Nowe realia inwestycji magazynowych: mniej ryzyka, więcej wymagań

Pre-let jako istotny czynnik

Obecnie największą aktywność inwestycyjną obserwujemy w projektach, które mają zabezpieczony pre-let na poziomie co najmniej 50-60 proc. powierzchni. Taki poziom wynajmu często stanowi warunek konieczny do rozpoczęcia budowy. Deweloperzy kładą dziś duży nacisk na ograniczenie ryzyka, co sprawia, że realizacje w pełni spekulacyjne należą do rzadkości.

Rynek wyraźnie się spolaryzował. Z jednej strony działają podmioty takie jak GLP, CTP czy Hillwood, które wciąż aktywnie rozwijają projekty spekulacyjne – głównie w najlepszych lokalizacjach, gdzie popyt jest stabilny i przewidywalny. Z drugiej strony znajdują się deweloperzy preferujący model pre-let, uruchamiający inwestycje dopiero po podpisaniu umów najmu.

Projekty typu BTS i BTO nadal stanowią istotny segment rynku, zwłaszcza w przypadku najemców o sprecyzowanych wymaganiach technicznych lub zainteresowanych własnością obiektu. Realizowane są jednak selektywnie, głównie przez doświadczonych deweloperów specjalizujących się w rozwiązaniach „szytych na miarę”. Na znaczeniu zyskują również rewitalizacje i konwersje terenów poprzemysłowych, szczególnie w kontekście logistyki miejskiej i ograniczonej dostępności gruntów w aglomeracjach. Choć ich udział w rynku pozostaje niewielki, trend ten stopniowo się umacnia.

A zatem, na pierwszym miejscu są dziś projekty z odpowiednim poziomem pre-letu, a nie konkretny typ inwestycji. To dostępność klienta i poziom zabezpieczenia najmu decydują o tym, czy projekt zostanie zrealizowany, niezależnie od tego, czy mówimy o obiekcie spekulacyjnym, BTS, czy BTO.

ESG - to już nie przewaga konkurencyjna, ale konieczność

Zielone certyfikaty, takie jak BREEAM czy LEED, coraz wyraźniej stają się rynkowym standardem w sektorze magazynowym. Obecnie trudno znaleźć nowy projekt, który nie uwzględniałby certyfikacji środowiskowej już na etapie planowania. Minimalny poziom BREEAM Very Good to dziś norma, a większość deweloperów realizujących obiekty klasy A dąży do uzyskania poziomu Excellent. Na rynku pojawiają się już również magazyny z certyfikatem BREEAM Outstanding, co świadczy o rosnącym zaangażowaniu branży w zrównoważony rozwój oraz coraz wyższych ambicjach deweloperów. Dla inwestorów aspekty ESG stają się jednym z kluczowych kryteriów – wpływają nie tylko na decyzję o zaangażowaniu w projekt, ale także na jego późniejszą wycenę.

Warto podkreślić, że certyfikacja ma dziś również wymierny wpływ na finansowanie. Banki finansujące inwestycje coraz częściej uzależniają warunki kredytowe od wyników scoringu ESG, w którym certyfikaty środowiskowe odgrywają istotną rolę. W efekcie przestają one być jedynie narzędziem wizerunkowym, a stają się realnym elementem budującym wartość nieruchomości. Podsumowując – certyfikacja środowiskowa nie jest już przewagą konkurencyjną, lecz obowiązującym standardem. W wielu przypadkach to wręcz warunek konieczny, aby projekt mógł zostać zrealizowany lub sprzedany.

Hamulce inwestycyjne

Jedną z najczęstszych barier opóźniających realizację inwestycji magazynowych i produkcyjnych są przedłużające się procedury administracyjne, szczególnie te związane z uzyskaniem decyzji środowiskowej oraz pozwolenia na budowę. Najwięcej trudności dotyczy inwestycji produkcyjnych w dużych aglomeracjach, gdzie samo postępowanie środowiskowe może trwać nawet do dwóch lat.

Ostatnie trzy lata pokazały również, jak dużym wyzwaniem stało się zabezpieczenie odpowiednich mocy przyłączeniowych – szczególnie dla firm planujących otwarcie zakładów produkcyjnych w Polsce. Wzrastające zapotrzebowanie na energię, w połączeniu z ograniczoną dostępnością uzbrojonych gruntów, sprawia, że znalezienie działki z szybkim dostępem do prądu staje się coraz trudniejsze. Terminy realizacji przyłączy oferowane przez operatorów energetycznych sięgają często kilku lat, co znacząco utrudnia sprawne rozpoczęcie inwestycji.

Do dodatkowych barier należą:

• brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, co zmusza inwestorów do uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy,
• złożone procedury administracyjne, szczególnie w przypadku projektów planowanych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej,
• nieuregulowane kwestie własnościowe – m.in. spory prawne, roszczenia czy konieczność scalania działek.

To właśnie projekty produkcyjne najczęściej napotykają na największe wyzwania formalno-prawne. Dostępność infrastruktury oraz długość procedur administracyjnych stają się dziś kluczowymi czynnikami, które realnie wpływają na tempo realizacji inwestycji.