Liczy się ostatni mecz

Ewa Andrzejewska, Eurobuild CEE: Co jest miarą sukcesu firmy?
Michał Sołowow: To złożone i kompleksowe pytanie. Moim zdaniem należy stosować różne miary dla różnych spółek na różnych etapach ich rozwoju. Tymi miarami są oczywiście opisujące je liczby. Dla firmy, która dynamicznie się rozwija i inwestuje, miarą sukcesu będzie wskaźnik EBITDA. Natomiast dla podmiotu stabilnie rozwijającego się i posiadającego znaczące udziały rynkowe będzie to EBIT oraz cash flow. Miarą sukcesu spółek, które osiągnęły wysoki poziom rozwoju, jest wysokość wypłacanej dywidendy i wzrost wartości akcji.

Czy w takim razie nic nie znaczą takie czynniki, jak zrealizowane projekty, renoma firmy, o kapitale ludzkim już nie wspomnę?
Świat rozwija się niezwykle dynamicznie. Wszystko dzieje się szybko, coraz szybciej, a firmy - jak sportowcy - są oceniane przez pryzmat ostatniego meczu. To, co się działo pięć czy dziesięć lat temu, ma pewne znaczenie, ale nie pierwszoplanowe.

Stosując Pana system miary sukcesu, proszę ocenić, czy Echo Investment odniosło sukces?
Tak, Echo Investment jest firmą, która odniosła sukces. Ja go mierzę poprzez stabilność wyniku i jakość projektów, które realizuje.

A jak zmieni się Echo w najbliższych latach?
Działalność Echo na najbliższe pięć lat jest praktycznie zaplanowana. Mamy bank ziemi, zatwierdzone plany realizacji 66 projektów, a efekty pojawią się w rachunku wyników na przestrzeni tych pięciu lat. Oczywiście, niektórych z owych 66 projektów nie uda się zrealizować ze względu chociażby na zmiany rynkowe, a część z nich będzie miała finalnie inny kształt, niż sobie dziś wyobrażamy, ale olbrzymia większość zostanie w terminie skończona.

A czy jest w planach rozszerzenie działalności na nowe pola albo wyjście na kolejne rynki zagraniczne?
To zabawne pytanie. System oceny analityków oparty na tym kryterium czy opinie dziennikarzy dotyczą faktów medialnych, a nie faktycznej jakości realizowanych projektów. Nie ma takiego kryterium jak ekspansja zagraniczna - są dobre i złe projekty, albo dokładniej - dochodowe i niedochodowe. Pamiętam, jak GTC dokonywało ekspansji zagranicznej i było wskazywane jako absolutny lider na rynku, gdyż inwestowało w centra handlowe w Bułgarii. Jakie to były obiekty, jaka była ich jakość, co to naprawdę oznacza, nikt się nie zastanawiał. Uwaga - nie mam nic przeciwko GTC, wręcz przeciwnie - to świetna firma, a jej sztandarowy projekt - Galeria Mokotów - to przykład ogromnego sukcesu komercyjnego w każdym wymiarze. Kolejnym zabawnym kryterium oceny spółki jest fakt, czy jesteś w Warszawie, czy nie. Ponieważ Echo nie jest z Warszawy, automatycznie jest w innej lidze. A odpowiadając na pytanie: Echo chce realizować dobre, dochodowe projekty niezależnie od ich lokalizacji.

