Rząd UZIEMIA handel

Od początku roku na Węgrzech obowiązują przepisy ograniczające budowę nowych centrów handlowych. Zostały wprowadzone w ramach ustaw okołobudżetowych. Media nazwały je "plaza ban". Nowe regulacje oznaczają bowiem, że budowa każdego obiektu handlowego, którego powierzchnia przekracza 300 mkw., będzie wymagała osobistego zatwierdzenia przez ministra gospodarki narodowej (obecnie urząd ten sprawuje György Matolcsy). Przepisy mają obowiązywać do końca 2014 roku. Każdy, kto chce zbudować nowy obiekt, musi udowodnić, że jest on potrzebny i przyjazny środowisku.

Deweloperskie łzy
Działający na Węgrzech deweloperzy nie kryją frustracji. - Przepisy są niejednoznaczne, a narzucone procedury niejasne. Nie widzimy potrzeby wprowadzenia takich regulacji - mówi Árpád Török, prezes zarządu spółki TriGranit. Zdecydowanie ostrzej o nowych przepisach wypowiada się jeden ze współwłaścicieli TriGranitu - Sándor Demján, który w mediach określił je jako głupie". Co więcej Árpád Török uważa, że przepisy mają wpływ nie tylko na obiekty handlowe, lecz również na projekty biurowe i mieszkaniowe, ponieważ w większości z nich na parterze znajdują się powierzchnie handlowe. - Każdą koncepcję nowego obiektu trzeba przedstawić komisji ds. projektowania, a następnie uzyskać zatwierdzenie jednostki podległej ministrowi gospodarki. Jeżeli stwierdzi ona, że proponowany obiekt zgodny jest ze zrównoważonym rozwojem, może zostać zwolniony z ustawowego zakazu. Dopiero wtedy można złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Tymczasem kryteria oceny tego, czy projekt jest zgodny ze zrównoważonym rozwojem, nie są jednoznacznie zdefiniowane - zauważa Árpád Török. I dodaje: - Dlatego mamy zastrzeżenia odnośnie celu zakazu oraz jego działania w praktyce. Zanim nasza branża zorientuje się w nowych przepisach, musi przeanalizować pierwsze przypadki. Może w ciągu kolejnych kilku miesięcy pojawi się więcej informacji odnośnie szczegółowych procedur, które należy stosować, starając się o zgodę na realizację obiektów handlowych.
TriGranit nie jest jedynym deweloperem, który krytykuje nowe prawo. Zastrzeżenia ma również Echo Investment, które wznosi właśnie pierwszy etap projektu Mundo - centrum handlowego, które będzie liczyć 35 tys. mkw. Ukończenie budowy zaplanowano na 2013 rok. Będzie to jeden z ostatnich obiektów, które uzyskały pozwolenie przed wejściem w życie nowych przepisów. Jednak ?Ahmet Cetin, menedżer odpowiedzialny za projekt Mundo, zgadza się ze zdaniem szefa TriGranitu. Zauważa, że nowe regulacje oznaczają w praktyce, iż próba zwolnienia z zakazu budowy centrum handlowego będzie wymagała opracowania wpływu inwestycji na rynek, następnie napisania raportu wykazującego potrzebę realizacji projektu, do czego potrzebne jest wsparcie władz lokalnych. - Do tego momentu nie ma nic nowego. Takie same wymagania obowiązywały w procesie uzyskania pozwolenia na budowę. Jedyna zmiana polega na tym, że wniosek rozpatrywany jest przez centralną komisję, a nie lokalne władze. Problem polega na tym, że nie jest jasne, jakie kryteria weźmie ona pod uwagę - zauważa Ahmet Cetin.

To nie problem
Jednak nie wszyscy deweloperzy martwią się zmianami. Futureal poinformował, że projekt ?Etele City Center uzyskał już zgodę Krajowej Komisji Architektonicznej (Központi Építészeti Műszaki Tervtanács), lecz firma nie wystąpiła jeszcze do ministra gospodarki o zwolnienie z zakazu budowy (zamierza uczynić to w kwietniu lub maju). Projekt obejmuje centrum handlowe o powierzchni 45 tys. mkw., które ma być połączone bezpośrednio z Dworcem Kolejowym Kelenföld i nową stacją metra (ma być gotowa w 2014 roku). Dyrektor projektu - Márk Balástyai - twierdzi, że dla dużego i złożonego projektu, takiego jak Etele City Center, tzw. ?plaza ban" oznacza jedynie wymóg przedstawienia władzom dodatkowej dokumentacji. - Nie wiem, jaka idea przyświecała wprowadzeniu tej ustawy. Z mojego punktu widzenia wprowadza ona tylko bardziej szczegółowy proces związany z dokumentacją, którego celem jest wykazanie, że dany obiekt jest potrzebny - mówi Márk Balástyai. Jego zdaniem potrzeba realizacji Etele City Center jest oczywista: - W okolicy nie ma dużej konkurencji, jest za to lokalne zapotrzebowanie. Projekt ten jest jednym z niewielu, które powinny zostać zrealizowane - zapewnia Márk Balástyai. O dziwo, nie jest jedyną osobą, która spokojnie podchodzi do nowych regulacji. Mimo zjadliwej krytyki wprowadzonych przepisów, Árpád Török z TriGranit nie martwi się o zgodę na realizację projektu WestEnd II, czyli rozbudowy istniejącego obiektu wielofunkcyjnego w Budapeszcie. W drugim etapie mają powstać biura, powierzchnie handlowe oraz hotel. Planowana powierzchnia zabudowy to aż 400 tys. mkw. (powierzchnia najmu to 203 tys. mkw.). - To bardzo złożony projekt. Według nowych przepisów musimy wystąpić o wyłączenie go spod zakazu, ale i tak musielibyśmy przejść wyjątkowe procedury - zauważa Árpád Török.

