W obliczu wyzwania
Co roku przedstawiciele branży nieruchomości komercyjnych w Polsce spotykają się, aby podsumować mijający rok i przedstawić prognozy na przyszłość. Nie inaczej było tym razem. 2 grudnia w Centrum Konferencyjnym Muranów w Warszawie odbyła się 21. Doroczna Konferencja Rynku Nieruchomości Komercyjnych w Polsce.
Spotkanie rozpoczął Simon Wallace, vice president, head of research, Europe w firmie Deutsche Asset & Wealth Management, od zaprezentowania raportu „European Real Estate Investment and Outlook – Poland”. Z publikacji wynika, że wskaźniki makroekonomiczne są dla Polski obiecujące. Przewidywany wzrost zatrudnienia ma mieć istotny wpływ na aktywność najemców w zakresie wynajmu powierzchni. To wpisuje się w widoczne już początki prognozowanego wzrostu ożywienia gospodarczego i zatrudnienia w całej Europie. Z kolei w drugiej połowie tego roku zaobserwowano również spadek wysokości czynszów za wynajem lokali biurowych w porównaniu z tym samym okresem w poprzednim roku. Ta sytuacja ma się utrzymywać przez dłuższy czas. W zestawieniu miast Warszawa odnotowała najwyższy spadek czynszów, obok Pragi i Düsseldorfu. Maleje także zainteresowanie inwestorów Polską, choć inwestycje w nieruchomości komercyjne w Europie mają być, według prognoz, zbliżone do rekordowych poziomów. Będzie rósł także wskaźnik powierzchni niewynajętych na polskim rynku biurowym. Kilka czynników może jednak poprawić humor inwestorom. Jednym z nich jest nadzieja na rosnący popyt, który jest silnym czynnikiem stymulującym rozwój warszawskiego rynku biurowego. Stopy kapitalizacji na rynku biurowym w Warszawie w perspektywie do 2019 roku mają utrzymywać się na poziomie wyższym od średniej europejskiej i oscylować średnio na poziomie powyżej 5 proc. Wystąpienie Simona Wallace’a wprowadziło wszystkich w tematykę inwestycyjną, którą rozwinęli uczestnicy pierwszego panelu. Moderatorem dyskusji o sytuacji na rynku inwestycyjnym był Michał Sternicki, general manager, Aareal Bank, a w panelu wzięli udział: Katarzyna Zawodna, managing director, Skanska Propety Poland; Jarosław Bator, member of the board, Polskie Koleje Państwowe; Maciej Dyjas, co-managing partner, Griffin Real Estate; Gabriel Tayoun, chairman, Europtima; Grzegorz Trawiński, member of the board, MBank Hipoteczny; Jeroen van der Toolen, managing director CEE, Ghelamco. Paneliści nie narzekali na sytuację panującą na polskim rynku. Jako pozytyw wskazywali m.in. napływ pieniędzy z funduszy (również skandynawskich). Przedstawiali również szerokie plany rozwoju, co świadczy o dobrej kondycji firm deweloperskich. Ghelamco ogłosiło start w połowie 2016 roku projektu realizowanego wspólnie z PKP na dworcu Warszawa Gdańska. Skanska zapowiedziała podwojenie swoich inwestycji w regionie i również ogłosiła rozpoczęcie realizacji Generation Park – nowej warszawskiej inwestycji biurowej. Maciej Dyjas przedstawił plany Griffin Real Esatate, które zakładają m.in. zakup projektów mieszkaniowych na wynajem. Z kolei Grzegorz Trawiński zauważył, że dziś okazją inwestycyjną są hotele. Natomiast jako bankowiec łaskawym okiem spogląda na finansowanie projektów mieszkaniowych, magazynowych i handlowych.
