Lokum na miarę wolności

Nad wszystkim czuwa gospodarz domu; Nie da on krzywdy zrobić nikomu; Zawsze pomoże o każdej porze; O, mój Boże! Piosenka ta zapewne niewiele powie przedstawicielom generacji Y, ale już moje pokolenie dobrze pamięta gospodarza Stanisława Anioła, którzy rządził w nowiutkim bloku przy Alternatywy 4 na nowym osiedlu na Ursynowie. Kultowy serial Stanisława Barei, który wprawdzie kręcono w 1983 roku, a wyemitowano po raz pierwszy w 1986, jest jednak kwintesencją polskiego rynku mieszkaniowego wkraczającego po 1989 roku w erę gospodarki wolnorynkowej.

Od zera

Zacznijmy od tego, co było, czyli ogromnej dysproporcji między podażą a popytem. Owa podaż to bloki o niskiej jakości z tzw. wielkiej płyty. Z danych REAS wynika, że w 1990 roku ponad 80 proc. oddawanych do użytku budynków realizowano w technologii prefabrykowanej. Lista braków rynku mieszkaniowego była znacznie dłuższa, a znalazły się na niej m.in.: banki wraz z produktem w postaci kredytów hipotecznych, firmy deweloperskie, procedury obrotu lokalami, specjaliści budujący, sprzedający itd. – Wszystko wymyślaliśmy od zera, np. sami z pomocą prawników bez możliwości skorzystania z jakiegokolwiek wzoru redagowaliśmy umowę sprzedaży mieszkania. W kolejnych latach wiele powstających firm deweloperskich kopiowało nasze rozwiązania. To był naprawdę pionierski okres, w którym trudno było ustrzec się błędów – wspomina Sławomir Doliński, założyciel i przewodniczący rady nadzorczej spółki Dolcan, która rozpoczęła działalność jako Dolcan Plus w 1991 roku. Budowę pierwszego osiedla firma rozpoczęła w 1992 roku na warszawskim Targówku, a jeszcze wcześniej, bo od 1986 Sławomir Doliński prowadził firmę budowlaną. O jakich błędach wspomina? Jednym z nich była budowa i sprzedaż mieszkań wykończonych pod klucz na początku lat 90. – Brakowało nam doświadczenia i punktu odniesienia, a wydawało nam się wówczas, że odpowiadamy na oczekiwania klientów. Jednak Polacy – jak się okazało w kolejnych latach – wolą sami aranżować swoje lokum. Drażniły ich nawet nieistotne usterki, np. za szeroka fuga. Dziś są już klienci zainteresowani wykończeniem mieszkań przez deweloperów, ale na swoje konkretne zlecenie – uważa szef Dolcana. Do tematu mieszkań gotowych pod klucz Sławomir Doliński wraca raz jeszcze pytany o trendy rynkowe i perspektywy branży. – Myślę, że w kolejnych latach czeka nas stabilizacja na rynku. W wyniku przyjęcia ustawy deweloperskiej już wypadli albo wkrótce znikną z rynku deweloperzy z jedną inwestycją. Ponadto polski pomysł budowania w standardzie deweloperskim nie ma przyszłości. Moim zdaniem – wzorem Zachodu – będziemy budować lokale gotowe do zamieszkania. Nadal na rynku utrzyma przewagę budownictwo wielorodzinne, na masowe zainteresowanie domami jest wciąż za wcześnie– uważa szef spółki deweloperskiej.

Od ustawy do ustawy

W 1994 roku Sejm uchwalił ustawę o własności lokali definiującą podstawowe mechanizmy obrotu mieszkaniami własnościowymi, która regulowała rynek aż do końca kwietnia 2012 roku, kiedy to weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywców zwana potocznie ustawą deweloperską. – Po analizie ustawy deweloperskiej włos się jeży na głowie. Teraz dowiaduję się, że po dwóch latach od wejścia w życie, będzie już nowelizacja. Wprowadzenie np. konieczności prowadzenia rachunków powierniczych w momencie, gdy panuje kryzys, jest totalnym nieporozumieniem. Dlaczego nikt nie bierze pod uwagę głosu deweloperów przy zmianie procedury administracyjnej związanej z wydawaniem pozwoleń na budowę? Chciałbym, żeby było łatwiej poruszać się w gąszczu polskich przepisów. Wtedy można by odczuwać satysfakcję i radość ze sprawnego zrealizowania inwestycji – uważa Sławomir Doliński.

