EN

Komfort szyty na miarę

Magazyny powstające w formule najmu długoterminowego BTS (build-to-suit), czyli projektowane i budowane według indywidualnych preferencji i potrzeb klienta, stanowią już niemal jedną trzecią całkowitych zasobów powierzchni magazynowej w Polsce – w liczbach bezwzględnych to już ponad 8 mln mkw. Największe obiekty tego typu w naszym kraju powstały głównie dla firm z sektora e-commerce, m.in. dla Amazona w Gliwicach (210 tys. mkw.), Świebodzinie (ponad 203 tys. mkw.) czy Szczecinie (161,5 tys. mkw.), a także dla Zalando w Szczecinie (130 tys. mkw. ) i w Bydgoszczy (ponad 104 tys. mkw.). Duże sieci handlowe oraz firmy logistyczne także inwestują w tego typu obiekty. Przykłady to np. Leroy Merlin w Centralnej Polsce (prawie 121 tys. mkw.), DHL w Żernikach (108 tys. mkw.) czy magazyn sieci Żabka w Radzyminie (67,5 tys. mkw.).

Magazyny BTS cieszą się dużym zainteresowaniem firm logistycznych i sieci handlowych, zwłaszcza z branży e-commerce, dla których czas ma kluczowe znaczenie. Z tego względu preferują one lokalizacje z dogodnymi połączeniami transportowymi, blisko autostrad czy dróg ekspresowych. Kolejnym istotnym elementem jest możliwość dostosowania budowanego obiektu do indywidualnych potrzeb najemcy i wprowadzenia rozwiązań technicznych, które umożliwią zoptymalizowanie procesów kompletacji, pakowania i wysyłki zamówień czy zarządzania zwrotami. Zmodernizowanie istniejących już budynków pod tym kątem jest nierzadko nieopłacalne lub wręcz niemożliwe. To jeszcze jeden argument na korzyść projektów BTS. Niemniej jednak warto pamiętać, że realizacja inwestycji w tej formule to proces czasochłonny. Wymaga nie tylko pozyskania gruntu w odpowiedniej dla najemcy lokalizacji, lecz także zapewnienia przyłączy do mediów, uzyskania niezbędnych pozwoleń, określenia wpływu inwestycji na środowisko, realizacji obiektu oraz przeprowadzenia procedury związanej z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.

Niektóre największe magazyny BTS zajmowane przez najemców z sektora handlu internetowego zatrudniają nawet do kilku tysięcy osób. Obecność tylu pracowników oznacza konieczność zapewnienia im odpowiednich warunków socjalnych, dlatego też istotnym elementem jest zadbanie o dobrostan załogi. Przestronna kantyna, dostęp do światła dziennego, szatnie, prysznice, wiaty parkingowe dla rowerów, tereny zielone wraz z infrastrukturą do wypoczynku pracowników to tylko niektóre z udogodnień, o których warto pomyśleć już na etapie projektowania magazynu. Tego typu rozwiązania również pozwalają zwiększyć konkurencyjność pracodawcy na rynku pracy.
Magazyny szyte na miarę najczęściej powstają z myślą o długoletnim najmie, dlatego pomimo konieczności poniesienia znacznych nakładów inwestycyjnych związanych z ich budową, warto przeanalizować potencjalne koszty w perspektywie kilkuletniej. Współpraca z wynajmującym już na etapie projektowania obiektu pozwoli znaleźć najbardziej optymalne rozwiązania, które umożliwią obniżenie kosztów mediów, w tym energii elektrycznej czy dostaw wody, a jednocześnie pomogą zadbać o środowisko naturalne. Wśród proponowanych rozwiązań można wymienić m.in. zwiększenie izolacyjności termicznej budynku, inteligentne systemy oświetlenia z czujnikami ruchu i żarówkami LED, które mogą wygenerować oszczędności na energii elektrycznej rzędu nawet kilkudziesięciu procent. Niektórzy wynajmujący oferują też przystosowanie dachów magazynów BTS do montażu paneli fotowoltaicznych, a także możliwość zainstalowania pomp ciepła. Wszystkie te rozwiązania wymagają dodatkowych inwestycji, ale mogą zapewnić spore oszczędności w perspektywie kilku lat, zważywszy na stale rosnące koszty energii.

Budowa magazynu na indywidualne zamówienie najemcy również wiąże się z pewnym ryzykiem dla wynajmującego, który chciałby mieć pewność, że ponoszone koszty zwrócą się w przyszłości. Dlatego deweloperzy przeprowadzają dokładną analizę kondycji finansowej potencjalnego najemcy i oczekują przedłożenia m.in. gwarancji bankowej czy wpłaty kaucji zabezpieczającej realizację umowy. Wybudowanie nietypowego magazynu, np. o niestandardowej wysokości czy rozstawie słupów, może utrudnić proces wynajęcia go w przyszłości innym najemcom. Z tego względu w przypadku obiektów BTS wynajmujący preferują umowy najmu zawierane na wiele lat.