A jednak projekty zagraniczne Echa, jak choćby budapeszteńskie centrum handlowe Mundo, utknęły w martwym punkcie, jak się wydaje...
Rzeczywiście, mamy trzy zagraniczne projekty. Muszę przyznać, że nie są to najszczęśliwsze inwestycje. Dwie rzeczy się jednak udały - wprawdzie nie kupiliśmy ich tanio, ale nie były też za drogie, co więcej, to naprawdę dobre lokalizacje. Opowiadając o nich krótko, zacznę od tego, który nazwałbym szczęśliwym - to kijowskie centrum biurowe. Mamy pozwolenie na budowę i na początku tego roku zaczniemy realizację parku biurowego na rynku, na którym jest absolutny niedosyt nowoczesnej powierzchni. Budapeszt: tu mamy dobrze zlokalizowaną działkę w dzielnicy Zuglo. Kupowaliśmy ją, zakładając, że wkrótce powstanie tam metro. Węgry jednak pogrążyły się w kryzysie, budowa metra utknęła dwie stacje wcześniej, a prawo dotyczące realizacji obiektów handlowych zostało zmienione tak, że teraz to rząd podejmuje decyzje o ich lokalizacji. Co jest, notabene, niezgodne z unijnym prawem. Przebrnęliśmy już przez procedury administracyjne i teraz czekamy na okienko w koniunkturze, by móc zrealizować ten projekt. No i trzecie przedsięwzięcie: centrum handlowe w rumuńskim Braszowie. Jest obecnie w 60 proc. wynajęte, a jego budowę rozpoczniemy prawdopodobnie jeszcze w tym roku. To są istotne z punktu widzenia Echa projekty, ale nie kluczowe. Znaczenie ma efekt skali, rozmawiamy jedynie o trzech projektach z 66 zaplanowanych, a żaden z tych 66 nie jest kluczowy.

A ogółem jest ich na koncie Echa sto...
Rzeczywiście, wrocławski zespół biurowy Aquarius Business House, który uzyskał pozwolenie na użytkowanie w listopadzie, okazał się naszą setną inwestycją. To może dwa słowa o Echu. Działalność Echa opiera się na trzech segmentach: centra handlowe, mieszkania oraz biura i hotele. Przewagą Echa, dość nietypową na rynku deweloperskim, w dodatku bywającą obciążeniem, jest fakt, że spółka przez lata zbudowała kompetencje, których nie stworzyła nasza konkurencja. Po pierwsze, mamy własne działy sprzedaży, a deweloperzy najczęściej korzystają z usług pośredników. Po drugie, mamy duże zespoły projektowe, które wprawdzie nie projektują, ale uczestniczą w procesie projektowania oraz pracują nad optymalizacją przedsięwzięć. Po trzecie, mamy również dużą grupę projekt menedżerów odpowiedzialnych za konkretne projekty i w związku z tym możemy zarządzać nimi w inny sposób niż nasza konkurencja. Jesteśmy w stanie prowadzić projekt, opierając się na wykonawstwie pakietowym, a nie korzystać wyłącznie z usług generalnych wykonawców. Po czwarte, mamy duży, istotny pion zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami i rekomercjalizacją. Suma tych drobnych rzeczy, które może pojedynczo nie zapewniłyby nam lepszej pozycji w stosunku do konkurencji, daje nam siłę i przewagę.

Chcę jednak wrócić do pytania o to, czym będzie zajmowało się Echo w perspektywie pięciu do dziesięciu lat.
Chłonność poszczególnych segmentów rynków się zmienia. Krytycznym problemem dla Echa, jak i dla innych deweloperów, jest czas. Intensywny rozwój centrów handlowych w Polsce to już przeszłość. I choć Echo ma w planach tego typu projekty, to wiem, że nie jest w stanie utrzymać dotychczasowej dynamiki rozwoju na tym polu. Jesteśmy racjonalnym inwestorem, który planując działalność, bierze pod uwagę własne pomysły, ale przede wszystkim ocenia perspektywy i przyszłość rynku, uważnie obserwuje działalność konkurencji i adekwatnie do tego koryguje swoje działania. Sądzę, że sektor mieszkaniowy jest nadal otwarty. Echo plasuje się ze swoimi inwestycjami w segmencie średnim i wyższym - nie jest gotowe, by być masowym producentem mieszkań i nigdy nim nie będzie. Jeśli chodzi o segment biurowy - wierzę w intensywny rozwój, który jest możliwy i to zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Sądzę, że ten trend może się utrzymać przez dziesięć lat. W przyszłości Echo stanie się w większym stopniu funduszem nieruchomościowym niż firmą deweloperską.

