Christopher A. Hartwell, prezes Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych (CASE), otworzył konferencję prezentując przegląd makroekonomiczny regionu Europy Środkowo-Wschodniej oraz niezbyt optymistyczne wiadomości na temat tego, że wzrost ekonomiczny w regionie jest obecnie w fazie zastoju. Niemniej jednak główną tego przyczyną jest konflikt pomiędzy Ukrainą i Rosją, podczas gdy środkowa część regionu ma się dobrze pomimo niepewności będącej skutkiem tych wydarzeń. Optymizm czeskich konsumentów jest na najwyższym poziomie w historii. Natomiast w krajach bałtyckich przewidywany jest dalszy wzrost w tym zakresie. Jednak ten pogodny obraz mogą zakłócić nadciągające chmury: perspektywa opuszczenia Unii Europejskiej przez Grecję i Wielką Brytanię (tzw. Grexit i Brexit) wywiera wpływ na bardziej związane z euro kraje bałtyckie. Z kolei w Polsce główny problem nadal dotyczy tego, jak generować wzrosty z prywatnych inwestycji zamiast konsumpcji i projektów publicznych, jak to miało miejsce do tej pory. Wytłumaczył on, że Polska rozwinęła się tylko do pewnego stopnia utknąwszy w „pułapce średnich dochodów”, nie będąc w stanie przejść na wyższy poziom gospodarki pod względem dochodów. W wyniku tego nadal traci młodych ludzi, którzy wybierają emigrację i przewiduje się, że do roku 2050 liczba ludności w Polsce spadnie do poziomu 32 mln. Jeżeli sytuacja ta będzie kontynuowana być może potrzebna będzie debata nt. rozszerzenia imigracji w celu zaspokojenia potrzeb rynku pracy.
Następnie głos zabrał Marcin Petrykowski, dyrektor odpowiedzialny za region Europy Środkowo-Wschodniej w agencji Standard & Poor’s, który potwierdził analizę Grupy Wyszehradzkiej (wraz ze Słowenią), której wszystkie państwa członkowskie otrzymały od firmy ocenę A podczas gdy Polska otrzymała w lutym pozytywną prognozę inwestycyjną pomimo trwającego konfliktu na Ukrainie. Konsolidacje wśród graczy nieruchomościowych również mają się coraz lepiej, ponieważ firmy te rozrastają się w celu otrzymania lepszego finansowania bankowego. Stwierdził on, że plan Junckera dla Unii Europejskiej, który ma na celu wykorzystanie funduszy publicznych do zapewnienia wsparcia prywatnym inwestycjom instytucjonalnym poprzez wpompowanie kwoty 315 mld euro w projekty infrastrukturalne w UE w ciągu kolejnych trzech lat, powinien być głównym czynnikiem, który pomoże przejść na gospodarkę opartą na inwestycjach prywatnych w tym regionie.
Tym sposobem dotarliśmy do pierwszego panelu zatytułowanego „Potencjał dobrych notowań Polski”, który poprowadziła Marta Kamionkowska, dyrektor w firmie Deloitte, rozpoczynając od podkreślenia, że zdrowy popyt inwestorów na aktywa w kraju spotyka się z barierą w postaci braku aktywów w każdym segmencie rynku. Karol Bartos, dyrektor zarządzający w firmie Tristan Capital Partners, wskazał na spadające czynsze w sektorze biurowym jako powód tego, że właściciele trzymają się swoich nieruchomości, ale dodał także, że nie będzie to trwało w nieskończoność i że inwestorzy zapewne zastanawiają się, czy teraz jest właściwy czas na kupowanie. Zgodnie z analizą Ewy Szafrańskiej-Mądry, dyrektor zarządzającej na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Balmain Asset Management, transakcje odbywają się, ale w niszach handlowych natomiast w przypadku większych, bardziej tradycyjnych produktów inwestorzy nadal sondują rynek szukając precedensów. Robert Dobrzycki, partner zarządzający odpowiedzialny za region Europy w firmie Panattoni Europe zauważył, że polski sektor magazynów został pobudzony przez wzrosty w handlu elektronicznym, lecz ten nowy sektor jest zarówno błogosławieństwem, jak i przekleństwem ponieważ, jak zauważył Karol Pilniewicz, dyrektor zarządzający na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Valad Europe, powoduje on obniżenie czynszów handlowych.
Peter Cosmetatos, dyrektor generalny w CREFC Europe zabrał głos w kolejnej części konferencji, odnosząc się do tematu nowych przepisów w zakresie kredytowania, które zostały wprowadzone od czasów kryzysu kredytowego. Stwierdził, że banki nadal nie do końca rozumieją nieruchomości komercyjne jako klasę aktywów, a od czasu kryzysu, kiedy to straciły zainteresowanie udzielaniem pożyczek, wycofały się na swoje rynki rodzime. Pozwoliło to rozwinąć się rynkowi papierów dłużnych związanych z nieruchomościami komercyjnymi, ponieważ fundusze dłużne zapełniły lukę po bankach.