Od kryzysu do kryzysu

Dolcan, podobnie jak rodzący się i nabierający tempa rynek, rozwijał działalność już nie tylko w stolicy i miejscowościach podwarszawskich, ale także m.in. w Lublinie, Szczecinie i Bydgoszczy. Przeżył wraz z innymi deweloperami, których od połowy lat 90. było coraz więcej na rynku, pierwszy poważniejszy kryzys po tym, jak z końcem 2000 roku zlikwidowano ulgę na wynajem, rok później tzw. dużą ulgę mieszkaniową i zerową stawkę podatku VAT, jaka obowiązywała przy sprzedaży mieszkań deweloperskich. Kolejne odbicie rynku wiązało się z symboliczną datą wejścia do Unii Europejskiej. Polacy bali się zwyżki cen, które wraz ze wzrostem gospodarczym – pobudzanym przez napływ funduszy unijnych i inwestycji zagranicznych – rosły jak na drożdżach. Na rynku pojawił się kapitał spekulacyjny (wysyp zarówno firm deweloperskich, jak i inwestorów indywidualnych m.in. z Hiszpanii, Irlandii), Polacy rzucili się do banków po kredyty hipoteczne w walutach obcych (głównie we franku szwajcarskim). – Jeśli sięgam pamięcią do pierwszych osiedli zbudowanych w latach 1993-1994, to stwierdzam, że mieszkania sprzedawaliśmy po około 2 tys. zł za 1 mkw. Obecnie średnia cena w naszych projektach – które są z różnych półek – skoczyła do około 6 tys. zł za 1 mkw. To, co mogę jednak uznać za swój sukces, to fakt, że od ponad 20 lat daję zatrudnienie kilkuset osobom oraz finansuję drużynę sportową Dolcan Ząbki. Najtrudniej było utrzymać firmę przez ostatnie pięć lat, ale na szczęście to już za nami. Jesteśmy spółką o silnej pozycji – podkreśla szef Dolcana. A co zdarzyło się przez ostatnie pięć lat? W roku 2009, kiedy to – po pęknięciu bańki na amerykańskim rynku mieszkaniowym w 2007 roku (wywołanej kredytami hipotecznymi subprime) i po kolejnych kilkunastu miesiącach i upadku banku Lehman Brothers – Europejczycy, w tym także Polacy, odczuli skutki zawirowań na światowym rynku finansowym. Śmiałe sny deweloperów o wieżowcach mieszkaniowych przerodziły się dla niektórych w koszmary. Ceny na rynku pierwotnym w Warszawie – które, według danych REAS, rosły z poziomu około 1,6 tys. zł za mkw. (średnio) w 1994 roku do 9 tys. zł za mkw. w 2009 roku – zanurkowały, by ustabilizować się na poziomie 7881 zł za mkw. w pierwszym kwartale tego roku. Deweloperzy otrząsnęli się i dostosowali ofertę do wymagań (czy raczej zasobności portfeli) klientów, oferując więcej (pokoi) za mniej (złotych).

Przefiltrowany rynek

Ciężkie lata 2009-2012 stały się swego rodzaju filtrem. Obyło się wprawdzie bez spektakularnych upadków dużych inwestorów, choć niejedna firma wyszła mocno pokiereszowana, np. Gant. Inni natomiast ugruntowali swoją pozycję. – Osoby, które wywarły duży wpływ na naszą branżę? Myślę, że można brać przykład z takich firm, jak Dom Development i prezes Jarosław Szanajca. Obserwuję jego poczynania i cenię sobie jego normalność, niespotykaną u niektórych osób na rynku nie stosujących zasad fair play. Drugą postacią godną szacunku jest Jan Mikołuszko, szef spółki budowlanej Unibep – człowiek, który dużo wybudował, dużo osiągnął. Myślę, że jest wielu takich, którzy zrobili dla branży dużo dobrego, jest też wiele takich, którzy zrobili dużo złego, np. wspomniani już ustawodawcy – podkreśla Sławomir Doliński, a o sobie mówi, że jest realistą twardo stąpającym po ziemi.

Kazimierz Kirejczyk - prezes zarządu REAS

Momenty przełomowe

Wprowadzenie mieszkaniowych ulg podatkowych w PIT. Ustawa o własności lokali (1994) – fundament budowania na sprzedaż i zarządzania budynkami wielorodzinnymi.

– spadek stóp procentowych poniżej 10 proc. (2002 rok). Rozwój kredytowania hipotecznego, koniec okresu waloryzowania ceny. Równocześnie – załamanie budownictwa spółdzielczego.

– lata 2005-2007: napływ zagranicznych inwestorów, kredyty we frankach, bańka cenowa. Największa skala sprzedaży przy najwyższych cenach.

– kryzys 2009 roku: powrót normalnego kredytowania, powolny spadek cen, bolesne dostosowywanie pragnień konsumentów do realnych możliwości nabywczych.