Czy to oznacza, że spółka nie będzie już sprzedawać gotowych projektów?
Nie, to jedynie oznacza, że Echo będzie nie tylko sprzedawać, ale i kupować. Do dziś Echo nie kupiło gotowego projektu, a ma kompetencje w obszarze zarówno zarządzania nieruchomościami, rekomercjalizacji, jak i podnoszenia wartości. Możemy stać się w większym stopniu inwestorem. Zdarzało się już, że kupowaliśmy gotowe nieruchomości, ale w celu przekształcenia ich lub wyburzenia. Zatem przejmowaliśmy, ale analizując nieruchomość pod kątem działki, a nie tego, co na niej się znajdowało.

Kiedy możemy się spodziewać konkretów w postaci np. utworzenia funduszu?
My jesteśmy takim funduszem, nie potrzebujemy dodatkowej struktury prawnej, by prowadzić taką działalność. Trudno mówić o datach, to raczej strategiczna wizja rozwoju Echa. Tak, jak wspomniałem, w sposób naturalny rynek budowy nowych centrów handlowych będzie się powoli kurczył, a my będziemy stopniowo przeobrażali się. Dziś jesteśmy właścicielem nieruchomości, czyli faktycznie funduszem oraz deweloperem, ale naszą główną wartość budujemy w oparciu o działalność deweloperską, czyli rozwijanie nowych projektów. Zakładam, że w okresie wspomnianych pięciu lat naszą siłą będzie nie tyle kreowanie wartości poprzez nowe projekty, co samo posiadanie nieruchomości i kreowanie wzrostu ich wartości. Mechanizm działania będzie taki sam, jak w przypadku innych funduszy, czyli kapitał własny plus finansowanie projektowe z dowolnego banku. Pani nie lubi Echa?

Doceniam dokonania i lubię osoby, które znam, choć żałuję, że jesteście w Kielcach, gdyż to utrudnia spotkania. Wracając do innej spółki, którą Pan kiedyś stworzył - Miteksu: czy chce Pan wykorzystać dekoniunkturę na rynku budowlanym na przejęcia? Byłby to powrót do korzeni...
Na pewno nie, to zamknięty rozdział historii. Mitex to była moja pierwsza spółka. Tak rozpocząłem działalność gospodarczą po ukończeniu studiów w 1988 roku. Usługi budowlane są trudnym rynkiem, który radykalnie się zmienił. Osobiście żałuję, że rynek, który powinien być lokalny, został prawie w całości oddany firmom zagranicznym. A ja jestem i byłem jednym z elementów tego procesu przez sprzedaż pakietu kontrolnego Eksbudu czy Miteksu. Swoimi decyzjami wpłynąłem na istotny fragment rynku budowlanego, niestety nie miałem wyjścia. Polski przedsiębiorca jest zazwyczaj gorzej traktowany niż zagraniczny i do tego budzi dużo więcej kontrowersji, i proszę mnie nie pytać, dlaczego tak jest. Kiedyś napiszę o tym książkę i nie mogę zdradzać fabuły. Na świecie usługi są zazwyczaj realizowane przez lokalnych przedsiębiorców, w Polsce jest dokładnie inaczej. Gdy w drodze do Warszawy widzę, że Mota Engil buduje most przy pomocy naszych polskich chłopaków - nie potrafię tego zrozumieć i mocno mnie to frustruje. Nie wierzę, że Exbud czy Mitex miałby szansę wygrać taki kontrakt w Portugalii czy Hiszpanii, nie mówiąc już o Niemczech, gdzie w ogóle nie bylibyśmy dopuszczeni do przetargu jako generalny wykonawca.

Modnym tematem nieruchomościowym w minionym roku była prywatyzacja Polskiego Holdingu Nieruchomości. Czy jest Pan zainteresowany współpracą?
Nie.

Dlaczego?
Nie widzę dużych szans na atrakcyjną dla kupującego transakcję.