Ostatnie komentarze

Rola property managera w budowie i utrzymaniu wartości nieruchomości komercyjnych

Rola property managera w budowie i utrzymaniu wartości nieruchomości komercyjnych

schedule 02 lutego 2023

Nieruchomość komercyjna to złożony ekosystem, na który wpływ wywiera wiele czynników wewnętrznych i zewnętrznych. Sam budynek silnie oddziałuje na otoczenie, determinując m.in. prz ...

Wojciech Zawierucha, dyrektor operacyjny
Ceres Management Services

Prognozowanie globalnych przepływów kapitałowych

Prognozowanie globalnych przepływów kapitałowych

schedule 30 stycznia 2023

Opracowany przez specjalistów Knight Frank model Capital Gravity stanowi podstawę badań i analiz służących opracowaniu wydawanego co roku raportu Active Capital. W tym roku, po raz ...

Victoria Ormond, head of Capital Market Research
Knight Frank

Produkcja prześcignęła e-commerce

Produkcja prześcignęła e-commerce

schedule 24 stycznia 2023

Miniony rok na rynku magazynowym był bardzo podobny do 2021 roku. Wybudowano i wynajęto podobną ilość powierzchni. Zmianie uległy sektory napędzające rozwój magazynów. Zamiast e-co ...

Beata Hryniewska, szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych
CBRE

Wzmocnienie łańcuchów nowym wyzwaniem dla firm

Wzmocnienie łańcuchów nowym wyzwaniem dla firm

schedule 23 stycznia 2023

Pandemiczne zawirowania, w tym polityka „zero covid” w Chinach, wpływ zmian klimatu, spadek stawek frachtu morskiego z Chin oraz poprawa dostępności komponentów do prod ...

Przemysław Piętak, dyrektor ds. doradztwa w łańcuchu dostaw
CBRE

Inwestorzy odżyją na wiosnę

Inwestorzy odżyją na wiosnę

schedule 19 stycznia 2023

Sytuacja na polskim rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne jest mocno związana z tym, co dzieje się globalnie. Pierwszy szok spowodowany wojną w Ukrainie już minął, choć podob ...

Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych
CBRE

Co w e-commerce piszczy

Co w e-commerce piszczy

schedule 17 stycznia 2023

W najnowszym raporcie „Europe’s Last Mile. European Logistics Report 2022”, analitycy wymieniają najważniejsze wnioski wynikających z analizy europejskiego rynku, ...

Michał Kozdrój, head of Industrial Agency
Knight Frank

W 2022 roku Polacy wrócili na zakupy i wydają więcej niż przed pandemią

W 2022 roku Polacy wrócili na zakupy i wydają więcej niż przed pandemią

schedule 13 stycznia 2023

Początek 2022 roku upłynął w sektorze handlowym pod znakiem Covid-19. Jednak już w kolejnych miesiącach widać było wyniki wyższe niż w 2019 roku i to pomimo wojny oraz inflacji. Kl ...

Magdalena Frątczak, szefowa Sektora Handlowego
CBRE

Zmieniają się strategie deweloperów. To szansa dla kupujących i sprzedających grunty

Zmieniają się strategie deweloperów. To szansa dla kupujących i sprzedających grunty

schedule 11 stycznia 2023

Rynek budowlany spowolnił, zmianom uległy również strategie deweloperów dotyczące zakupu gruntów. Część z nich wciąż inwestuje, ale głównie w największych miastach i centralnych lo ...

Agnieszka Jankowska, dyrektor w dziale Investment Properties
CBRE

W 2022 roku to mieszkania były najbliżej ochrony oszczędności przed inflacją

W 2022 roku to mieszkania były najbliżej ochrony oszczędności przed inflacją

schedule 10 stycznia 2023

Jeszcze w III kwartale 2022 roku ceny nieruchomości rosły tak wyraźnie, że właściciele mieszkań na wynajem mogli realnie zarobić. Na dane zamykające cały ubiegły rok wciąż czekamy. ...

Bartosz Turek, Oskar Sękowski,
HRE Investments

Pięć trendów w inwestycjach w 2023

Pięć trendów w inwestycjach w 2023

schedule 02 stycznia 2023

Upraszczanie łańcuchów dostaw, odpowiedzialność środowiskowa, rosnąca rola kalkulowania ryzyka – to z jedne z najważniejszych trendów w inwestowaniu, które w 2023 roku będą o ...

Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji
RRJ Group

Rynek biurowy - podsumowanie i perspektywy

Rynek biurowy - podsumowanie i perspektywy

schedule 28 grudnia 2022

Rok 2022 na polskim rynku biurowym upłynął pod znakiem działań podejmowanych w celu złagodzenia skutków wywołanych przez wojnę w Ukrainie oraz wysokich kosztów budowy i aranżacji b ...

Anna Osiecka, associate director, Dział Reprezentacji Najemców Biurowych
Newmark Polska

Dobry rok dla retailu

Dobry rok dla retailu

schedule 27 grudnia 2022

Mijający rok z całą pewnością dołożył zmartwień inwestorom i zarządcom centrów handlowych. Część inwestycji została zarzucona lub zamrożona na lepsze czasy. Znaczna część jednak je ...

Anna Malcharek, dyrektor zarządzajaca
Gemini Holding

Kategorie