Przyszłość ma kształt litery „L”
Trzy razy L kiedyś znaczyło: po pierwsze lokalizacja, po drugie lokalizacja, po trzecie… lokalizacja. Dziś należy zamienić lokalizację na… ludzie – takie wnioski płyną z 23. Dorocznej Konferencji Rynki Nieruchomości organizowanej przez Eurobuild Conferences.
Doroczne spotkanie najciekawszych osobowości nieruchomości komercyjnych odbyło się 22 listopada 2017 roku w Warszawie. Wydarzenie, w którym uczestniczyło ponad 170 osób, a prowadziła Ewa Andrzejewska, redaktor naczelna magazynu „Eurobuild Central & Eastern Europe”, otworzył panel dyskusyjny dotyczący rynku inwestycyjnego pt. „Powrót do formy” moderowany przez Mirę Kantor-Pikus z firmy Cushman & Wakefield. Rozmówcy zgodzili się, że przed nami kolejny bardzo dobry rok, a ten mijający zamkniemy kwotą transakcji inwestycyjnych wyższą lub zbliżoną do wyniku z 2016 roku. Są jednak pewne „ale”. Mark Robinson z Colliers International oraz Robert Dobrzycki z Panattoni Europe podkreślali, że polski rynek jest zdominowany przez zagraniczne podmioty. W Czechach natomiast jest dość silny kapitał lokalny. I choć widać malejące zainteresowanie aktywami niemieckich inwestorów, to przecież rynek nie znosi próżni, co daje możliwość wejścia innym np. z Azji. Mateusz Siejka z Arcona Capital Poland podkreślał także rosnące zainteresowanie produktami oportunistycznymi chociażby ze względu na starzejące się inwestycje na rynku handlowym. Na brak zainteresowanie nie mogą także narzekać biurowce w miastach regionalnych, jak również portfele magazynowe. O finansowanie najatrakcyjniejszych zakupów, jak również przedsięwzięć deweloperskich rywalizować będą banki, bo jak podkreślali dwaj przedstawiciele tego sektora (Grzegorz Trawiński z MBanku Hipotecznego i Hubert Mańturzyk z Aareal Banku) nagromadzony pieniądz musi znaleźć ujście.
Czas dojrzeć
Dyskusja dotycząca centrów handlowych pt. „Zakupy z apką” (moderowana przez Virgine de Baere, JLL) rozpoczęła się od danych dotyczących wzrostów rynku e-commerce w naszej części Europy. To prawda, że coraz częściej kupujemy w sieci – zwłaszcza sprzęt RTV/AGD. To już nie nowy trend, ale ustabilizowany rynek – podkreślał Jarosław Frontczak, PMR (dodając, że dynamicznie rosną zakupy przez telefony komórkowe). Natomiast Beata Kokeli, TriGranit podkreślała znaczenie efektu ROPO (research online, purchase offline), który obserwuje chociażby w centrach zarządzanych przez TriGranit. Efektem rosnącego znaczenia internetu są także zmiany konceptów najemców handlowych – jedni zwiększają swoje powierzchnie (np. CCC, Reserved), inni zmniejszają (np. Decathlon). Ponadto każdy najemca wykorzystuje najnowsze technologie w rywalizacji o portfele klientów oraz dba o estetykę salonów. O dobre samopoczucie konsumentów tzw. consumer experience dbają także zarządcy centrów handlowych – co podkreślał Sławomir Murawski z firmy Apsys.