Pozostaje zatem rozwój organiczny.
Echo to zbiór projektów. To firma, która nic nie musi zrobić jutro, nie musi na siłę realizować kolejnych projektów, by stabilnie funkcjonować. Mamy komfort wyboru, szukamy tylko dobrych inwestycji, nie musimy decydować się na cokolwiek, zmuszeni strukturą kosztową czy organizacyjną. Zakładam, że dla Echa 2013 i 2014 to będą dwa lata na dobre transakcje. Wierzę, że na rynku pojawi się wiele okazji zakupów, a my, ze względu na swoją pozycję i siłę finansową, będziemy w stanie je wykorzystać. Swego czasu Hiszpanie i Irlandczycy zafundowali nam szalone ceny za nieruchomości, teraz nadszedł czas, by od nich kupować, i to bardzo tanio.

A patrząc na szeroko pojętą branżę budowlaną: czy jest Pan zainteresowany rozszerzaniem portfela, na który już teraz składa się m.in. Echo, ale także Barlinek czy Rovese?
Echo jest dobre takie, jakie jest. Nie widzę wartości dodanej w fuzjach czy przejęciach na rynku developerskim. Choć oczywiście nie wykluczam przejęcia portfela nieruchomości, jeśli jakiś atrakcyjny pojawi się na rynku. Wracając do Pani pytania o PHN: gdyby grupa miała taki portfel, podkreślam - wyceniony atrakcyjnie, to byśmy się o niego starali. Sądzę, że pojawią się okazje do transakcji pochodzące z innych źródeł - bankowych, zagranicznych firm i funduszy - zainteresowanych szybką płynnością. Jesteśmy otwarci na okazje.

A jak pan ocenia polską gospodarkę? Mieliśmy kryzys, mamy kryzys, czy jest on dopiero przed nami?
Kryzys zaczął się latem 2012 roku i ewidentnie się nasila, załamał się ostatni, istotny element całej układanki, czyli konsumpcja. Jeżeli wszędzie dookoła słyszymy o kryzysie, to wiele decyzji podejmujemy pod tą presją. Mniej kupimy, mniej zainwestujemy. A u konsumenta psychologia ma ogromne znaczenie.

A ile on potrwa?
Tego nie wiem, gdybym znał odpowiedź na to pytanie, to pewnie byłbym albo bardzo mądry, albo bardzo głupi.

A myślałam, że powie Pan, że bardzo bogaty.

Nietuzinkowa postać
Jest jedną z czterech, pięciu najwybitniejszych postaci ostatniego dwudziestolecia polskiego biznesu; nietuzinkowy; sprawny menedżer; człowiek skromny, który robi swoje; znakomity rajdowiec - tak opisują Michała Sołowowa osoby, które go znają i podzieliły się swoimi spostrzeżeniami w filmie o laureacie tegorocznej nagrody Eurobuild Awards za Wkład w Rozwój Polskiego Rynku Nieruchomości. Trzeci najbogatszy Polak (w 2012 roku, według magazynu ?Forbes": majątek oszacowany na 5,5 mld zł) jest kielczaninem. W jego portfelu znajdują się znaczące pakiety akcji m.in. Echo Investment (spółka deweloperska, która powstała w 1996 roku po przekształceniu kieleckiego wydawnictwa Echo Press), Rovese (dawny Cersanit z branży wyposażenia łazienek), Barlinek (producent warstwowych podłóg drewnianych) oraz Synthos (dawniej Firma Chemiczna Dwory). Jego związek z branżą budowlano-nieruchomościową sięga lat 80. W 1988 roku założył firmę budowlaną Mitex, którą sprzedał w 2001 francuskiej grupie Eiffage. Nieruchomościowa aktywność inwestora opiera się przede wszystkim na spółce Echo Investment, której kontroluje - bezpośrednio lub pośrednio - 44,74 proc. akcji. Deweloper, aktywny w sektorze biurowym, hotelowym, handlowym i mieszkaniowym, prowadzi inwestycje przede wszystkim w Polsce, ale posiada także tereny w Rumunii oraz na Węgrzech i Ukrainie. Pasją pięćdziesięciojednoletniego biznesmena są rajdy samochodowe. W 2001 roku założył Cersanit Rally Team (dziś Synthos Cersanit Rally Team). Jest m.in. trzykrotnym wicemistrzem Europy (2008, 2009 i 2012) i dwukrotnym wicemistrzem Polski (2006 i 2010).