Rynek magazynowy z kolejnymi rekordami. Będzie coraz lepiej?

W I połowie 2021 roku padły rekordy związane zarówno z wielkością ogólnej podaży powierzchni magazynowej w budowie oraz popytu w najlepszych lokalizacjach w Polsce. Należy również podkreślić, że dobre wyniki notowano w większości krajów europejskich. Pandemia stała się motorem napędowym całego rynku magazynowego, przede wszystkim dzięki prężnemu rozwojowi e-commerce. Możemy spodziewać się, że ten rok będzie równie pomyślny dla branży, co 2020. Przemawiają za tym wyniki z okresu od stycznia do czerwca, a także spodziewana czwarta fala Covid-19, która może przyczynić się do jej dalszego rozwoju.

Rekordowe półrocze na rynku

I połowa 2021 roku zakończyła się rekordem pod względem podaży powierzchni magazynowej w budowie, która według analiz rynkowych przekroczyła 3 mln mkw. Taka sytuacja zdarzyła się w Polsce pierwszy raz w historii. Według Axi Immo w okresie od stycznia do czerwca deweloperzy oddali do użytku ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowej, dzięki czemu jej łączny zasób na koniec I półrocza wyniósł niemal 22 mln mkw. Zdecydowana większość przestrzeni oddanej do użytkowania leży w obrębie rynków tzw. wielkiej piątki – Warszawy i okolic, Górnego Śląska, Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania. Spośród powyższych lokalizacji warto wyróżnić dwie pierwsze, gdzie w ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku powstało najwięcej magazynów.

Jak podaje Cushman & Wakefield w okresie od stycznia do czerwca popyt całkowity ukształtował się na poziomie około 3,4 mln mkw. Według analityków rynku to nawet 50-procentowy wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem. Podobną dynamiką wzrostu cechował się popyt netto obejmujący nowe kontrakty – najemcy wynajęli około 2,5 mln mkw. Dane te obrazują wysoką aktywność firm zainteresowanych powierzchnią magazynową. Pandemia przyspieszyła rozwój handlu elektronicznego, co odzwierciedla struktura popytu w podziale na branże. Najbardziej aktywnymi w analizowanym okresie byli najemcy z sektora logistycznego, w tym firmy kurierskie, e-commerce oraz handel tradycyjny. Zgodnie z analizami JLL, w ujęciu geograficznym zainteresowanie najemców było skierowane na Wielką Piątkę. Niemniej jednak, spośród innych lokalizacji, wyróżniały się Szczecin i Trójmiasto oraz Kujawy i Kraków.

Warto podkreślić również niski poziom wskaźnika pustostanów, który według analiz CBRE spadł na koniec czerwca o 1 p.p. w porównaniu rok do roku, do poziomu 5,7 proc. Możemy mieć zatem pewność, że dostarczane powierzchnie magazynowe w kolejnych miesiącach będą cieszyć się dużym zainteresowaniem i szybko znajdować nowych najemców.

Zainteresowanie inwestorów nie słabnie

Jak podają analitycy Axi Immo, na koniec czerwca wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła 2 mld euro, z czego 900 mln euro stanowiły zmiany właścicielskie w sektorze przemysłowo-logistycznym. Wzrosło także zainteresowanie inwestorów magazynami w obrębie miast. Wśród największych transakcji na rynku przeważały kontrakty dotyczące powierzchni magazynowej do obsługi e-commerce.

Polska jest konkurencyjnym rynkiem w porównaniu do innych państw w regionie, o czym świadczy przede wszystkim niesłabnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych. Rosnące wartości kapitałowe wynajętych projektów magazynowych zachęcają podmioty nie tylko z Europy, ale też Azji i Stanów Zjednoczonych do szerszych analiz w kontekście samodzielnego finansowania budowy obiektów magazynowych, jak również do inwestycji już na poziomie zabezpieczenia gruntu.

W pierwszych sześciu miesiącach 2021 roku wzrosły ceny gruntów inwestycyjnych, szczególnie tych położonych w pobliżu miast i wzdłuż ważnych szlaków komunikacyjnych. Są to tereny najbardziej atrakcyjne logistycznie, a więc cieszące się największą popularnością wśród inwestorów i deweloperów magazynowych. Rozdźwięk pomiędzy cenami gruntów inwestycyjnych, w zależności od lokalizacji, pozostaje ogromny. Przykładowo ceny w Warszawie zaczynają się od 600 zł za mkw., natomiast w lokalizacjach podmiejskich, o większej dostępności terenów, można nabyć działkę już za 120 zł za mkw., a nawet taniej.

W kwestii wartości średnich czynszów nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian. Według CBRE lekki wzrost cen nastąpił m.in. w Warszawie, co spowodowane jest wzmożonym zainteresowaniem lokalizacjami miejskimi. Tego typu tereny w dalszym ciągu pozostają najdroższe. Mimo wszystko ceny nieruchomości magazynowych w Polsce, jak i generowane przez nie zwroty, pozostają atrakcyjne, w porównaniu do Europy Zachodniej, co w znacznym stopniu przyciąga inwestorów zagranicznych zarówno z Europy jak i Stanów Zjednoczonych czy Azji.

Nowe lokalizacje zyskują na znaczeniu

Uwagę deweloperów przyciągają coraz częściej mniejsze ośrodki położone w Polsce Wschodniej i przy granicy zachodniej, które są dogodne dla najemców obsługujących dostawy w obrębie państw sąsiadujących z Polską. Nowe centra logistyczne będą pojawiać się również na prężnie rozwijających się terenach na Pomorzu – w Trójmieście i Szczecinie, a także na południu kraju, w okolicy Krakowa. Kolejne inwestycje planowane są też na rynkach wschodzących w rejonie Bydgoszczy i Torunia oraz Kielc.

Co przyniosą kolejne miesiące?

Dobre wyniki polskiego rynku magazynowego w I połowie 2021 roku dają nadzieję na dalszy dynamiczny rozwój tego sektora. Jeśli warunki ekonomiczne będą sprzyjające, możemy spodziewać się utrzymania wysokiego popytu oraz aktywności deweloperów i inwestorów. Wydaje się, że wzrost cen gruntów inwestycyjnych, a także podwyżka stawek czynszów są nieuniknione, szczególnie biorąc pod uwagę niski poziom pustostanów w ostatnim czasie. Jeżeli chodzi o lokalizacje, to dla formatów last mile oraz SBU powierzchnie w obrębie miast jak i w ich bliskim sąsiedztwie będą najbardziej pożądanymi, między innymi z uwagi na komunikację oraz dostępność pracowników, ale także krótki czas dotarcia do klientów. Oczywiście dla operatorów big box te argumenty również są istotne, jednak ceny gruntów, które w znacznej mierze przekładają się na wysokość czynszów, skłaniają zarządy do wybierania lokalizacji bardziej oddalonych od ośrodków miejskich.