Patrzeć oczami inwestorów

Ewa Andrzejewska, Eurobuild Central & Eastern Europe: Ostatnie zakupy Hinesa w Polsce warte były 117,9 mln euro. Przejęliście 15 hal magazynowych od Prologisa. Wejście w sektor magazynowy było dla mnie niespodzianką. Ile jeszcze Hines planuje zainwestować w Polsce?
Mieczysław Godzisz, prezes zarządu Hines Polska: Hines jest zarówno deweloperem, jak i zarządcą funduszy inwestorów instytucjonalnych z różnych krajów, głównie ze Stanów Zjednoczonych, ale także z Europy, Azji, Bliskiego Wschodu. Tym się zajmujemy od dziesiątków lat. To w Polsce, gdy weszliśmy na rynek w 1997 roku, okazało się, że najpierw warto realizować projekty deweloperskie. Teraz rynek inwestycyjny, choć wciąż mały, jest jednak na tyle już dojrzały i ustabilizowany, że zaczyna być dla nas atrakcyjny. W zeszłym roku doszliśmy do wniosku, że czas już, by Hines rozważył rynek polski, w tym szczególnie warszawski, jako pole działania dla swoich funduszy dochodowych (a nie tylko deweloperskich). Uznaliśmy, że należy się przyglądać selektywnie różnym produktom. I tak się zaczęło. Wypatrzyliśmy potencjał w rynku magazynowym. Obecnie, w pokryzysowych czasach, patrzymy na rynek i staramy się mieć odwagę robić coś, czego inni nie robią. Postępować zgodnie z przypuszczeniami co do tego, jak rynek będzie prawdopodobnie wyglądał za 5-7 lat. Chodzi o to, by zrozumieć lepiej moment cyklu koniunkturalnego, w którym znajduje się rynek obecnie i kierunek w jakim zmierza.

Założenie dobre, tyle że każdy inwestor właśnie na tym opiera swoje działania.
Tylko że my mamy dostęp do kapitału, a wielu go dziś nie ma. My mamy dziś dostęp do kapitałów zarówno na nowe projekty deweloperskie, jak i na zakupy, co jest obecnie rzadkie. Staramy się znaleźć właściwe obiekty. Nie mamy gotowego scenariusza mówiącego, ile kapitału należy ulokować w Polsce. Mamy dwa rodzaje funduszy, z których możemy korzystać, a także dostęp do inwestorów poza tymi funduszami. Jedynym naszym ograniczeniem jest liczba obiektów, w których potencjał wierzymy. Jeśli jednak znajdziemy odpowiedni obiekt, kapitał na jego przejęcie na pewno się znajdzie. Myślę, że w tym roku będziemy działać wyjątkowo aktywnie.

Wspomniał Pan, że trudno znaleźć dobry - z punktu widzenia inwestora - projekt do kupienia.
Produkty inwestycyjne na rynku są, ale mają trudny charakter. To tematyka złożona. Tematy deweloperskie są z natury jeszcze trudniejsze, a do tego szukamy inwestycji deweloperskiej w centrum Warszawy. Właściciele nieruchomości jeszcze nie do końca zrozumieli, jaka jest prawdziwa wartość ich terenów. Nieruchomości deweloperskie są na różnych etapach planistycznych. Często właściciel dysponuje warunkami zabudowy wydanymi dla danego terenu, ale nie są to warunki idealne z naszego punktu widzenia. Innym razem trzeba czekać na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania. Do tego należy oszacować, jaki kapitał kredytowy jest potrzebny, a ten jest związany z umowami najmu. Te wszystkie zależności zna każdy deweloper. W pewnym momencie podejmiemy jednak ryzyko i zainwestujemy. Plan na 2013 rok zakłada rozpoczęcie co najmniej jednej inwestycji deweloperskiej.

Czy to będzie projekt biurowy, mieszkaniowy, czy może magazynowy, na co wskazywałyby najnowsze zakupy firmy?
Jesteśmy zainteresowani biurami.

Jak dziś najtrafniej można określić firmę Hines Polska? Jeszcze kilka lat temu powiedziałabym: deweloper powierzchni biurowych, a dziś?
Pracujemy jako partner inwestorów kapitałowych. Czasem występujemy w roli współinwestora, czasem - upraszczając - w roli dewelopera, a teraz zaczynamy rozwijać działalność zarządczą. Zespół w Polsce jest na tyle dojrzały, że możemy rozszerzać działalność. Wchodzimy w ten segment rynkowy późno, więc najpierw musimy zbudować portfel nieruchomości własnych, a w przyszłości - za około 5 lat - będziemy chcieli wyjść na rynek jako oferent usługi zarządzania budynkami, które nie należą do naszych inwestorów. Hines jest firmą konserwatywną, która rozwija się, stawiając małe kroki. Przez 15 lat działalności w Polsce osiągnęliśmy jednak pewną masę krytyczną i teraz zaczniemy robić więcej i szerzej. A ponieważ jesteśmy firmą prywatną, nie mamy sztywnego budżetowania. Szukamy dobrych inwestycji, na których jesteśmy w stanie osiągnąć dobry zwrot. Hines globalnie także przeszedł metamorfozę. Chcemy wzmocnić platformę zarządzania funduszami, i na świecie w ogóle, i w Polsce. Będziemy, a właściwie jesteśmy, strażnikiem kapitałów i doradcą, jak najlepiej zainwestować te kapitały. Ta część działalności będzie jeszcze rozbudowywana i jest to świadoma decyzja Jeffa Hinesa. Hines ma zarówno swoje środki, jak i bardzo doświadczony zespół, który został wydzielony do tego zadania na poziomie centralnym. Sukces i wynagrodzenie tego zespołu będą uzależnione od efektów ich pracy, czyli zwrotu, jaki wypracują dla inwestorów. Ja z kolei będę musiał przekonywać moich kolegów z zespołu ds. inwestycji do swoich pomysłów, udowadniając, że warto wykorzystać środki inwestorskie w Polsce, w tym czy innym zakresie. Dziś patrzymy na świat oczami inwestorów, a nie swoimi.

