Domowy biznes

Inwestycje w osiedla domów – czy to będzie kolejna żyła złota dla deweloperów? Inwestorzy zaczynają doceniać także ten, do tej pory zaniedbywany segment rozgrzanego do czerwoności rynku mieszkaniowego

 W jedną z sierpniowych niedziel kilku zapalonych wędkarzy leniwie zarzuca wędki w malowniczo położonych stawach w Chyliczkach, niewielkiej miejscowości pod Warszawą, niedaleko Konstancina-Jeziornej. Może to być jeden z ostatnich połowów, bo już wkrótce teren ten zamieni się w osiedle luksusowych rezydencji. Nowym właścicielem działki o powierzchni 70,5 ha jest Quinlan Private Golub.

– Kupiliśmy te tereny oraz działkę z historycznymi zabudowaniami w centrum Warszawy, gdyż jesteśmy pewni, że rynek rezydencjalny ma ogromne możliwości rozwoju. W krajach Europy Środkowej i Wschodniej rośnie on niezwykle dynamicznie. W Polsce jest to obecnie najlepsza inwestycja dla deweloperów – mówi Roger Dunlop, prezes na Europę Środkową i Wschodnią w Quinlan Private Golub.

Firma dynamicznie rozpoczyna ekspansję na rynku mieszkaniowym. W Chyliczkach na domy przeznaczy 33 ha, resztę zajmą tereny zalesione, jeziorka oraz tereny rekreacyjne. Deweloper wybuduje około 140 domów, z tego 120 wolnostojących. Na przyjemność mieszkania w pobliżu natury będzie trzeba wyasygnować co najmniej 2,5 mln zł.

– Domy będą miały powierzchnię od 300 mkw., a działki od 1,5 tys. mkw. Architekci z pracowni APA Wojciechowski właśnie kończą projekty rezydencji, które będą miały dość współczesną fasadę, ale wnętrze utrzymane w tradycyjnym, wygodnym stylu

– opowiada Roger Dunlop. Po końcowych poprawkach projektowych firma będzie starała się o pozwolenie na budowę. Szef Quinlan Private Golub ma nadzieję, że inwestycja rozpocznie się jeszcze w tym roku.

 Atrakcyjne południe

Na rynku krążą także informacje o zakupie przez Bouygues Immobilier Polska dużych terenów, na których miałoby stanąć kilkaset domów pod Warszawą. Na razie jednak deweloper informuje tylko o projekcie na Kabatach. Villa Moderne stanie przy ulicy Wełnianej na Ursynowie. Powstanie 30 domów w zabudowie bliźniaczej. Będzie to pionierska inwestycja Francuzów w sektorze domów w Polsce. W najbliższym czasie jednak czeka nas więcej tego typu przymiarek i nie tylko tego dewelopera.

– Obecnie warszawski rynek zabudowy jednorodzinnej nie wygląda imponująco. Możemy mówić o inwestycjach rzędu 200-300 domów rocznie (są to inwestycje budowane przez deweloperów). Jednak to, co się wydarzy w najbliższych miesiącach i latach, będzie miało zupełnie inną skalę i jakość. Upraszczając – dziś możemy wybierać spośród domków szeregowych wybudowanych w szczerym polu lub bardzo ekskluzywnych rezydencji. Natomiast inwestorzy szykują kompleksowe inwestycje na miarę Mariny Mokotów tyle, że poza miastem. Szczególnie intensywnie będą się rozwijać tereny na zachód i południe Warszawy aż do Wisły, czyli rejony Nadarzyna, Piaseczna, Konstancina-Jeziornej – uważa Łukasz Madej, dyrektor zarządzający RedNet Property Consulting.

Jedną z inwestycji, która powstaje właśnie przy Konstancinie, w pobliżu Chojnowskiego Parku Krajobrazowego, są Rezydencje Chojnów budowane przez firmę Real Management. Prace przy osiedlu 30 domów (ceny do 1  do 2,15 mln zł) rozpoczęły sie kilka miesięcy temu.

