Podsumowanie roku 2025 na rynku nieruchomości w Europie

W ujęciu ogólnym rok 2025 przyniósł europejskiemu rynkowi nieruchomości stabilizację po latach turbulencji. Był to okres wyhamowania inflacji, stabilizacji stóp procentowych oraz stopniowej odbudowy popytu. Po gwałtownych wstrząsach z lat 2022-2023 i stagnacji w 2024 roku, rynek zaczął odzyskiwać równowagę, choć proces ten przebiegał nierównomiernie. Kluczowym zjawiskiem stało się wejście Europy w fazę „nowej normalności”, definiowaną przez wyższe koszty finansowania, zwiększoną selektywność inwestorów oraz rosnące znaczenie sektora najmu.

Na europejskim rynku mieszkaniowym nastąpiła stabilizacja cen przy jednoczesnym wzroście znaczenia najmu. W większości krajów, w tym w Europie Zachodniej (Niemcy, Holandia, Francja, Belgia), ceny nieruchomości ustabilizowały się lub odnotowały niewielkie wzrosty rzędu 1-3 proc. W krajach południowych (Hiszpania, Portugalia, Włochy) ceny wzrosły o 3-6 proc., co było napędzane głównie popytem zagranicznym. Z kolei w Europie Środkowej (Polska, Czechy, Węgry) zaobserwowano wyhamowanie dynamiki wzrostów, jednak przy zachowaniu stabilnych poziomów cenowych.

Sektor najmu stał się dominującym segmentem rynku, a dynamika wzrostu czynszów w większości stolic Unii Europejskiej przewyższyła tempo wzrostu cen zakupu mieszkań. Szczególnie silną presję czynszową odnotowano w Berlinie, Wiedniu, Amsterdamie oraz Dublinie. Odpowiedzią wielu państw na te zjawiska było wprowadzenie lub zaostrzenie regulacji dotyczących najmu krótkoterminowego. Ostatecznie popyt na lokale na wynajem znacznie przewyższył podaż – jest to trend ogólnoeuropejski, napędzany rosnącymi kosztami życia, utrudnionym dostępem do kredytów oraz zmianami demograficznymi, takimi jak migracje czy wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych.

Na europejskim rynku biurowym nastąpiła powolna odbudowa połączona z redefinicją funkcji biura, co było możliwe dzięki ostatecznej stabilizacji po pandemii. W 2025 roku popyt na powierzchnie biurowe wzrósł, jednak nie powrócił do poziomów sprzed 2020 roku. Wynika to głównie z faktu, że firmy postawiły na konsolidację, wybierając budynki o najwyższym standardzie oraz kładąc większy nacisk na efektywne wykorzystanie wynajmowanej przestrzeni

Odnotowano wyraźny wzrost zainteresowania biurami segmentu premium oraz rozwiązaniami elastycznymi (tzw. powierzchnie flex). W metropoliach takich jak Londyn, Paryż, Berlin czy Amsterdam zapotrzebowanie na biura najwyższej klasy stale rośnie, a elastyczne modele najmu stały się standardem rynkowym. Z kolei w przypadku starszych obiektów, które tracą na atrakcyjności i wartości, w wielu krajach Unii Europejskiej ruszyła fala przebudowy powierzchni biurowych na cele mieszkalne.

Niewątpliwym liderem europejskiego rynku nieruchomości w 2025 roku pozostaje sektor magazynowy i logistyczny. Dominacja tego segmentu wynika z niesłabnącego popytu generowanego przez e-commerce, rozwój produkcji oraz zjawisko nearshoringu, którego głównymi beneficjentami stały się kraje Europy Środkowej, w tym Polska, Czechy i Słowacja. Po rekordowych wzrostach z lat 2023-2024 dynamika czynszów wprawdzie spowolniła, jednak logistyka wciąż postrzegana jest przez inwestorów – zwłaszcza fundusze z Niemiec, Francji i Skandynawii – jako „bezpieczna przystań”. Wszystko to potwierdza, że ten sektor rynku jest obecnie najbardziej stabilnym i solidnym filarem branży.

W obszarze polityki mieszkaniowej na szczególną uwagę zasługuje zaostrzenie kursu regulacyjnego oraz wzrost nakładów na inwestycje publiczne. W 2025 roku kolejne państwa – w tym Hiszpania, Portugalia, Holandia, Francja i Niemcy – wprowadziły restrykcyjne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego, obejmujące obowiązkowe rejestry, limity najmu, strefy zakazu oraz systemy raportowania. Jednocześnie nastąpił wyraźny wzrost finansowania budownictwa społecznego, szczególnie widoczny w Austrii, Finlandii, Holandii i Francji. Działania te wsparła Unia Europejska, uruchamiając nowe instrumenty finansowe w ramach programów InvestEU oraz Europejskiego Banku Inwestycyjnego. Podobnie jak w Polsce, w całej Europie nasila się presja na efektywność energetyczną, co wynika z nowych norm budowlanych, wymogów modernizacyjnych oraz rosnących kosztów eksploatacji budynków o niskim standardzie energetycznym.

Jak rok 2025 ocenili inwestorzy? Bez wątpienia był to czas selektywności i dużej ostrożności. Choć kapitał zaczął powracać na rynek, proces ten miał charakter wybiórczy. Największym zainteresowaniem cieszył się segment logistyczny, najem instytucjonalny oraz projekty spełniające kryteria ESG. Na przeciwnym biegunie znalazły się aktywa o znacznie niższym potencjale inwestycyjnym, takie jak starsze obiekty biurowe oraz nieruchomości handlowe w słabych lokalizacjach.

Stopy kapitalizacji ustabilizowały się po gwałtownych wzrostach z lat 2023-2024, dzięki czemu rok 2025 przyniósł rynkowi oczekiwane uspokojenie.

Analizując kluczowe trendy 2025 roku, należy wskazać przede wszystkim na fundamentalną zmianę paradygmatu: najem vs własność. W wielu krajach europejskich najem stał się dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Towarzyszy temu początek restrykcyjnej regulacji rynku Airbnb – Europa podjęła realną walkę z presją, jaką najem krótkoterminowy wywiera na dostępność lokali dla stałych mieszkańców.

W perspektywie lat 2026-2030 kluczowym trendem stanie się masowa konwersja obiektów biurowych – szczególnie tych wymagających modernizacji – na cele mieszkaniowe. Na znaczeniu wciąż zyskiwać będzie standard ESG, co trwale spolaryzuje rynek – budynki nieefektywne energetycznie będą sukcesywnie tracić na wartości. Listę priorytetów zamyka dynamiczny rozwój nearshoringu i logistyki, dzięki któremu Europa Środkowa ugruntowała swoją pozycję kluczowego hubu magazynowego na kontynencie.

Podsumowując, rok 2025 był dla europejskiego rynku nieruchomości rokiem stabilizacji, w którym najem, logistyka i projekty ESG zyskały na znaczeniu, a rynek mieszkaniowy i biurowy wszedł w fazę selektywnego, ostrożnego wzrostu.