Mniej powierzchni, czynsze w górę?
W jaki sposób nowe regulacje mogą wpłynąć na węgierski rynek handlowy? Zapewne zmniejszy się liczba inwestycji. Część deweloperów może się więc cieszyć, że działają także poza granicami Węgier. - Około 25 proc. naszego portfela znajduje się na Węgrzech. Ale rozwijamy się także w Polsce i Słowenii - zaznacza Árpád Török z TriGranit. Być może w krótkiej perspektywie skutki zakazu nie będą szczególnie widoczne. Centra handlowe i tak nie powstają, bo po prostu brakuje finansowania. Zdaniem Árpáda Töröka, trzy najważniejsze skutki nowego prawa to: więcej biurokracji, mniejsza transparentność, ograniczenie wydatków na budowę centrów handlowych o 1 mld euro. Ahmet Cetin z Echo Investment także kreśli scenariusze na przyszłość. - Brak konkurencji spowoduje wzrost zapotrzebowania ze strony najemców i sieci handlowych, które chciałyby się rozwijać. Dla wszystkich nie ma wystarczającej liczby projektów. Przewidujemy więc, że w niedalekiej przyszłości nastąpi wzrost czynszów - mówi Ahmet Cetin.

Co ciekawe, o swój rozwój na Węgrzech spokojne jest także Tesco. W oświadczeniu przesłanym do naszej redakcji firma podkreśla, że obecnie i tak występuje tendencja do otwierania mniejszych sklepów. - Budowanie sklepów na Węgrzech staje się coraz trudniejsze. Wspomniane przepisy stanowią utrudnienie w rozwoju hipermarketów, jednak Tesco już od dłuższego czasu jest zainteresowane także sklepami multiformatowymi. Mamy na przykład sklepy Express, których powierzchnia sprzedaży jest mniejsza niż 300 mkw. Ludzie coraz chętniej robią zakupy lokalnie. Odwiedzają duży supermarket trzy lub cztery razy w miesiącu, a jeżeli w sąsiedztwie znajduje się dobrze zaopatrzony sklep, regularnie robią w nim zakupy w ciągu tygodnia. Co więcej, zbudowaliśmy już hipermarkety we wszystkich regionach kraju, więc pojawia się pytanie, ile jeszcze zdołalibyśmy ich wybudować, gdyby moratorium na budowę centrów nie weszło w życie - czytamy w oświadczeniu Tesco.

Co na to ustawodawca
Ministerstwo Gospodarki Narodowej nie dostrzega negatywnych skutków nowych przepisów. W swoim oświadczeniu, które otrzymał ?Eurobuild CEE", broni zakazu: ?Rząd nie przewiduje spadków w sektorze handlu detalicznego z powodu wprowadzenia zakazu budowy nowych centrów handlowych. Sieć obiektów handlowych jest już w pełni rozwinięta. Wartość obrotów handlu detalicznego zależy w dużej mierze od wysokości dochodów konsumentów, a nie od liczby punktów handlowych. Obecny system jest w stanie zaspokoić występujący popyt. Jeżeli jednak na danym obszarze potrzebny będzie nowy obiekt handlowy, którego budowa nie spowoduje istotnego naruszenia równowagi w środowisku, można uzyskać wyłączenie spod zakazu i jego zniesienie".