– Pomysł na tego typu inwestycję narodził się z doświadczenia założyciela firmy, Jerzego Motza, który wiele lat spędził w Stanach Zjednoczonych obserwując rynek nieruchomości. Analizując polski rynek stwierdził, że w tym segmencie mamy jeszcze wiele do nadrobienia. Wystarczy spojrzeć na ceny – w przypadku mieszkań jesteśmy praktycznie już na szczycie górki, a jeśli chodzi o domy, to na samym dole

– podkreśla Arkadiusz Płociński, dyrektor ds. inwestycji w Real Management. Zauważa on, że obecnie za 100-metrowe mieszkanie w lepszej dzielnicy możemy kupić ponad 200-metrowy dom z działką. 

 Taka sama cena

Potwierdza to Nazim Albayrak, dyrektor generalny firmy Europower Centrum, która kupiła ogromne tereny niedaleko Nadarzyna, na których wybudowała m.in. centrum handlu hurtowego Maximus.

– W Polsce domy jednorodzinne i wille są  tańsze od mieszkań. Natomiast na świecie jest odwrotnie. Przewidujemy, że w najbliższym czasie także na polskim rynku ceny domów będą rosły i w związku z tym z rozpoczęciem inwestycji czekamy na moment, gdy ceny domów będą wyższe od cen mieszkań – podkreśla  Nazim Albayrak.

Pod budownictwo mieszkaniowe (szeregowce i bliźniaki) turecki deweloper przeznaczył 30 ha. Firma na razie nie ma pozwolenia na budowę, ale działka jest objęta planami zagospodarowania. Z szacunków przedstawicieli Europower Centrum wynika, że rozpoczęcie inwestycji nastąpi w ciągu najbliższych dwóch lat. Na łąkach wyrośnie kompleks około 400 domów, ale także  obiekty rekreacyjne m.in. basen i korty tenisowe.

Nieco chłodniejszym okiem na ceny domów spogląda Darek Karbowniczak z Ober- Haus.

– Ceny domów nie są tak wrażliwe na zmiany jak mieszkania. Stawki rosną łagodnie (5-10 proc. rocznie) w porównaniu z szalonym wzrostem na rynku lokali w zabudowie wielorodzinnej. W przypadku domów nie zdarzają się zakupy inwestycyjne, gdyż o wiele trudniej wyjść z takiej inwestycji, dlatego odpada w tym przypadku czynnik spekulacyjnych zakupów przez inwestorów – podkreśla Darek Karbowniczak.

Jarosław Szanajca, prezes firmy Dom Development, która współnie z PKO Inwestycje buduje w Warszawie ogromną inwestycję Marina Mokotów, wspomina, jak w stolicy wyrównywały się ceny lokali w zabudowie wielorodzinnej oraz stawki za domy.

– W momencie, kiedy rozpoczynaliśmy sprzedaż rezydencji w Marinie Mokotów ich ceny nie należały do najniższych na rynku. Stawek wprawdzie nie zmieniliśmy, ale znacząco wzrosły ceny mieszkań i drogie domy już nie są takie drogie. W zakup willi klienci muszą zainwestować około 1,5  mln zł. Podobną kwotę trzeba wydać na większy – około 100-metrowy apartament w dobrej lokalizacji.

Prezes Dom Development dodaje również:

– Popyt na domy i ich ceny częściowo zależą od tego, ile musimy zapłacić za mieszkanie, ale również od podaży, a tu raczej nie widzę wielkich możliwości. By rozpocząć inwestycję działka musi posiadać plan zagospodarowania, a z planami jest duży problem. Trzeba jednak pamiętać, że są firmy, które kupiły działki i albo czekają z rozpoczęciem prac na lepszą sytuację na rynku (jak Europower Centrum), albo zmagają się z lokalnymi władzami (jednak kiedyś i ten problem rozwiążą). Takim przykładem może być AIG/Lincoln, który kupił w Słominie niedaleko Janek 67 hektarów. Od 2002 roku Amerykanie zainwestowali w ten teren 11,5 mln dolarów. Docelowo ma tam powstać 440 domów (wolnostających,bliźniaków i segmentów). Na razie oprócz dwóch domów na działce urzęduje tylko ochroniarz, a inwestor nie może porozumieć się z władzami. Nadzieją dla AIG/Lincoln Polska są zbliżające się wybory samorządowe.