Panel pt. „Aaa zatrudnię na budowie” na temat przyszłości sektora budowlanego poświęcono bolączkom z kadrami. Radosław Górski z Budimeksu zaznaczył, że w Polsce brakuje około 100 tys. pracowników budowlanych, w tym np. cieśli, zbrojarzy, brukarzy. Podkreślał, że generalni wykonawcy chcą zatrudniać Polaków, ale tych brakuje, więc na budowanych w całej branży pojawiają się Ukraińcy, Białorusini, Mołdawianie, mieszkańcy Azji. Jednak polskie prawo nie sprzyja zatrudnianiu na budowach obcokrajowców, a pracy w sektorze nie brakuje. Jadwiga Kosińska, HB Reavis zauważyła także braki kadrowe wśród pracowników średniego szczebla oraz wyzwania, jakie pojawiają się w przypadku szkolenia i motywowania np. osób z pokolenia millenialsów. Budowlańcy nie popadali jednak w czarnowidztwo bowiem – jak podkreślał Ferdinand Baggeroer z CMT – jeszcze dwa lata temu branża narzekała, dziś kończy rok optymalnie.
Czy przyszły rok postawi nowe wyzwania przed deweloperami mieszkaniowymi, którzy przez ostatnich kilka lat świętują każdą końcówkę roku strzałami z szampana? Wzrosty będą mniejsze po zamknięciu 2017 roku (ale przecież ostatnie lata należały do rekordowych) – podkreślał moderator dyskusji pt. „Czas dojrzeć” – Paweł Sztejter z Reasa. Miachał Sapota z Murapolu nie martwi się o znikający MdM, większy wpływ na rynek być może będzie miała rekomendacja S, ale żaden z zaproszonych deweloperów nie wyglądał na zmartwionego. Dziś średnia sprzedaż inwestycji mieszkaniowej trwa 4-5 kwartałów, kiedyś było to około 8 kwartałów. Michał Melaniuk, Cordia Polska zauważył, że owszem kiedyś były problemy ze sprzedażą, dziś trudniej niż sprzedać jest przygotować całą inwestycję. Na rynku zawsze są ryzyka, nie ma stabilizacji, jednak na ich omijaniu polega właśnie praca dewelopera. Przy tak dużym popycie ze strony klientów indywidualnych rynek zakupów inwestycyjnych to nadal pojedyncze transakcje.
To, co najważniejsze
Co jest najważniejsze w naszym biznesie? – pytał Marcin Piątkowski z Torusa podczas dyskusji pt. „Dziel się i pracuj” na temat trendów na rynku biurowym. Jego zdaniem nadszedł czas na trzy razy L, ale zamiast lokalizacji w centrum uwagi są ludzie. Trwa walka o talenty, w tym także te z najmłodszych pokoleń, które są jednostkami wymagającymi. To także dla nich biurowce stają się coraz bardziej ludzkie, a wynajem biurka albo członkostwa u jednego z operatorów przestrzeni co-workingowych – standardem. Użytkownicy biur zwracają uwagę na design biura, a w tym przypadku punktują obiekty o nietypowej architekturze, jak Monopolis, pofabryczny kompleks, który stworzy w Łodzi lokalny deweloper – co podkreślała Anna Celichowska z firmy Virako, która stoi za Monopolisem. Ekonomia współdzielenia się to jeden z trendów rynkowych, ale – jak podkreślała Agnieszka Krawczyk-Rogowska ze Skanska Property Poland – wiele firm ma jednak silną identyfikację korporacyjną wpisaną w podstawy, więc pewien obszar działalności deweloperów biurowych będzie działał na podobnych zasadach co dotychczas, co nie wyklucza symbiozy z np. platformami co-workingowymi.
Jeszcze przed obiadem, ale można by powiedzieć, że na deser był wywiad przeprowadzony przez znanego dziennikarza ekonomicznego, Romana Młodkowskiego z gościem specjalnym konferencji – Andrzejem Olechowski, ekonomistą, politykiem i wykładowcą. – Przechodzimy na europejski model państwa dobrobytu, ale jeszcze nie osiągnęliśmy wystarczającego poziomu rozwoju. To jest już widoczne na rynku pracy – podkreślał Andrzej Olechowski. Jego zdaniem oczekiwania co do stopy wzrostu są dość pesymistyczne – po przyszłym roku ustabilizuje się ona na poziomie 2 proc. rocznie. To oznacza, że będziemy tkwili w tzw. pułapce średniego dochodu. Jednak podsumowując dodał, że o 2018 rok nie powinniśmy się martwić: jesteśmy na fali i nawet jeśli ktoś nie będzie kierował to ta fala i tak go uniesie (wywiad z Andrzejem Olechowskim został opublikowany w grudniowym wydaniu „Eurobuild CEE”).
