Polska Sektor publiczny zyskuje na wartości

Rynek biurowy w największych miastach regionalnych w Polsce utrzymuje się na stabilnym poziomie, choć z wyraźnie ograniczoną nową podażą.

Mniej nowych biurowców

Od początku 2025 roku w ośmiu największych miastach regionalnych oddano do użytku około 18 tys. mkw. nowych biur, a do końca roku planowane jest jeszcze ukończenie około 43 tys. mkw. To oznacza, że rok 2025 zakończy się rekordowo niskim poziomem nowej podaży w porównaniu z okresem przedpandemicznym, kiedy to liczba dostarczonych na rynek metrów kwadratowych powierzchni biurowej była cztero-pięciokrotnie wyższa. Największy poziom powierzchni biurowej notuje Kraków (27 proc.) z zasobami na poziomie 1,84 mln mkw., następnie Wrocław (20 proc.) oraz Trójmiasto (16 proc.).

Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że osiem największych rynków regionalnych dysponuje większymi zasobami nowoczesnej powierzchni biurowej niż Warszawa – ich udział to 52 proc. w skali kraju, wobec 48 proc. w stolicy.

W III kwartale tego roku na rynek trafiły trzy nowe budynki biurowe. Największym z nich jest Stella Office w Krakowie (9,9 tys. mkw.) zrealizowany przez Grupę Zasada. W Krakowie ukończono również Kamienicę Kraków (2 tys. mkw.), zrealizowaną przez inwestora prywatnego. W Lublinie oddano natomiast Zelwerowicza Office o powierzchni 3,7 tys. mkw., którego deweloperem jest TBV.

Deweloperzy grają zachowawczo

Obecnie w budowie znajduje się około 43 tys. mkw. biur, których ukończenie planowane jest do końca 2025 roku oraz 175 tys. mkw., które trafią na rynek w latach 2026-2027. Deweloperzy zachowują większą ostrożność w podejmowaniu decyzji o nowych inwestycjach. Przy obecnym, spowolnionym tempie komercjalizacji projektów oraz rosnącej liczbie renegocjacji umów najmu trudno o zdecydowane ruchy. Najwięcej powierzchni biurowej w budowie w latach 2025-2027 powstanie w Krakowie, który odpowiada za 27 proc. realizowanych projektów. Na drugim miejscu znajduje się Poznań (22 proc.), a następnie Katowice (15 proc.) i Trójmiasto (14 proc.).

Największym obiektem w budowie jest AND2 w Poznaniu (37 tys. mkw., Von der Heyden Group), a także Tischnera Green Park 1 w Krakowie (24 tys. mkw., Stalprodukt Invest). Wśród innych znaczących inwestycji znajdują się Swobodna Spot I faza we Wrocławiu (14 tys. mkw., Echo Investment), Wita II w Krakowie (13 tys. mkw., Archicom & Echo Investment) oraz .Punkt w Gdańsku (12 tys. mkw., Torus).

Wzrasta aktywność sektora publicznego

W III kwartale 2025 wynajęto 134 tys. mkw. biur – o około jedną trzecią mniej zarówno w porównaniu z poprzednim kwartałem, jak i z analogicznym okresem roku ubiegłego. Najaktywniejszymi rynkami pozostają Kraków (24 proc. całkowitego wolumenu transakcji brutto), Wrocław (20 proc.) i Łódź (17 proc.).

Spadek aktywności najemców wynika przede wszystkim z niepewności gospodarczej, ostrożniejszego podejścia firm do relokacji i ekspansji oraz ograniczonej dostępności dużych, gotowych do wynajęcia powierzchni – ocenia Małgorzata Fibakiewicz, starsza dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

Coraz bardziej widoczna jest aktywność sektora publicznego wśród najemców, który w okresie czerwiec-wrzesień odpowiadał za około 13 proc. wolumenu. Największą umowę w III kwartale 2025 roku zawarł Samorząd Województwa Łódzkiego, wynajmując ponad 14 tys. mkw. w budynku Brama Miasta II w Łodzi na potrzeby własne.

Wśród pozostałych transakcji III kwartału dominowały przedłużenia umów. Rockwool GBS zarówno przedłużył umowę najmu, jak i powiększył swoją przestrzeń w budynku Nowy Rynek D w Poznaniu (łącznie 9 tys. mkw.), GlobalLogic w Bonarka for Business w Krakowie (6,4 tys. mkw.), a Olympus Business Services we wrocławskim Retro Office House (4 tys. mkw.).

Stabilne czynsze mimo wysokich pustostanów

Na koniec września 2025 roku wskaźnik pustostanów na rynku biurowym wyniósł 17,7 proc., utrzymując się na relatywnie wysokim poziomie w ujęciu rocznym. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland podkreślają, że dostępność większych modułów biurowych znacząco się zmniejszyła, co staje się zauważalnym trendem zarówno w miastach regionalnych, jak i w Warszawie. W największych miastach widać różnice – w Krakowie, Wrocławiu, Katowicach i Łodzi pustostany utrzymują się powyżej średniej, natomiast w Trójmieście, Lublinie, Poznaniu i Szczecinie nie przekraczają 14 proc. Najwięcej wolnej powierzchni notuje Kraków – 344 tys. mkw., co stanowi wzrost o 1,3 p.p. w porównaniu do ubiegłego kwartału.

Utrzymujący się na przeciętnym poziomie wskaźnik pustostanów oraz ograniczona nowa podaż przekładają się na stabilność stawek najmu. Czynsze wywoławcze w miastach regionalnych pozostają na poziomie od 11,50 do 20 euro/mkw. miesięcznie.

Wyjątkiem były Wrocław i Poznań, gdzie za najlepsze lokalizacje trzeba było zapłacić nieco więcej, tu wzrost wyniósł do 0,50 €/mkw./miesiąc – wskazuje Ewa Nicewicz, starsza konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland

Struktura transakcji brutto nie zmienia się radykalnie: największy udział w III kwartale mają renegocjacje i przedłużenia umów (42 proc. zawieranych umów), natomiast udział przednajmów spadł do 7,4 proc. w ujęciu rocznym, co potwierdza ostrożne nastroje wśród najemców.