Co natchnęło rząd do wymyślenia takiego zakazu? Co chce osiągnąć? Szukając odpowiedzi, warto wziąć pod uwagę, że początkowa propozycja moratorium na budowę obiektów handlowych nie wyszła od obecnej partii rządzącej na Węgrzech - Fidesz, lecz od LMP (Polityka Może Być Inna), znanej także jako Węgierska Partia Zielonych. W rzeczywistości jednym z kryteriów, które deweloperzy muszą dziś przeanalizować, występując o udzielenie wyłączenia spod zakazu, jest wpływ projektu na środowisko naturalne. Jednak na liście są jeszcze inne kryteria. Wnioski do ministerstwa muszą także uwzględniać wpływ na lokalne jednostki handlowe. Ministerstwo Gospodarki Narodowej wyjaśnia: Wprowadzony zakaz ma na celu zapewnienie zachowania równowagi w środowisku. Liczba obiektów handlowych na Węgrzech przekracza europejską średnią. W kraju jest prawie 15 obiektów handlowych na 10 tys. mieszkańców, podczas gdy w Unii Europejskiej ich liczba wynosi 11. Istniejące punkty i centra handlowe mają znaczący wpływ na równowagę w środowisku, większy niż w przypadku innych branż, ponieważ zapotrzebowanie na usługi transportowe oraz natężenie ruchu pojazdów związane z działalnością handlową jest znaczne". W oświadczeniu czytamy następnie o wpływie sektora handlu na rolnictwo (sic!): Kolejną kwestią jest to, że szereg centrów handlowych zbudowano na terenach, które mogły być przeznczone na produkcję rolną. Wszystkie powyższe czynniki miały także negatywny wpływ na rozwój terenów wiejskich, ponieważ obszary rolnicze mogłyby rozwinąć się lepiej, gdyby na polach prowadzono produkcję rolną zamiast budować centra handlowe. Dlatego względy związane z ochroną zasobów naturalnych oraz ochroną środowiska wymagałyby nałożenia zakazu realizacji takich obiektów w okresie przejściowym, z wyjątkiem przypadków, w których czynniki związane z równowagą w środowisku i interesami ekonomicznymi nie stoją ze sobą w sprzeczności".

Wyjaśnienia ministerstwa wydają się mało klarowne, ale może celowo zostały tak sformułowane. Jak głosi bowiem plotka, wprowadzone przepisy mają stanowić w rzeczywistości zawoalowaną formę protekcjonizmu. - Pojawiły się głosy, że ich celem jest ochrona sektora obiektów handlowych prowadzących działalność na niewielką skalę - mówi Gábor Czike, partner w kancelarii CMS Cameron McKenna. On także przyznaje, że przepisy są niejednoznaczne. - Rząd miał wydać rozporządzenie określające, jakie dokładnie dokumenty należy przedstawić, bo w ustawie nie ma o tym mowy. Wciąż tego nie zrobił - mówi Gábor Czike.

Czy nowe prawo można podważyć?
Uchylenie lub zmiana kontrowersyjnych przepisów jest mało prawdopodobna. Partia Fidesz ma większość dwóch trzecich mandatów w węgierskim parlamencie i, jak wyjaśnia Gábor Czike, jest niewiele podstaw do podważenia zgodności nowych przepisów z konstytucją. Zauważa on, że problematyczną kwestią jest podejście do projektów, które już są w trakcie realizacji. Chodzi tu o wstępne pozwolenia na budowę, które zostały wydane w czasie, gdy procedura nie wymagała zgody ministerstwa. - Tymczasem nowe przepisy mają być stosowane także w odniesieniu do rozpatrywanych obecnie wniosków. W tym sensie są retrospektywne dla trwających procedur, a zatem - niekonstytucyjne. Powinny być bowiem stosowane wyłącznie w odniesieniu do nowych wniosków - uważa Gábor Czike.
Jak więc rysuje się przyszłość rynku handlowego? Paradoksalnie, ucierpieć mogą najmniejsi gracze, choć - jak zakłada wiele osób - nowe regulacje wprowadzono w celu obrony niewielkich punktów handlowych. Deweloperzy dużych projektów spodziewają się drobiazgowych kontroli ze strony władz i, choć sfrustrowani zwiększoną biurokracją, są w stanie poradzić sobie z nią. Właściciele mniejszych punktów nie mają takich umiejętności. Árpád Török podaje przykład restauratora prowadzącego placówkę o powierzchni 250 mkw., który chce rozbudować ją o 100 mkw. Od 1 stycznia tego roku jego projekt wymaga zgody ministra. ?

Oświadczenie Węgierskiej Partii Zielonych (Rebeki Szábo, posłanki partii LMP)
W marcu 2011 roku partia LMP zaproponowała wprowadzenie 6-miesięcznego moratorium na budowę centrów handlowych w celu wprowadzenia na tym polu lepszych, wspólnotowych regulacji określających zasady ochrony środowiska miejskiego i naturalnego, lokalnych producentów i rodzinnych punktów handlowych. Chodziło o skuteczną ochronę interesów lokalnych społeczności oraz walkę z korupcją. Partia Fidesz najpierw udawała, że popiera naszą propozycję, a następnie zmieniła ją, zakazując realizacji wszelkich sklepów o powierzchni powyżej 300 mkw. oraz tworząc centralną komisję rządową. Jest to sprzeczne z naszym projektem. Centralna jednostka utworzona przez rząd ma prawo udzielić wyłączenia spod zakazu nałożonego przez moratorium, lecz kryteria udzielania takich wyłączeń nie zostały zdefiniowane. Działania te scentralizowano zamiast zdecentralizować. Są one arbitralne, a nie oparte na jednoznacznych kryteriach. Nasze ugrupowanie było zmuszone wycofać złożoną propozycję, gdy przekonało się, że rząd zamierza ją zniekształcić i wykorzystać w sposób niezgodny z pierwotnym celem.