Kolejny panel był poświęcony rynkowi handlowemu. Beata Kokeli, senior director, head of retail, CBRE, rozpoczęła rozmowę od tematu handlu internetowego, który zdominował w ostatnim czasie dyskusje w branży. Ronan Martin, vice president of the board, expansion & shopping centres director, Carrefour Polska, podkreślił, że zakupy przez internet nie odbiorą klientów operatorom spożywczym, ponieważ wzrost ich udziału w sprzedaży ciągle nie jest wysoki. Nie obawia się także, że ucierpią na tym centra handlowe należące do firmy. Trwa ich intensywna modernizacja i przebudowa, a wyremontowane obiekty z atrakcyjną ofertą zawsze będą przyciągać klientów. Z tą tezą zgodził się Rafał Pruba, head of leasing department, ECE Projektmanagement Polska. Stwierdził on, że rosnące znaczenie strefy gastronomicznej to pozytywny trend – spotkań i wspólnych posiłków nie da się bowiem zastąpić relacjami internetowymi. – Sposób funkcjonowanie obiektów handlowych w przyszłości zaczyna już teraz wyznaczać młodzież i ich podejście do zakupów – podkreślił Rafał Pruba. W dyskusji wziął również udział Karl Schwitzke, founder & CEO Schwitzke Group, który jako architekt zauważył, że sklepy zajmują obecnie coraz mniejszą powierzchnię. Według niego małe miasta powinny postawić na handel typu convenience, a duże galerie w aglomeracjach powinny zadbać o kompleksową ofertę. Z kolei Michał Górski, CEO, Schwitzke Górski, przedstawił przykłady rozbudów, które przeprowadziła firma. – Największe marki stawiają na jakość w postaci sklepów w flagowych w najlepszych projektach – dodał szef Schwitzke Górski.
Ożywiona dyskusja trwała również podczas panelu poświęconego rynkowi budowlanemu. Poprowadził ją Bartosz Mysiorski, vice president of the board, Fundacja Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego. Narzekano na ciągle obowiązujące kryterium najniższej ceny, które obowiązuje w przetargach państwowych. – Generalni wykonawcy, czyli my wszyscy, nie możemy się godzić na warunki najniższej ceny. To my musimy rozpocząć dyskusję na ten temat, bo od naszego stanowiska w dużej mierze zależy postępowanie urzędników – po tych słowach Ferdinand Baggeroer, owner of CMT, dostał brawa od słuchaczy. Przedstawiciel Budimeksu, Radosław Górski, pełniący rolę general construction director, wskazał trzy przyczyny hamujące rozwój projektów PPP. – Dostępność pieniędzy publicznych oraz perspektywa końca środków unijnych; realizacja projektów przez poszczególne samorządy i urzędników nieznających realiów tego biznesu oraz brak księgi dobrych praktyk, która stałaby się kodeksem postępowania w przypadku inwestycji publiczno-prywatnych – wymienił Radosław Górski. Bruno Lambrecht, general manager, CFE, podzielił się z słuchaczami doświadczeniami belgijskimi. – Tam odchodzi się od PPP na rzecz projektów joint venture – powiedział szef CFE. Jedno jednak jest pewne. – Bez PPP nie rozwinie się budownictwo w Polsce – podkreślił Tom Smith, global director, property and buildings, WSP Parsons Brinckerhoff.
Przyszłość sektora magazynowego rysuje się w jasnych barwach – taka konkluzja wyniknęła z rozmowy o rynku nieruchomości magazynowych w Polsce. – W dwa lata wynajęliśmy 70 tys. mkw. powierzchni. Do Polski wchodzą nowe firmy, np. z Niemiec. Perspektywa jest bardzo ciekawa – spostrzegł Andrzej Rosiński, chairman of the board, Waimea Holding. Robert Dobrzycki, chief executive officer, Panattoni Europe zauważył, że najemcy z sektorów e-commerce i automotive wpływają znacząco na rozwój rynku magazynowego, zwłaszcza że firmy z tej pierwszej branży pytają o powierzchnie od 10 tys. do 100 tys. mkw. To, na co zwracali uwagę rozmówcy: Radosław Krochta, chief executive officer, MLP Group, oraz Bartosz Mierzwiak, managing director CEE, Logicor, to baczna obserwacja trendów rynkowych na zachodzie Europy. Wyznacznikiem ma tu być firma Amazon, która potrzebuje coraz mniejszych powierzchni i zwraca się do deweloperów z pytaniami o hale o powierzchni 15-20 tys. mkw. Wszyscy zgodzili się również, że rozwój infrastruktury wspomaga rynek, jednak nie widzą wielkiej szansy na biznes w portach bałtyckich ze względu na bliskość bardzo dobrze rozwiniętych portów niemieckich.