Po obiedzie przyszedł czas na podsumowanie i prognozy dla rynku hotelowego („Hotele przyszłości”). W przypadku tego sektora również pojawiły się wyzwania, jakie stawia przed biznesem młode pokolenie zarówno pod względem zmieniającego się stylu życia, odpoczywania, podróżowania, typu miejsc noclegowych, ale również jako nowego typu pracownika. Tu także, w panelu moderowanym przez Aleksa Kloszewskiego z Hotel Professionals Management Group, pojawiła się kwestia niedoboru zasobów ludzkich. Podkreślali to zarówno Jan Wróblewski, Zdrojowa Invest & Hotels, jak i Henryk Orfinger z firmy Dr Irena Eris. Jak zaproszeni hotelarze traktują OTC? Zaskoczeniem nie będzie wypowiedź Amira Lababedi z Movenpick Hotels & Resorts, że to wróg konieczny i współpraca jest normą, ale warto rozwijać własne systemy rezerwacyjne i lojalnościowe. Ostatnim sektorem, który był omawiany podczas konferencji były magazyny. Panelem zatytułowanym „I robot” pokierowała Beata Hryniewska, CBRE. Nie jest zaskoczeniem, że nowoczesne technologie zmieniają nasze życie. Wpływają także na działalność firm logistycznych i inwestycje budowane przez deweloperów magazynowych – oddziałując na parametry budowlane, zużycie prądu, zaplanowanie hal oraz architekturę. Padło też pytanie; „czy magazyny będą budowane w górę?”). Co do tego nie mieli wątpliwości Rafał Balewski, TNT Express Worldwide; Tom Listowski, Cresa; Piotr Krawczyk, MLP Group; Bartosz Michalski, Segro oraz Andrzej Pawlak, DHL Supply Chain.
Optymiści dominują
Zakończeniem dorocznego spotkania branży nieruchomości była publikacja sondy, którą przeprowadziliśmy w dniach 12-22 listopada wśród naszych czytelników oraz 22 listopada wśród uczestników 23. Dorocznej Konferencji Rynku Nieruchomości Komercyjnych w Polsce. Uczestnikom ankiety zadaliśmy trzy pytania na temat rozwoju sytuacji na rynkach: nieruchomości i finansowym w Polsce. W sondzie oddano 354 głosy. Na pytanie o segment rynku nieruchomości, który wygląda najbardziej obiecująco w 2018 roku, uczestnicy zdecydowali, że jest nim biurowy: 33,33 proc. (118 głosów). Kolejne to: mieszkaniowy: 24,58 proc. (87), magazynowy: 21,75 proc. (77), hotelowy: 15,25 proc. (54) oraz handlowy: 5,08 proc. (18). Zdecydowana większość (79 proc. biorących udział) stwierdziła, że rynek inwestycyjny ma szansę osiągnąć rekordowy poziom obrotów. Natomiast na pytanie: „Jak długo może się utrzymać niski poziom stóp procentowych?” odpowiedzi rozłożyły się następująco: dwa lata: 49,72 proc. (176); rok: 36,44 proc. (129); trzy lub więcej: 13,84 proc. (49). Wyniki sondy oraz całodzienne dyskusje były świetnym pretekstem, by zostać dłużej i wymienić doświadczenia i wizytówki podczas koktajlu. Zwłaszcza, że – reasumując – branża rozstawała się patrząc na 2018 rok z optymizmem.
Ewa Andrzejewska
