Mniejsze limity

Pomimo tego, że pierwsze firmy oferujące leasing nieruchomości pojawiły się nad Wisłą już dekadę temu, rynek ten nie jest ani dojrzały, ani rozwinięty. Nieruchomości stanowią jedynie ok. 10 proc. wszystkich oddanych w leasing dóbr, podczas gdy w Europie Zachodniej wskaźnik ten jest prawie dwa razy wyższy. Szefowie firm leasingowych różnie tłumaczą tę słabość.

Ciągle spada

Leasing nieruchomości powinien rywalizować z kredytem jako konkurencyjną formą finansowania inwestycji. Tymczasem dystans, jaki dzieli te dwie usługi finansowe nie tyle zmniejsza się, co zwiększa. Kilka firm leasingowych praktycznie wycofało się z sektora nieruchomości. Taka sytuacja dotyczy np. spółki BRE Leasing, która w ub. r. wyleasingowała nieruchomości warte jedynie 12 mln zł, podczas gdy dwa lata temu wartość ta wynosiła 226 mln zł! Wicelider rynku, czyli spółka ING Lease Polska, zmniejszyła swoje obroty o ok. 40 proc. - To zbieg okoliczności. Gdybyśmy doprowadzili do podpisania jednej negocjowanej transakcji, sytuacja wyglądałaby inaczej - zapewnia Krzysztof Bielecki, prezes ING Lease.

Prawo i mentalność

Zdaniem Marka Kowalskiego, szefa zespołu ds. nieruchomości w Raiffeisen Leasing, niechęć do tej formy finansowania inwestycji może wynikać z mentalnych zahamowań polskich przedsiębiorców. - Część z nich myśli, że o ile używane przez firmę auta czy sprzęt komputerowy nie muszą być jej własnością, zawsze dobrze jest być właścicielem wykorzystywanej nieruchomości - przypuszcza Marek Kowalski. - To, że w Polsce poprzez leasing realizuje się jedynie 2 proc. inwestycji w nieruchomości, podczas gdy np. w Niemczech ok. 10 proc., jest konsekwencją m.in. różnic w przepisach podatkowych, rachunkowych, dojrzałości obu rynków i poziomie usług proponowanych przez firmy - wyjaśnia Robert Mandżunowski, członek zarządu firmy LHI Polska, będącej liderem na rynku leasingu nieruchomości w Polsce.

Wysokie progi

Wydaje się, że część odpowiedzialności za spadek obrotów w branży ponoszą także same firmy, które ustaliły bardzo rygorystyczne wymagania wobec nieruchomości przeznaczonych do leasingu. Leasing nieruchomości jest zdecydowanie bardziej skomplikowany niż leasing wielu innych aktywów i wymaga znacznie większego nakładu pracy w celu sfinalizowania takiej transakcji. W związku z tym firmy leasingowe najchętniej podejmują się finansowania budynków o dużej wartości. - Większość firm nie chce finansować nieruchomości wartych mniej niż 10-15 mln zł - informuje Marek Kowalski z Raiffeisen Leasing. - My dopiero wchodzimy na rynek i dlatego postanowiliśmy obsługiwać także te mniejsze transakcje, już na poziomie 3 mln zł. - Gdy dziewięć lat temu firma LHI Leasing pojawiła się w Polsce, za próg opłacalności transakcji uznaliśmy poziom ok. 10 mln marek. Dziś gotowi jesteśmy oddawać w leasing pojedyncze nieruchomości o minimalnej wartości ok. 3,5 - 4 mln euro. W przypadku transakcji dotyczących portfolio nieruchomości cena każdej z nich może zaczynać się nawet w okolicach 2 mln euro - tłumaczy Robert Mandżunowski z LHI. - Świadczeniem usług leasingu nieruchomości o mniejszej wartości z pewnością mogą i próbują się zająć firmy powiązane z bankami dysponującymi dużą siecią sprzedaży detalicznej. Wydaje się, że firmy leasingowe zrozumiały, że interesujące ich wartości transakcji są zaporowe dla wielu małych i średnich przedsiębiorstw. W związku z tym zaczęło się obniżanie progów: jedna z firm poinformowała, że zaczyna leasingować nieruchomości o wartości od 300 tys. zł. - Wątpię, żeby taki próg był racjonalny. Moim zdaniem to kwota poniżej poziomu opłacalności - powątpiewa Robert Mandżunowski z LHI.

Witaj majowa jutrzenko

Przedstawiciele firm leasingowych podkreślają, że podstawą do podejmowania długoterminowych decyzji biznesowych jest przewidywalność i stabilność prawa. Część zmian legislacyjnych związanych z wejściem naszego kraju do Wspólnot Europejskich przyniesie pozytywne skutki dla interesującej nas branży. Niestety nie wszystkie. Krzysztof Bielecki z ING Lease Polska liczy, że po wprowadzeniu obowiązku wykazywania wartości nieruchomości w bilansie firmy rynek się ożywi. - Być może wywoła to zamieszanie w firmach, jednak zachęci je również do leasingowania nieruchomości - przypuszcza szef ING Lease. - O ile liberalizacja nabywania nieruchomości przez cudzoziemców i wyeliminowanie konieczności uzyskiwania zezwoleń MSWiA korzystnie wpłynie na branżę, o tyle ostatnio uchwalona nowa ustawa o VAT napsuje krwi leasingodawcom - martwi się Marek Kowalski z Raiffeisen Leasing. - Wprowadzono niekorzystne zmiany w odniesieniu do leasingu finansowego zawiązane z koniecznością zapłaty VAT z góry od sumy opłat leasingowych. Nie do końca jest jasne, kiedy korzystający z leasingu ten VAT rozliczy. Całe szczęście ,nietknięty" pozostał leasing operacyjny. W głosie Roberta Mandżunowskiego z LHI słychać więcej optymizmu. - Oferujemy głównie leasing operacyjny, więc zmiana w ustawie VAT dotycząca leasingu finansowego nie będzie miała dużego wpływu na naszą działalność. Nie sądzę żeby VAT od sprzedaży gruntu stanowił jakiś problem. Trzeba będzie po prostu umiejętnie ten podatek sfinansować i rozliczyć - uważa Robert Mandżunowski.