Miliard euro do wydania

O różnicach między rynkami Europy Środkowej, współpracy z deweloperami i nowych inwestycjach opowiada Bernhard Mayer, prezes austriackiego funduszu inwestycyjnego Europolis Invest, który kupił ostatnio warszawski biurowiec Sienna Center.

W Europie Środkowej inwestowaliście dotąd głównie w biurowce. Wyjątkiem od tej reguły są dwa budynki magazynowe w Alliance Logistic Centre koło Warszawy. Dlaczego? Czy może Pan opisać strategię inwestycyjną Europolis Invest?

- Strategia ta wiąże się z historią firmy Europolis. Wcześniej wybudowaliśmy cztery biurowce w Wiedniu, więc nasz personel ma doświadczenie w projektach związanych z nieruchomościami tego typu. Poza tym sądzimy, że rynek biurowy jest bardziej przewidywalny pod względem lokalizacji i najemców, którzy charakteryzują się zwykle lepszą kondycją finansową niż w innych sektorach.

Dlaczego zatem zdecydowaliście się zainwestować w magazyny?

- Ponieważ uważamy, że liczba takich produktów w Europie Środkowej jest bardzo ograniczona. Ktoś, kto przyjeżdża do Warszawy i przygląda się biurowcom, w które warto zainteresować, znajdzie ich może dziesięć. To nie wiele. Poza tym niektóre z nich nie są na sprzedaż, a inne są własnością konkurencji. Gdy chce się zainwestować ponad 1 mld EURO na takim rynku, trzeba wziąć pod uwagę inne możliwości. Dla mnie taką alternatywą jest logistyka.

Europolis Invest działa w Warszawie, Pradze i Budapeszcie. Czy mółby Pan porównać te miasta?

- Ogólnie rzecz biorąc, sytuacja prawna jest w tych miastach bardzo podobna, a dla inwestorów nie ma dużego ryzyka. Jedynym wyjątkiem jest kwestia zwrotu mienia w Polsce, która nie jest dostatecznie jasna. W innych krajach problem ten rozwiązano. Na przykład w Czechach ustalono ostateczny termin zgłaszania potencjalnych roszczeń, tak więc sytuacja jest tam bardziej czytelna niż w Polsce. Obecnie najlepiej jest na Węgrzech. Węgierski system prawny jest bardzo przejrzysty i stabilny.

Jak przedstawiają się produkty dostępne na tych rynkach?

- Jeśli chodzi o czynsze, zyski z inwestycji i dostępność produktów, to porównywalnie przedstawiają się Budapeszt i Praga. Warszawa jest zupełnie inna. W Warszawie jest o wiele więcej produktów, co widać zresztą w naszym portfelu. Mamy dwa budynki w Budapeszcie, jeden ukończony i jeden w budowie w Pradze, zaś w Warszawie mamy cztery obiekty.

Czy sądzi Pan, że warszawski rynek inwestycyjny jest konkurencyjny?

- Tak, ale spodziewam się, że stanie się jeszcze bardziej konkurencyjny pod koniec roku 2003 lub na początku 2004. Obecnie zauważalna jest większa aktywność, szczególnie ze strony niemieckich funduszy inwestycyjnych. Oczekuję, że wprowadzone zostaną zmiany w przepisach, które ułatwią inwestycje takim funduszom.

A jeśli chodzi o agresywne fundusze, które akceptują bardziej ryzykowne produkty?

- No cóż, panuje powszechna opinia, że tutejszy rynek jest bardziej ryzykowny [niż Praga i Budapeszt - przyp.red]. Jasne jest, że czynsz w porównaniu z umową podpisaną pięć lat temu spadnie, jeśli trzeba będzie wynająć obiekt nowemu najemcy. Jednak z drugiej strony można osiągnąć zysk z inwestycji w wysokości około 11 %. Posiadając we Frankfurcie budynek przynoszący 6 % zysku, nie ma żadnej gwarancji, że czynsze nie spadną, zaś największy najemca nagle nie zniknie. Korzyścią z takiej inwestycji jest natomiast to, że dobrze poznaje się rynek zachodnioeuropejski. Europolis lepiej zna rynki Europy Środkowej. Zarówno poziom ryzyka jak i możliwości rozwoju są tu dla nas korzystne.