Czy będzie Pan przekonywał do inwestowania na polskim rynku mieszkaniowym?
Dopóki rynek będzie oparty na konkurencji cenowej, to - według naszych kryteriów - nie będzie dla nas atrakcyjny. Będziemy jednak go obserwować i jeśli segment (średni, a szczególnie wyższy) będzie na tyle silny, by realizować inwestycje o budżetach 200-250 mln zł, to będziemy się angażować także w mieszkaniówkę. Ale na tym etapie uważam, że rynek jest za mało dojrzały, a nadpodaż zbyt wielka, więc przez co najmniej rok, dwa lata nie będzie wystarczająco atrakcyjny; z wyjątkiem naprawdę niezwykłych lokalizacji centralnych, jak ma to miejsce w przypadku naszych realizacji w centrum Gdańska i Krakowa.

A czy przejęte od Prologisa parki magazynowe będą rozbudowywane?
W bardzo małym zakresie. Kupiliśmy je, by nimi zarządzać, przedłużać umowy najmu, itp. To gotowy produkt inwestycyjny. Na takiej inwestycji zarabia się na dwa sposoby: np. dzięki wzrostowi czynszów, czyli zwiększeniu płynności finansowej, lub przy sprzedaży, gdy cena sprzedaży jest wyższa niż cena zakupu, co związane jest z sytuacją na rynku inwestycyjnym w ogóle.

Wracając jeszcze do funduszu Hines Russia & Poland Fund - w komunikacie informacyjnym pada zdanie, że będzie stosował strategię oportunistyczną. Co to oznacza?
Hm, tłumaczenie angielskiego wyrażenia "opportunistic strategy" na polski powinno brzmieć: ?strategia skierowana na inwestycje o podwyższonym zwrocie". Taki jest właśnie ten fundusz. A podwyższony zwrot na rynku nieruchomości w Polsce wiąże się przede wszystkim z realizacją inwestycji deweloperskich. Tak więc HR&PF jest funduszem przeznaczonym na inwestowanie w projekty deweloperskie. Zasadniczo zakup inwestycyjny po bardzo niskiej cenie może także dać podwyższony zwrot - podwyższony, czyli zbliżony do 20 proc., ale w Polsce tego typu ?okazje" raczej nie występują. Dobre obiekty nie są zwykle dostępne w cenie okazyjnej, a kiepskich zwykle nie warto kupować, o czym przekonali się boleśnie niektórzy inwestorzy, aktywni w latach hiperkoniunktury.

Rozmawiamy o zakupach, a czy Hines Polska zamierza sprzedać któryś z projektów? Łódzki biurowiec Sterlinga Business Center, ukończony w 2010 roku, jest prawie w 100 procentach wynajęty.
Teraz jest czas na zakupy, a nie na sprzedaż. SBC będzie oferowany nabywcom w odpowiednim momencie. Na razie zatrzymujemy go w portfelu i nim zarządzamy.

Rok 2013 to będzie...
Rok prawdy. To, że zaczęliśmy zakupy inwestycyjne, oznacza, iż rynek naszym zdaniem przechodzi okres oczyszczenia. Może to potrwać rok, a może cztery lata, ale fakt, zaczyna się... Może więc przed nami kilka lat prawdy.

Za sterami Hines Polska
Pozycję firmy Hines w Polsce budował praktycznie od samego początku, czyli od roku 1997. Wcześniej - przez 5 lat - pracował jako doradca w Arthur Andersen. Jest absolwentem arabistyki na Uniwersytecie Jagiellońskim w Krakowie, a w 2001 roku otrzymał tytuł MBA na Uniwersytecie w Chicago. Przez piętnaście lat pracy stworzył ponad 40-osobowy zespół pracujący w czterech biurach w Polsce. Ponad 400 tys. mkw. - to powierzchnia użytkowa projektów deweloperskich zrealizowanych lub w budowie, których powstawanie nadzorował właśnie Mieczysław Godzisz. Był także kluczową osobą przy realizacji pierwszej inwestycji Hines w Polsce, czyli warszawskiego biurowca Metropolitan o łącznej powierzchni ponad 37 tys. mkw. Budynek, ukończony w 2003 roku, został sprzedany w 2006 roku funduszowi DEGI. Inne inwestycje biurowe, które Hines Polska ma na swoim koncie, to: łódzki Sterlinga Business Center o powierzchni ponad 13,4 tys. mkw. oraz, realizowane od zeszłego roku, gdańskie Centrum Biurowe Neptun (15,3 tys. mkw. powierzchni). Hines Polska zaangażował się także w sektor mieszkaniowy: łódzkie Arboretum, gdańskie Quattro Towers, krakowskie Apartamenty Novum oraz Apartamenty Impresja w Wilanowie. W 2012 roku poszerzył działalność o sektor magazynowy, przejmując od Prologisa 15 hal.