Ciekawych biur nie zabraknie w Poznaniu

W stolicy Wielkopolski rosną biurowce o łącznej powierzchni ponad 65 tys. mkw. Deweloperzy planują następne inwestycje i do 2026 roku zamierzają zrealizować kolejne 60 tys. mkw. Dodatkowo na poznańskim rynku biurowym będziemy świadkami dalszego rozwoju powierzchni serwisowanych. Z zasobami ponad 661 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, Poznań jest szóstym rynkiem biurowym w kraju (po Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Katowicach). W rankingach najlepszych miast do życia, stolica Wielkopolski zwykle plasuje się na podium, nierzadko zdobywając pierwsze miejsce.

Poznań jest nie tylko dobrym miastem do życia, ale również do robienia interesów. Jest miastem kompaktowym, a do tego świetnie skomunikowanym. Przez dziesięciolecia rozwijał się organicznie wokół Międzynarodowych Targów Poznańskich, które już w czasach powojennych były oknem tego regionu na zachód Europy. Poznaniacy zawsze dostrzegali potencjał w nauce języków obcych, z czego korzystają do dziś. Atutem stolicy Wielkopolski są wykwalifikowane kadry, ze znajomością angielskiego, niemieckiego, francuskiego i innych języków zachodnich, co przyciąga do miasta liczne firmy z sektora usług wspólnych. Poznań jest aktualnie czwartym największym ośrodkiem akademickim w kraju. Na 22 wyższych uczelniach studiuje tutaj 113 873 osób. Tu narodziły się też jedne z najbardziej rozpoznawalnych marek w kraju – Żabka oraz Allegro.

Na podażowym podium

W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku deweloperzy dostarczyli na poznański rynek 32,4 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Tym samym Poznań uplasował się na trzecim miejscu z najwyższą podażą wśród miast regionalnych. Największym oddanym obiektem była kolejna faza kompleksu Nowy Rynek – budynek E (25,1 tys. mkw.). Jest to wielofunkcyjny projekt budowany przez firmę Skanska, w odległości zaledwie paru minut spacerem od Starego Miasta. Projekt powstaje etapami, a docelowo będzie składał się z pięciu budynków o całkowitej powierzchni użytkowej ok. 100 tys. mkw. Budynki łączy wspólny plac/rynek – przestrzeń dostępna dla wszystkich, sprzyjająca spotkaniom, rekreacji i rozrywce.

Prawie 40 proc. istniejących nowoczesnych biur znajduje się właśnie w centrum Poznania, między ulicami Solną, Małe Garbary, Matyi, Królowej Jadwigi, Roosevelta oraz od wschodu – rzeką Wartą. Poza tym obszarem, biurowce koncentrują się również w okolicy Jeziora Maltańskiego, przy ulicy Grunwaldzkiej (kompleks Pixel) oraz w zachodniej części miasta, przy ul. Bułgarskiej, gdzie mieści się m.in. największy park biurowy w Poznaniu – Business Garden Poznań, o powierzchni 87 tys. mkw. Wśród innych budynków, nadal cieszących się powodzeniem wśród najemców, doradcy z Newmark Polska wymieniają również: Andersia Business Centre, Bałtyk, Malta Office Park i Maraton oraz – zmodernizowane w ostatnim czasie – Globis i Okrąglak.

Atrakcyjne biura znajdą najemców

Współczynnik pustostanów na koniec III kwartału wynosił w Poznaniu 13,2 proc. (ponad 87 tys. mkw. niewynajętej powierzchni). Nie jest to jednak niepokojący poziom, a Poznań posiada jeden z najniższych poziomów pustostanów w miastach regionalnych. Duża część dostępnej powierzchni znajduje się w biurowcach dostarczonych na rynek w ostatnich pięciu latach i stanowią one w większości atrakcyjne biura, które niedługo powinny znaleźć najemców. Oczywiście część pustostanów dotyczy nieruchomości, które od dłuższego już czasu nie mogą znaleźć najemców i możemy traktować je jako tzw. wakat strukturalny. Na szczęście takie obiekty stanowią mniejszość, ale też najtrudniej będzie im znaleźć klientów w czasach, gdy firmy koncentrują się na nowych biurowcach, oferujących zaawansowane rozwiązania technologiczne i środowiskowe.