Posiadacie w Polsce cztery obiekty. Ile firma w nie zainwestowała?

- Wartość naszych inwestycji w Warszawie osiągnęła prawie 200 milionów EURO, wszystkie inwestycje w Europie Środkowej kosztowały nas 350 milionów EURO.

Blisko współpracujecie z AIG/Lincoln. Na czym konkretnie polega Wasza współpraca?

- Nabyliśmy trzy projekty AIG/Lincoln - Saski Point w Warszawie, magazyny w Alliance Logistic Park pod Warszawą, a także Info-Park w Budapeszcie. Współpracujemy z nimi jednak bez formalnej umowy.

Czy ustalono już cenę i ostateczną datę dostarczenia biurowca Saski Crescent przez AIG/Lincoln?

- Daty nie mogę ujawnić, zaś cena biurowca Saski Crescent zostanie określona na podstawie zawartych umów najmu.

Europolis Invest został założony na 10 lat. Co stanie się z Państwa portfelem po tym czasie?

- Zwykle fundusz ma trzy opcje. Pierwsza to przedłużenie okresu jego działania. Druga to sprzedaż portfela innemu inwestorowi, zaś ostatnia polega na założeniu nowego funduszu o takiej samej strategii, lub funduszu o innej strategii jeśli chodzi o rynki lub sektory rynku. Jeśli portfel odniósł sukces, z łatwością można wprowadzić w życie każdą z tych trzech opcji. Jestem optymistą i sądzę, że nie jest to ostatni fundusz jakim zarządzamy.

Planujecie zwiększyć swój portfel do 1 miliarda EURO w ciągu nadchodzących czterech lat. Czy można powiedzieć, jaka część z tej kwoty zostanie zainwestowana w Polsce?

- Nie będzie formalnego podziału tej sumy. Nie wszystko zostanie zainwestowane w Polsce, choć obecnie jest to dla nas najważniejszy rynek i nie widzę przeszkód by zainwestować tu o wiele więcej. Obecnie przypatrujemy się rynkowi Rumuńskiemu i być może nasza następna transakcja będzie miała miejsce tam. Przyglądamy się także państwom nadbałtyckim, choć są to małe rynki, oraz polskim miastom, takim jak Łódź czy Poznań.

Czy produkty występujące w innych państwach regionu można porównać z występującymi w Polsce?

- Tak, z technicznego punktu widzenia są one porównywalne. Różnica polega na ilości. Rynki w Lubljanie czy Zagrzebiu są o wiele mniejsze. Nabywając najlepsze budynki w takich mniejszych krajach stajemy się ich właścicielami na najbliższe lata. Wykupienie 50% ukończonych powierzchni biurowych w takich miastach nie ma sensu. Łatwo mogłoby się tak stać w przypadku powierzchni klasy A. Poza tym dość drogo wypada poznawanie struktury prawnej i podatkowej jeśli zarządza się z Wiednia.

Dwaj udziałowcy Europolis Invest to Investkredit oraz Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju. Dlaczego bank zdecydował się przystąpić do tego projektu?

- Europolis został wznowiony przez Investkredit w roku 1997 i do 2001 był jedynym udziałowcem. Dokonaliśmy pierwszych inwestycji w tym regionie. Jesteśmy bardzo dumni, że EBOR zwrócił się do nas z propozycją współpracy. Zadaniem EBOR jest rozwój rynków, i jeden z ich oddziałów zajmuje się nieruchomościami. Inwestor taki jak my daje developerom szansę sprzedaży obiektu i rozpoczęcia nowego projektu. Tak więc w taki sposób można rozwijać rynek.

Kiedy usłyszymy o kolejnej inwestycji w Polsce?

- Może jeszcze w tym roku.