 Będzie lepiej

Lokalizacja działki Amerykanów (w pobliżu Janek) pod względem dojazdu do centrum stolicy raczej nie zachwyca. Prawie zawsze utkniemy w korku na al. Krakowskiej. Wydaje się jednak, że nawet przeszkoda w postaci słabo rozwiniętej sieci drogowej powoli zacznie się zmniejszać.

– Przyszłe inwestycje – np. przedłużenie do Janek modernizowanych obecnie Alej Jerozolimskich, budowa drogi krajowej nr 79 na odcinku Warszawa – Piaseczno czy autostrady A2 – usprawnią komunikację i zachęcą do osiedlania się w tych rejonach – ocenia Łukasz Madej z RedNet Property Consulting.

Deweloperzy patrzą przyszłościowo na rynek i ostrzą sobie zęby na grunty i to nie tylko na te po prawej stronie Wisły, gdzie swoje siedziby ma większość firm i instytucji.

– Z badań np. OBOP-u wynika, że większość Polaków chciałaby mieszkać w domu, panuje również trend powrotu do natury wśród młodszego pokolenia rodaków, dlatego uważamy, że wejście w niszę rynkową, jaką są domy, jest dla nas idealnym rozwiązaniem. Już teraz prowadzimy negocjaje dotyczące zakupu działek m.in. w Powsinie, Wilanowie oraz na Bielanach, w pobliżu lasu – deklaruje Arkadiusz Płociński z Real Management.

 Trzeba się uczyć

Barierą w rozwoju rynku domów może być mentalność Polaków. Zdaniem przesa Dom Development nadal dość tradycyjnie podchodzimy do kwestii budowy domu. Oznacza to, że sami wolimy zabrać się za budowę niż kupić gotowy produkt. Mimo wszystko wierzy on w ten segment rynku:

– Popyt na domy jest słaby, ale trzeba podkreślić, że tylko w porównaniu z zapotrzebowaniem na mieszkania. Po prostu tego rynku nie ogarnęła jeszcze gorączka, z jaką mamy do czynienia w przypadku zabudowy wielorodzinnej. Staramy się jednak, by stale mieć w ofercie domy. Uczymy się, jak je budować, jakie są potrzeby klientów i trzymamy rękę na pulsie, by być gotowym w odpowiednim momencie, czyli gdy rynek rozkwitnie.

Obecnie Dom Development przymierza się do II fazy kameralnego osiedla Wille Laguna na Ursynowie, u zbiegu ulic Puławskiej i Jagielskiej.

W pierwszej fazie powstało 85 domów, w kolejnej zostaną wybudowane 24. Działka nie ma planów zagospodarowania, więc dewelopera czeka jeszcze długa droga administracyjna. Szybciej firma rozpocznie projekty apartamentowe – np. przy ulicy Grzybowskiej na miejscu dawnej siedziby Polskiego Stronnictwa Ludowego (Śródmieście), przy ulilcy Bruna (Mokotów) oraz Zawiszy na Woli.

 Regiony w tyle

– Do naszej firmy przychodzi wielu inwestorów zainteresowanych zakupem terenów pod projekty zabudowy jednorodzinnej. Na razie są to rozmowy, rozpoznawanie możliwości, a nie konkretne decyzje, że ruszamy z budową. Myślę, że w stolicy i podwarszawskich miejscowościach ten segment rynku ruszy pełną parą za rok, dwa lata. Natomiast rynki mieszkaniowe miast regionalnych są jeszcze około 10 lat wstecz za stolicą. Tam poza pojedynczymi inwestycjami lokalnych firm nie ma dużych projektów zorganizowanych osiedli, budowanych przez międzynarodowych deweloperów – podsumowuje Darek Karbowniczak z Ober-Haus.

            Ewa Andrzejewska