Następnie poprowadził panel zatytułowany „Inteligentne inwestowanie to nie jest zamrażanie kapitału”, w którym kilkoro przedstawicieli sektora bankowego również poruszyło tę kwestię, a także problem zapewnienia finansowania dla projektów w regionach. Steven Willingham z HSBC zauważył, że problem w regionach to możliwość poświęcenia funduszy i czasu na właściwą skalę projektu, co zdaniem Petera Cosmetatosa jest możliwe tylko poprzez dywersyfikację rynku alternatywnymi źródłami finansowania, tak jak miało to miejsce w Wielkiej Brytanii. Brendan Long z WBK zgodził się, że pieniądze są dostępne dla pięciu największych miast w Polsce, podczas gdy w innych lokalizacjach jest to o wiele trudniejsze, a Marek Paliświat z firmy Torus dodał, że w takich lokalizacjach dużo trudniej jest finansować budowę projektów niż kupować gotowe produkty. Maciej Tuszyński (dyrektor finansowy w firmie Griffin Real Estate) stwierdził, że pożyczkodawcy muszę dywersyfikować ryzyko zapewniając finansowanie dla projektów regionalnych.
Sesja po przerwie kawowej była pewnego rodzaju innowacją jeżeli chodzi o wydarzenia tego typu: dwa równocześnie odbywające się warsztaty w oddzielnych salach, jeden poświęcony inwestycjom w aktywa podstawowe (primary assets), drugi aktywom drugorzędnym (secondary assets). Pierwszy warsztat rozpoczął się od prezentacji Sorena Rodiana Olsena, dyrektora działu inwestycji biurowych i przemysłowych w C&W, podczas którego przedstawiono najświeższe dane dotyczące tego typu transakcji, co pokazało, że rynek rozwija się teraz bardziej stabilnie, czyli zdrowiej niż przed kryzysem i spodziewana jest dalsza redukcja stóp kapitalizacji. Ponadto zwrócił on uwagę na to, że piętnastoprocentowy wzrost w sektorze handlu elektronicznego sprawił, że logistyka stała się jednym z najbardziej atrakcyjnych sektorów. Po tym wystąpieniu nadszedł czas na wykład Krzysztofa Kaczmarka oraz Małgorzaty Dankowskiej z firmy TPA Horwath nt. tego jak radzić sobie z pułapkami podatkowymi w przypadku inwestycji w nieruchomości w Polsce. Jak się okazało jest ich wiele, zatem właściwa struktura transakcji na aktywach ma kluczowe znaczenie. Ostatnią częścią warsztatu była dyskusja moderowana przez Wojciecha Koczarę, dyrektora ds. nieruchomości w firmie CMS, w której wzięli też udział: Adrian Karczewicz (dyrektor ds. transakcji, Skanska CDE), Marco Kohla (dyrektor ds. transakcji, Immofinanz), Gunnar Herm (dyrektor badań i strategii ds. nieruchomości na Europę w firmie UBS Global Asset Management), a także Witold Breś (dyrektor, Peakside Property Management). Uczestnicy zgodzili się, że kryzys ukraiński, pomimo że zabił ten konkretny rynek, stał się czymś, do czego inwestorzy przyzwyczaili się nie postrzegając go jako większego problemu w naszej części regionu Europy Środkowo-Wschodniej, co dotyczy również przenoszenia tu inwestycji z obszaru objętego konfliktem. Fakt, że Polska utrzymała złotego pomógł ich zdaniem polskiej gospodarce, ale być może ma negatywny wpływ na nieruchomości ponieważ wiele transakcji jest denominowanych w euro. Istnieje też nadal problem braku długoterminowych inwestorów ze względu na brak lokalnych graczy, co prowadzi do sytuacji gdzie wyłącznie inwestorzy z zagranicy dokonują pojedynczych transakcji, a następnie wycofują się na różnych etapach cyklu.
Podczas drugiego warsztatu, dotyczącego aktywów drugorzędnych, eksperci prawni z firmy DLA Piper doradzali na temat tego jak bezproblemowo przejść przez proces nabywania nieruchomości, podczas gdy Marcin Mędrzecki z firmy Colliers International i Grażyna Kuźma z BSJP tłumaczyli dlaczego aktywne zarządzanie aktywami opłaca się ich właścicielom i w jaki sposób mogą oni osiągnąć pożądany wzrost wartości. Następnie Mikołaj Marynuska z CBRE i Artur Lisicki z Deloitte podkreśli nadrzędne znaczenie przygotowań do wyjścia z inwestycji i przedstawili krótko zawiłości związane z transakcjami sprzedaży tego typu.
Gdy zakończyła się oficjalna część konferencji, nadszedł czas na kolejną innowację Eurobuildu: lunch połączony z dyskusją, której uczestnicy mogli rozmywać przy stole w niezobowiązujący sposób o tematach poruszonych w odniesieniu do swoich segmentów rynku, jednocześnie nawiązując kontakty z kolegami reprezentującymi inne firmy. Gdy przełamano lody, przy kieliszku wina kontynuowano rozmowy o wyzwaniach stojących przed, jak wszyscy się zgodzili, najbardziej obiecującym rynkiem inwestycyjnym w Europie Środkowej, a koktajl party zamknęło imprezę.
Nathan North
