Czas budynków hiperadaptowalnych

Nieruchomości komercyjne stoją dziś przed prostym wyborem: albo przyspieszą cyfrową transformację, albo zaczną tracić znaczenie. Przyszłość nie należy już do zwykłych „budynków wielofunkcyjnych”, ale do obiektów hiperadaptowalnych – takich, które można szybko przeprogramować i dostosować do zmieniającego się rynku. W nowym modelu CRE 3.0 budynek nie jest już sztywną konstrukcją, tylko platformą, która potrafi zmienić układ, funkcję i sposób działania dzięki inteligentnym systemom i AI.

Ta zmiana nie wynika z mody, lecz z twardych danych. Przez ostatnią dekadę marże operacyjne firm nieruchomościowych w indeksie S&P 500 spadły z około 25 proc. do 15 proc. – to niemal 40 proc. erozji wartości. Tymczasem spółki technologiczne utrzymały marże z tendencją wzrostową. To z kolei efekt rewolucji, która przesunęła wartość gospodarki z aktywów fizycznych na niematerialne: w 1975 roku ponad 80 proc. wartości największych korporacji stanowiły budynki i fabryki, dziś aż 90 proc. to software, dane, modele i inne aktywa niematerialne (źródło: Ocean Tomo). Nvidia, która nie posiada własnych fabryk, osiągnęła wycenę większą niż PKB Wielkiej Brytanii czy Francji.

Nieruchomości komercyjne nie przegrywają z technologią – przegrywają z własną statycznością. Tradycyjnego budynku ważącego 150 tys. ton nie da się przełączyć z funkcji na funkcję w reakcji na zmianę rynku. Kryzys biur przypisywany pandemii jest tylko powierzchownym objawem. COVID był iskrą; materiał wybuchowy leżał u podstaw sektora od lat. Technologie pracy zdalnej istniały długo przed 2020 rokiem, dlatego firmy mogły przenieść się na home office w tygodnie. Budynki nie mogły się przestawić. Według Goldman Sachs ceny biurowców w USA musiałyby spaść o 50 proc., by ich konwersja na mieszkania miała sens ekonomiczny. To wyraźny sygnał o fizycznej niezdolności obecnych aktywów do zmiany.

Sektor nieruchomości działa na fundamencie, który nie pozwala mu wejść na poziom 3.0 – czyli na rozproszonych danych. Każda firma – od doradczych po deweloperów i fundusze – zbiera te same informacje, duplikując koszty i marnując czas analityków na kopiowanie danych między arkuszami. To nie jest marginalny problem. Skalowanie technologii i wykorzystanie AI nie są możliwe przy danych rozproszonych i niejednolitych. AI bez spójnych danych to buzzword. A branża doskonale czuje, jak bardzo potrzebuje transformacji. Według ULI Emerging Trends 2025 aż 45 proc. liderów rynku wskazuje pozyskanie talentów jako jedno z kluczowych wyzwań. Młodzi pracownicy nie chcą pracować w środowiskach, w których dane są chaotyczne, a powtarzalne czynności nie są zautomatyzowane. W tym samym czasie JLL podaje, że ponad 90 proc. firm planuje wdrożenie AI, z czego dwie trzecie prowadzi już pilotaże. Globalne inwestycje w AI dla sektora nieruchomości osiągnęły w 2024 roku 3,2 mld dolarów. To nie eksperyment – to infrastruktura kolejnej fazy rynku. Jej fundamentem jest transparentność danych. Agregacja informacji o tysiącach budynków eliminuje duplikację pracy, skraca przygotowanie analiz o 80 proc. i umożliwia realne skalowanie technologii. REDD, integrując dane o ponad 6 tys. obiektów biurowych i magazynowych w CEE, jest wyłącznym dostawcą informacji dla GUS raportującego do Eurostatu, a te same dane zasilają systemy CBRE, Savills, BNP Paribas Real Estate, Invesco, Griffin Capital Partners, Logicor i Prologis. Transparentność zmienia logikę konkurencji: nie chodzi już o to, kto ma dostęp do informacji, lecz o to, kto potrafi ją wykorzystać. Asymetria informacyjna ustępuje miejsca przewadze operacyjnej.

Europejski sektor nieruchomości komercyjnych odnotował silny wzrost inwestycji rok do roku, ale pieniądze płyną głównie tam, gdzie dostęp do danych jest pełny, a procesy – mierzalne. Brak transparentności to już nie przewaga; to premia dla inwestorów za ryzyko, którą wliczają oni w wycenę. W tej rzeczywistości budynki statyczne starzeją się szybciej niż kiedykolwiek. Dlatego sektor nie może zadowolić się elastycznością w dotychczasowym rozumieniu. Flex był etapem przejściowym. Nadchodzi epoka budynków hiperadaptowalnych– obiektów, które mogą zmieniać swoją formę użytkową w rytmie rynku, nie w rytmie przebudów. Budynków, które w przyszłości będą współpracować z meta-systemami AI, adaptując się jak organizmy, a nie trwając w jednym stanie.

Branża stoi przed wyborem: przyspieszyć lub wyparować. Narzędzia istnieją, technologia działa, a koszty wdrożenia maleją. Każdy dzień zwłoki poszerza lukę. Pytanie nie brzmi już, czy sektor wejdzie w nową erę. Pytanie brzmi: kto ją zdefiniuje – i kto będzie pisał kod nowego rynku.