Deweloperzy z większym optymizmem

Październik okazał się już czwartym z rzędu miesiącem, w którym deweloperzy zaczęli budować znacznie więcej nowych osiedli. To odpowiedź na wyższe zainteresowanie ze strony kupujących. Ważną rolę w tym ożywieniu odgrywa „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”. Jego misja niedługo może się jednak skończyć. Szkoda, bo ponieśliśmy już koszty jego wprowadzenia, a nie zdążyliśmy jeszcze docenić wszystkich atutów.

Ruszyła deweloperska maszyna

Deweloperzy na dobre rozkręcili znowu produkcję nowych mieszkań – sugerują kolejne już z rzędu dane GUS. Poruszenie całej tej machiny wymagało sporo czasu, ale wszystko wskazuje na to, że w końcu się udało. W październiku w całej Polsce zaczęto budować prawie 20 tys. nowych mieszkań i domów. Są to dokonania wszystkich inwestorów – Kowalskich budujących na własne potrzeby, gmin, spółdzielni, TBS-ów i deweloperów. Ci ostatni mają tu jednak kluczowe znaczenie, bo odpowiadają za większość budowanych w Polsce mieszkań. W październiku rozpoczęli projekty opiewające na prawie 12,3 tys. lokali. To o prawie 72 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, choć niewiele więcej niż we wrześniu 2023 roku.

Wzmożony popyt wymusił więcej budów

Po bardzo słabym 2022 roku i kiepskim początku tego roku mamy w końcu powody do zadowolenia, bo podaż podjęła rękawicę rzuconą przez kupujących. Przypomnijmy, że od stycznia mieliśmy sytuację, w której to popyt na rynku przeważał nad podażą. Powód jest taki, że popyt ma znacznie większą elastyczność niż podaż – szczególnie jeśli spada oprocentowanie kredytów, KNF pozwala bardziej liberalnie podchodzić do badania zdolności kredytowej, mamy dobrą sytuację na rynku pracy, a do tego rząd uruchamia najhojniejszy w historii program dopłat do kredytów.

Okazało się, że tak jak szybko można zmotywować Polaków do kupowania mieszkań, tak trudniej kupić działkę, uzyskać od urzędników pozwolenia i uruchomić budowę nowego osiedla. Efekt jest taki, że przez co najmniej kilka miesięcy szybciej sprzedawano mieszkania niż uzupełniano ofertę. To dlatego od początku roku liczba lokali, z których kupujący mogli wybierać, stopniała o około 1/4. To sprzyjało wzrostom cen mieszkań.

Teraz jednak coraz więcej wskazuje na to, że podaż zaczęła dostosowywać się do popytu. I choć oferta wciąż jest niepokojąco wykupiona, to deweloperzy zaczęli ją aktywniej odświeżać. To ogranicza presję na wzrost cen, choć droga do równowagi rynkowej jeszcze jest długa.

„Bezpieczny Kredyt 2 proc.” nabroił, ale czy dostanie szansę na poprawę?

Niestety wszystko wskazuje na to, że czekają nas kolejne zmiany. Z szacunków HREIT wynika bowiem, że w pierwszym tygodniu stycznia 2024 roku banki będą zmuszone wstrzymać przyjmowanie wniosków o preferencyjny kredyt. To oznacza, że najbliższe tygodnie będą okresem bardzo dużego zainteresowania mieszkaniami ze strony kupujących, którzy na program dopłat do kredytów chcą się jeszcze załapać. To może spowodować jeszcze poważniejsze wyprzedanie oferty mieszkań.

Problemem jest też to, że do wygaszenia „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.” może dojść w momencie, w którym rynek w końcu zaczął działać i podaż zaczęła dostosowywać się do wzmożonego popytu. Innymi słowy – zapłaciliśmy cenę za wprowadzenie programu stymulującego popyt na mieszkania w postaci wzrostu cen mieszkań. Teraz, gdy podaż zaczęła na ten wzmożony popyt odpowiadać, czyli presja na wzrost cen zaczęła spadać, to program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” najpewniej zostanie wygaszony.

Czasu na działanie jest tak mało, że pewnie na niewiele zdadzą się apele, że lepiej byłoby ten program dopłat utrzymać, ale ograniczając jego hojność. Jeśli „Bezpiecznego Kredytu proc.” lub czegoś do niego podobnego zabraknie, to znowu znacznie wydłuży to drogę do pierwszego mieszkania, a część młodych Polaków zmusi do najmu. Brak programu dopłat może również częściowo zredukować skłonność do uruchamiania nowych inwestycji mieszkaniowych, a nie wykluczone, że ułatwi też ekspansję funduszom inwestycyjnym budującym w Polsce portfele mieszkań na wynajem.

Pozwolenia w górę, oddania w dół

W najnowszej publikacji GUS znajdziemy też informacje o wydawanych pozwoleniach na budowę i mieszkaniach oddanych do użytkowania. Wydźwięk tych danych nie jest jednak aż tak spektakularny jak w przypadku informacji o rozpoczynanych inwestycjach. W październiku deweloperzy dostali pozwolenia na budowę ponad 17 tys. mieszkań, a ponad 13,2 tys. oddali do użytkowania. W pierwszym przypadku mamy do czynienia ze wzrostem o trochę ponad 21 proc. (r-d-r), a w drugim ze spadkiem o prawie 3 proc. (r-d-r).

Łatwo te zmiany wytłumaczyć. Więcej pozwoleń wynika z przygotowań do rozpoczynania nowych inwestycji. Mniej mieszkań oddanych do użytkowania to natomiast efekt pogarszania się koniunktury dwa lata temu, co skutkowało wtedy mniejszą liczbą rozpoczynanych inwestycji. Skoro przeciętny blok buduje się w Polsce około dwa lata (szacunki GUS), to trudno się dziwić, że dziś deweloperzy oddają do użytkowania mniej nowych mieszkań, jeśli dwa lata temu rozpoczynali mniej projektów.