Z danych Newmark Polska wynika, że najwięcej, bo ponad 50 proc. z wolnych metrów biurowych w mieście znajdowało się w biurowcach oddanych w latach: 2019 (prawie 21 proc., 18,2 tys. mkw.), 2020 (16,5 proc., 14,3 tys. mkw.) oraz w najnowszych budynkach, oddanych do użytku w 2023 roku (ponad 13 proc., 11,4 tys. mkw.).

Wynajmują najemcy z sektorów produkcji, IT, ochrony zdrowia i centra usług wspólnych

W pierwszych trzech kwartałach firmy wynajęły 49,8 tys. mkw. powierzchni biurowej. Z danych Newmark Polska wynika, że najbardziej aktywni w tym czasie byli najemcy z sektorów IT, produkcji, usług wspólnych oraz ochrony zdrowia. Największe nowe kontrakty podpisały: NFZ (4,9 tys. mkw. w Malta Office Park), Softswiss (2 tys. mkw. w Nowym Rynku), Atotech (1,7 tys. mkw. w Business Garden Poznań) oraz LyondellBasell (1,7 tys. mkw. w Nowym Rynku). W pierwszych trzech kwartałach 2023 roku 33 proc. umów najmu zawieranych w Poznaniu stanowiły renegocjacje. Najwięcej, bo aż 44 proc. odnawianych kontraktów odnotowaliśmy w III kwartale. Właśnie w tym okresie, dwaj duzi najemcy zdecydowali się na pozostanie w kompleksie Maraton odpowiednio przedłużając umowy na 3,1 tys. mkw. każda – APServices oraz Majorel.

Planują biura z rozmachem

Okres wyczekiwania na rynku nieruchomości poskutkował mniejszą niż zwykle liczbą rozpoczynanych inwestycji. Aktualnie w stolicy Wielkopolski w budowie znajduje się ponad 65 tys. mkw. powierzchni biurowej – największą rozpoczętą inwestycją jest AND2 (dawna Andersia Silver), zlokalizowana przy Placu Andersa, naprzeciwko Starego Browaru. Docelowo biurowiec ma być najwyższym budynkiem w mieście i osiągnąć wysokość 116 mkw. Oprócz powierzchni biurowej, znajdować się tam będzie również hotel oraz część usługowa.

Kolejne ponad 60 tys. mkw. nowoczesnych biur znajduje się w fazie planowania, z realizacją przewidzianą na lata 2025-2027. Do najbardziej interesujących planowanych inwestycji można zaliczyć m.in. powierzchnię biurową w ramach wielofunkcyjnego kompleksu w centrum miasta Stara Rzeźnia. Duży wpływ na rozwój Poznania będzie miała również wieloetapowa inwestycja Cavallia – na terenie dawnych koszar wojskowych oraz stajni powstanie zrewitalizowana przestrzeń, połączona z nową zabudową. Inwestycja zaoferuje przestrzenie biurowe, usługowe, jak również mieszkaniowe.

Coworki potrzebne od zaraz

Doradcy Newmark Polska, podobnie, jak w innych regionach, również w Poznaniu dostrzegają potrzebę optymalizacji powierzchni biurowej przez najemców. Ten trend potwierdzają zapytania, jakie dostajemy od najemców na co dzień. Częściej pytają oni o mniejsze biura niż dotychczas zajmowane. Najemcy poszukują również budynków efektywnych energetycznie i środowiskowo oraz chcą znać realne opłaty za zużycie mediów. Klienci coraz częściej pytają również o biura elastyczne. Wynajmując powierzchnię w budynku, chcą, żeby znajdowały się w nim również biura serwisowane, które w razie potrzeby pozwolą najemcy na ekspansję, pracę nad krótkotrwałymi projektami, zorganizowanie większego wydarzenia albo spotkania. Tymczasem oferta elastycznej powierzchni biurowej w Poznaniu jest ograniczona. Oprócz mniejszych lokalnych firm, działa tutaj tylko dwóch dużych operatorów – Business Link oraz Regus, którzy w sumie oferują najemcom trzy lokalizacje. Tymczasem w mieście jest bardzo duży potencjał dla rozwoju coworków i biur serwisowanych. Na szczęście operatorzy takich biur uważnie przyglądają się stolicy Wielkopolski i rozważają ekspansję w Poznaniu.