Coraz większego rozpędu nabiera rynek hotelowy. W ostatnim czasie pojawiło się sporo informacji o debiutach nowych marek zagranicznych sieci hotelowych w Polsce. Przykładem może być Moxy czy AC by Marriott, które należą do rodziny hotelowej Marriott International. Firma w ostatnim czasie przejęła sieć Starwood. Janusz Mitulski, director CEE, Marriott International, nie chciał jednak skomentować transakcji. Magdalena Sekutowska, development director Eastern Europe, Hilton Worldwide, zapowiedziała natomiast, że jest jeszcze miejsce dla kolejnych hoteli Hampton by Hilton w Warszawie. Z kolei Miguel Martins, development director Poland, Intercontinental Hotels Group, wprowadza w Warszawie nowy Holiday Inn przy ulicy Twardej. Moderator dyskusji, Alex Kloszewski, managing partner, Hotel Professionals, zapytał także o współpracę z firmami OTA. Wszyscy zgodzili się z tym, że należy agencje OTA należy traktować jako partnera biznesowego. W panelu udział wziął ponadto Franz Jurkowitsch, CEO, Warimpex, który z satysfakcją opowiadał o rozwoju rynku hotelowego w Polsce.
Słuchaczy kolejnej dyskusji – dotyczącej rynku biurowego – zmroziły przewidywania ekspertów dotyczące wzrostu wskaźnika pustostanów w najbliższych latach. Optymiści – jak Tomasz Buras, managing director, Savills Poland czy Łukasz Kałędkiewicz, senior director, office agency, CBRE – wskazywali przedział między 12-15 proc., jednak nie brakowało głosów, że ten poziom może być znacznie wyższy, jeśli uwzględni się starsze obiekty wymagające modernizacji. – Wzrost wskaźnika pustostanów może wynieść nawet 20-25 proc. w 2019 roku – zauważył Maciej Brożek, leasing director, Torus. Również Stanislav Frnka, country manager, HB Reavis Poland, wyraził opinię, że wzrost może sięgnąć 19 proc. Rozmówcy zwrócili także uwagę na rynki regionalne, które nie dość, że przyciągają nowe zagraniczne firmy to dodatkowo w odpowiednim tempie bogacą się również w dobrej jakości powierzchnie biurowe. – O sile regionalnych rynków w Polsce stanowi także zainteresowanie inwestorów, którzy coraz chętniej wybierają kompleksy biurowe poza Warszawą – dodał Paweł Lothammer, landlord representation department director, Knight Frank. Dyskusję z wielką swadą prowadził Hadley Dean, CEO, Compass Offices, którego słuchacze pytali o nowy biznes w Polsce. – Compass Offices nie jest tylko i wyłącznie firmą oferującą biura do wynajęcia. Działamy na tym rynku kompleksowo – zauważył Hadley Dean.
Rynek nieruchomości w Polsce jest zróżnicowany. Każdy z jego sektorów stoi w obliczu wyzwań właściwych dla specyfiki konkretnego rynku. W przypadku biur będzie to nadpodaż i spadające stawki czynszów, w przypadku handlu – zmiana przyzwyczajeń konsumenckich i szybki rozwój nowych narzędzi technologicznych. Na znaczeniu zyskuje, dotąd zwykle niedoceniany, rynek hotelowy i budowlanka wychodząca z marazmu. Deweloperzy magazynowi muszą bacznie obserwować rodzące się na Zachodzie trendy i być przygotowanym na szybką odpowiedź, kiedy zawitają one do Polski.
W tym roku Eurobuild Conferences zaprosił uczestników spotkania do wnętrz konferencyjnych Muzeum Żydów Polskich Polin. Nowoczesna architektura była oprawą dla toczonych dyskusji, ale pozwoliła także zaprezentować m.in. meble biurowe firmy Bene. Po części oficjalnej był czas na kuluarowe rozmowy podczas koktaju zasponsorowanego przez firmę Echo Investment.
AC
