajów azjatyckich (m.in. Chin) i z innych części świata będą ograniczone, a przynajmniej utrudnione. Poza kluczowymi rejonami magazynowi takimi jak Warszawa z okolicami, Polska Centralna, Górny i Dolny Śląsk (Wrocław), potencjał mają też nowe lokalizacje. Duże szanse na zdobycie popularności ma m.in. rejon Olsztyna po zakończeniu modernizacji trasy Warszawa – Gdańsk.

Okres pandemii spowodował natomiast, że deweloperzy z większą ostrożnością zaczęli podchodzić do inwestycji spekulacyjnych. Nowe projekty rozpoczynają mając zawarte umowy pre-let na większą część planowanych powierzchni. Takie podejście powoduje, że poziom pustostanów pozostaje na stabilnym poziomie podobnie jak wysokość czynszów. Świadczy to jednocześnie o równowadze popytu i podaży oraz daje bardzo optymistyczne prognozy na przyszłość. Trudno oprzeć się wrażeniu, że rynek magazynowy w Polsce przeżywa boom inwestycyjny.