Magazyny w cieniu inflacji, zmian klimatycznych i wojny – podsumowanie 2023 roku i  perspektywy na rok 2024

Rok 2023 był czasem, w którym przedsiębiorcy musieli sprostać różnym trudnościom. W branży logistycznej największe wyzwanie stanowiły m.in. wysokie koszty energii i pracy. Rynek nieruchomości magazynowych musiał z kolei stawić czoła wzrostowi współczynnika pustostanów czy spadkowi podaży. Na horyzoncie widać jednak stabilizację.

Złożona sytuacja w branży

Polski sektor logistyczny można określić jako stabilny, co nie oznacza jednak, że ostatni rok minął bez większych wyzwań. Przedsiębiorstwa wciąż zmagają się bowiem ze skutkami wojny w Ukrainie. W raporcie Confidence Index 20231, firmy wskazały konsekwencje wydarzeń geopolitycznych, które na co dzień odczuwają w swojej działalności. Wśród nich znalazły się wyższe koszty operacyjne, niedobór pracowników, zakłócenia międzynarodowych łańcuchów dostaw i zwiększone koszty kredytowania działalności. Ponadto w ujęciu ogólnym na łańcuchy dostaw, produkcję oraz sprzedaż detaliczną najbardziej negatywny wpływ miały rosnące koszty pracy. Trudności związane z wydatkami na pracowników odczuło aż 79 proc. przedsiębiorstw. Ten czynnik okazał się być jeszcze większym wyzwaniem niż inflacja. Przedsiębiorcom doskwierały także wzrosty cen paliw i energii, niepewna sytuacja gospodarcza oraz niedobór materiałów.

Na drodze ku stabilizacji

Stan polskiego rynku magazynowego w ostatnim roku również miał zauważalne wahania. W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy deweloperzy dostarczyli 3,12 mln mkw. powierzchni – 13 proc. mniej niż w trzech kwartałach roku ubiegłego. W efekcie całkowite zasoby sektora przekroczyły próg 31 mln mkw., co czyni Polskę jednym z najszybciej rozwijających się krajów w Europie pod względem powierzchni logistycznej i przemysłowej. Warto odnotować, że po pierwszych trzech miesiącach, kiedy rynek uzupełniło prawie 2 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, podaż wyhamowała. II kwartał przyniósł już tylko 692,6 tys. mkw., a III kwartał – 527 tys. mkw. To najniższy wynik od II kwartału 2021 roku i skutek mniejszej liczby nowo rozpoczętych budów w ubiegłym roku. Przewiduje się jednak, że do końca 2023 roku podaż osiągnie 4 mln mkw.

Z kolei popyt brutto wyniósł 1,5 mln mkw., co sprawia, że pod tym względem III kwartał 2023 roku był najlepszy od czerwca 2022. Największy udział w popycie miały umowy brutto (56 proc.). Renegocjacje stanowiły natomiast 30 proc., a ekspansje – 14 proc.

Współczynnik pustostanów od początku 2022 roku wykazuje tendencję wzrostową – na koniec III kwartału wyniósł on 7,7 proc. Wartość ta wynika z faktu, że duża część nowej podaży wprowadzonej na rynek nie była wynajęta w pełni. Swoich najemców nie znalazła prawie połowa powierzchni dostarczonej w III kwartale 2023. Ponadto prawie 70 proc. stanowiły obiekty powstałe po 2021 roku.

Nadzieją napawa fakt, że w kwestii powierzchni w budowie nastąpiło przełamanie. Jej wolumen na koniec września 2023 roku wyniósł ok. 2,5 mln mkw., co oznacza pierwszy kwartalny wzrost tej wartości od początku 2022 roku. Tylko od sierpnia do września rozpoczęto budowę prawie 900 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Jednocześnie na rynku miał miejsce mniejszy udział inwestycji realizowanych spekulacyjnie – na koniec września 2023 roku wyniósł on 40 proc.

Aktualnie obserwujemy także stabilizację czynszów, które intensywnie rosły w ostatnich miesiącach. W najpopularniejszych lokalizacjach miesięczne stawki za wynajem najnowocześniejszych powierzchni kształtują się na poziomie 3,9-5,4 euro/mkw., a w Warszawie sięgają nawet 7,5 euro/mkw. Spadki odnotujemy prawdopodobnie w regionach, w których aktywność najemców jest najniższa.

Co czeka rynek w 2024 roku?

Wspólnym mianownikiem zmian, jakich możemy spodziewać się w 2024 roku, będą kwestie ESG, a w szczególności aspekty środowiskowe. W perspektywie krótkoterminowej mogą pojawić się nowe regulacje prawne, mające na celu minimalizację negatywnego wpływu nieruchomości w całym cyklu ich życia na środowisko. Inwestorzy będą musieli dostosować się do nowych standardów, firmy już przygotowują się do spodziewanych wymagań i uwzględniają kwestie ESG w swoich strategiach.

W ślad za przepisami prawnymi przyjdą zapewne nowe lub zaktualizowane zasady certyfikacji budynków. Już teraz trwają prace nad systemem BREEAM V7, który ma wprowadzić wskaźniki zapewniające większą zgodność m.in. z Taksonomią UE oraz rozporządzeniem SFDR.

Transformacja energetyczna nie obejdzie się bez rosnącego udziału odnawialnych źródeł energii. Inwestorzy, mimo m.in. ograniczeń prawnych i infrastrukturalnych, będą walczyć z wysokimi kosztami cen energii i zmianami klimatu, instalując technologie OZE w swoich nieruchomościach.

2024 rok postawi przed rynkiem i inwestorami nowe wyzwania, związane z wyceną nieruchomości, uwzględniającą kwestie ESG. Rzeczoznawcy, ze względu na brak danych i standardów, nie są w stanie w pełni uwzględnić ryzyka i szans związanych z ESG w swojej pracy. To może prowadzić do powstania tzw. carbon bubble, czyli sytuacji, w której wartości nieruchomości są zawyżone w wyniku błędnej oceny wspomnianego ryzyka. Rynek staje więc przed zadaniem wypracowania wytycznych i dostarczenia danych, które ułatwią pracę rzeczoznawcom.

Na tym oczywiście trendy się nie kończą. W dalszym ciągu obserwujemy bowiem zmiany w organizacji globalnych łańcuchów dostaw, a także intensywny rozwój friendshoringu, nearshoringu i reshoringu. W 2024 roku możemy się więc spodziewać większego udziału transakcji związanych z tymi procesami. Mam też nadzieję, że zarówno ogólna sytuacja gospodarcza, jak i kondycja rynku magazynowego oraz branży logistycznej, będą w dalszym ciągu dążyć ku pełnej stabilizacji.