Kosztowniejsze budowanie

Większość deweloperów akceptuje galopujące ceny usług budowlanych licząc na wysokie przychody, np. ze sprzedaży mieszkań czy biurowców. Inni jednak próbują budować bez udziału generalnych wykonawców

- Każdy z naszych budynków jest trochę inny, ale jeśli przeanalizujemy koszty budowy biurowców z tego i zeszłego roku, to da się zauważyć, że liczby wzrosły średnio o około 10-15 procent - zauważa Piotr Kroenke, dyrektor generalny firmy Globe Trade Centre. Marcin Klammer, dyrektor zarządzający firmy EC Harris, opowiada o podobnym przypadku: - Wiem o projekcie biurowym, który miał rozpocząć się wiosną 2004 roku. Jednak z pewnych względów nie był realizowany i prace ruszają dopiero teraz. Różnica obu wycen, starej i nowej, wynosi 12 proc. W ciągu tych kilkunastu miesięcy projekt zmienił się niewiele, a w przetargu na generalnego wykonawcę brały udział praktycznie te same firmy. Taka sytuacja nie dotyczy tego jednego, konkretnego projektu, czy nawet samego rynku biurowego. Taki sam trend widać także w przypadku inwestycji magazynowych - ocenia Marcin Klammer.
Część deweloperów jest zaskoczona wyższymi cenami, zwłaszcza ci dotychczas nieobecni na rynku lub sporadycznie na nim działający.
- Ostatnie lata były niezwykle trudne dla branży budowlanej. Firmy przeszły naturalną selekcję, w wyniku której zostały tylko najlepsze i najsilniejsze. Teraz negocjują one warunki kontraktów z dużo mocniejszej pozycji - zauważa Anna Kot, szef działu powierzchni biurowych w Jones Lang LaSalle. 

Konkurencja reguluje ceny
Generalni wykonawcy i podwykonawcy oficjalnie nie potwierdzają tej opinii, pomimo tego, że nie mogą narzekać na brak zleceń. Co więcej, przedstawiciele firm budowlanych podkreślają, iż konkurencja - choć przetrzebiona - nadal jest groźna i biorąc udział w przetargach nie można grymasić.
- Ceny możemy podnosić o tyle, o ile pozwala nam konkurencja. Jeśli wyskoczylibyśmy przed szereg, to przegralibyśmy przetarg - zapewnia Andrzej Mogielnicki, członek zarządu firmy Porr (Polska). Nie chce jednak zdradzić, o ile wzrosły ceny usług jego spółki, ale zarzeka się, że marża wcale się nie zmieniła i wciąż pozostaje na poziomie 1-2 proc. Mogielnickiemu wtóruje Piotr Kołodziej, dyrektor handlowy firmy Mitex. - Chcielibyśmy podnosić marżę i zarabiać krocie, ale nie możemy sobie na to pozwolić. Z jednej strony cisną nas deweloperzy, z drugiej musimy radzić sobie z m.in. drożejącym cementem oraz paliwem - wyjaśnia przedstawiciel Miteksu.
- Jedną z przyczyn zjawiska są także ceny stali - dodaje Marcin Klammer. - Potężna gospodarka chińska zużywa ogromne jej ilości windując ceny. Wprawdzie przeszła już największa fala zapotrzebowania, ale popyt nadal jest duży.

Nadzieja na Wschodzie?
Do paliwa i materiałów należy dodać jeszcze kilka innych elementów wpływających na stawki za generalne wykonawstwo. Kolejny czynnik to rosnące ceny usług podwykonawców. Cóż z tego, że portfel zamówień łatwiej zapełnić, gdy nie ma kogo wysłać na budowę? - Od lata zeszłego roku budowlańcy zaczęli wyjeżdżać do pracy w krajach Unii, głównie do Irlandii i Skandynawii, w związku z tym podwykonawcy mają problem ze znalezieniem specjalistów, a pracownikom, którzy zostali w kraju, muszą zwiększać płace - mówi Andrzej Mogielnicki. O tym, jak ważnym problemem jest brak kadry budowlanej, świadczy chociażby fakt, że minister pracy rozważa częściowe otwarcie granic dla tego typu pracowników ze Wschodu. 

Generalni lubią mieszkania
Nie bez znaczenia dla postawy budowlańców jest dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego w największych miastach. Jeszcze w 2000 roku generalni wykonawcy niechętnym wzrokiem patrzyli na budowę mieszkań - takie zlecenia były mniej opłacalne. Jednak trudna sytuacja branży w latach 2002-2003 wpłynęła na zmianę postawy nawet największych koncernów. Obecnie realizacja kontraktów mieszkaniowych jest atrakcyjna. Wydaje się nawet, że większości deweloperów mieszkaniowych niezbyt przeszkadza wzost cen usług generalnych wykonawców. Ceny sprzedaży lokali i tak rosną szybciej (nawet ponad 10-15 proc. rocznie w największych miastach) niż koszty budowy (5-7 proc., wg przedstawiciela PKO Inwestycje).
Są jednak i tacy inwestorzy, którzy oszczędzają i próbują budować bez udziału generalnych wykonawców. - Wiemy o przypadkach, kiedy deweloperzy ogłosili przetarg na wykonanie inwestycji. Firmy budowlane przedstawiły bardzo szczegółowe oferty, ale potem przetargi zostały odwołane, a ich organizatorzy skorzystali ze zdobytej w ten sposób wiedzy i sami przejęli nasze obowiązki. Często podkupują też kilku ludzi pracujących dla generalnego wykonawcy, by móc sprawniej działać - opowiada przedstawiciel jednej z firm budowlanych. Jego zdaniem takie rozwiązania próbują wprowadzić w życie polsko-hiszpańska firma budująca w warszawskim Wilanowie i doświadczony polski deweloper, który wkrótce połączy się z włoską firmą. Otwarcie o wprowadzeniu takiego działania w życie mówi Andrzej Ciechulski, prezes firmy Reescon, która planuje budowę kompleksu mieszkaniowego na Mokotowie. - Nowe inwestycje będziemy realizować z pominięciem generalnych wykonawców, gdyż oni tylko podrażają inwestycję windując swoje marże. Zatrudnimy własnych ludzi do nadzoru, poszukamy podwykonawców i będziemy bezpośrednio u producentów kupować towary - informuje Andrzej Ciechulski.

Radzą sobie jak umieją
Deweloperzy, którzy nie chcą rezygnować z generalnych wykonawców, muszą radzić sobie inaczej. Rosnące ceny budowy usztywniają stanowisko właścicieli budynków - ograniczają oni np. swój udział w kosztach wyposażenia biura najemcy. Coraz rzadziej negocjacje dotyczą także tzw. wakacji czynszowych. Stawki efektywne, które do tej pory były nawet o kilkanaście procent niższe niż wyjściowe, będą się wyrównywać. - Deweloperzy starają się również niwelować efekty wzrostu cen poprzez minimalizację powierzchni wspólnej w budynku, przygotowując niezwykle skrupulatne, wielokrotnie analizowane kosztorysy inwestycji. Dużą oszczędnością w takiej sytuacji mogą okazać się skumulowane zakupy materiałów i usług budowlanych - mówi Waldemar Lesiak, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Echo Investment.

Powiew nadziei
Eksperci podkreślają, że dynamiczny wzrost cen usług budowlanych nie może trwać wiecznie. - Myślę, że ceny robót już się stabilizują. Przy jeszcze większych podwyżkach realizacja nowych projektów przestanie się inwestorom opłacać. Są pewne granice - z optymizmem ocenia Marcin Klammer z EC Harris.

Ewa Andrzejewska