Ołówkowców blask

O wieżowcach w Nowym Jorku mówi się dziś, że są jak modelki – nie znajdziesz wśród nich zbyt wysokiego, zanadto zgrabnego czy zbyt bogatego – bo w tych kategoriach po prostu nie istnieje pojęcie przesady. Przeciwnie, czas przynosi wciąż śmielsze i bardziej efektowne projekty. Choć wyrastają także w Chinach, Malezji czy na Tajwanie, zdaje się to być gatunek endemiczny dla nowojorskiego Manhattanu. Splot czynników prawnych, ekonomicznych i społecznych sprawił bowiem, że niewielka przestrzeń na południe od Central Parku zakwita właśnie niebotycznymi wieżami. Z tego powodu nazywa się ją dziś „pasem miliarderów”.

Najcieńszy, najwyższy, najdroższy

Budowana nakładem 1 mld dolarów wieża 111 West 57th Street o dwie przecznice od Central Parku jest tego chyba najlepszym przykładem. Planowany na 2018 rok drapacz chmur będzie miał 426 m wysokości i zaledwie 18 m szerokości, co uczyni go najsmuklejszym wieżowcem na świecie. Współczynnik smukłości, obliczany według nowojorskiego prawa budowlanego jako stosunek wysokości do najwęższego boku, wyniesie 24:1. Dla porównania bliźniacze wieże World Trade Centre, podziwiane niegdyś za smukłą sylwetkę, miały skromne proporcje 9:1.

Zaledwie w odległości dziesięciominutowego spaceru na wschód dobiega końca budowa wieży 432 Park Avenue – najwyższego obecnie budynku mieszkalnego na zachodniej półkuli i w ogóle najwyższego wieżowca w mieście, jeśli pominąć iglicę na dachu biurowca One World Trade Centre. Niebotyk, którego proporcje 14:1 stawiają wśród najsmuklejszych, ma być gotowy latem 2016. W 96-piętrowym budynku mieszczą się 104 superluksusowe mieszkania, w cenach od 7 mln do 95 mln dolarów. Z tym, że tych pierwszych, jednopokojowych, które cieszyły się największą popularnością, już dawno nie można kupić. Najdroższy penthaus ma prawie 770 mkw., zajmuje całe piętro budynku i jest najwyżej położonym mieszkaniem w mieście. Nie jest jednak najdroższym. W Nowym Jorku sprzedano takie w ukończonym przed rokiem ołówkowcu One57, którego doskonała sprzedaż bez wątpienia musiała podziałać na wyobraźnię deweloperów. Dwupiętrowe mieszkanie o powierzchni nieco powyżej 1 tys. mkw. osiągnęło cenę na początku tego roku 100,4 mln dolarów.

Jak trzciny na wietrze

Dziś wieżowce podobnie jak samoloty, oprócz komputerowych analiz, przechodzą także testy w tunelach aerodynamicznych. Miniaturowe makiety obklejone czujnikami pozwalają określić dokładnie zarówno wielkość, jak i kierunek sił działających na obiekt, zawirowania powietrza, wibracje i inne czynniki wpływające na zachowanie i trwałość budynku. Ponadto, według prawa obowiązującego w mieście, każdy budynek o smukłości większej niż 7:1 wymaga kontrasygnaty przez inną firmę inżynieryjną niż ta, która projektowała konstrukcję.

Prawo budowlane, choć bardzo dokładnie określa wymogi bezpieczeństwa, nie załatwia jednak wszystkiego. Nawet w pełni bezpieczny wieżowiec podczas huraganu może się chwiać jak drzewo. Wylewająca się na stół herbata czy bujający żyrandol są jednak niedopuszczalne z punktu widzenia komfortu użytkownika, nie mówiąc już o kwestiach marketingowych. – Jeśli budynek nie jest dobrze zaprojektowany, będziesz czuł, że się rusza. Ale nawet w bardzo dobrze zaprojektowanym niewielki odsetek ludzi może wyczuwać ruch w czasie najsilniejszych wiatrów. Celem jest ograniczyć te ruchy – tłumaczy Silvian Marcus, dyrektor działu konstrukcji firmy inżynieryjnej WSP Parsons Brinckerhoff.

Z pomocą przychodzi postęp technologiczny. Dzisiejszy zbrojony beton jest dużo twardszy niż kiedyś. Świetnie nadaje się jako materiał ‘kręgosłupa’ budynku, czyli jego kwadratowego trzonu, w którym poruszają się windy. W przypadku 432 Park Avenue jest to szyb o przekroju kwadratu 10 na 10 m i ścianach o grubości 75 cm. Do tego dochodzi mocna rama, czyli fasada z solidnymi słupami, w którą wpisują się efektowne okna sięgające od sufitu do podłogi – o wymiarach 3x3 m. Między fasadą a kręgosłupem jest około 10 m całkowicie wolnej przestrzeni mieszkalnej, to pole do popisu dla architektów wnętrz.

Jednak sztywność konstrukcji nie jest wystarczająca w przypadku najsmuklejszych budynków. Dlatego 432 Park Avenue dodatkowo podzielono na pięć części, po 12 pięter każda, i między częściami pozostawiono przerwy, aby stworzyć ujście dla wiatru. Gdy to nie pomaga, koniecznością okazuje się zastosowanie dodatkowo amortyzatorów. Są to wypełnione płynem obciążniki, które wykazują dużo większą inercję przy podmuchach bocznych, niż sam budynek. Mają one za zadanie hamować przyśpieszenie budynku. Zasada bowiem jest taka jak w samochodzie – ruch w środku odczuwalny jest tylko w czasie przyśpieszeń, więc te ostatnie trzeba maksymalnie wytłumić. To jeszcze jeden powód, dla którego komfort kosztuje ekstra.

Wyraźny wzrost kosztów inwestycyjnych następuje już w stosunkowo masywnych wieżowcach, które nie wymagają tego typu wyrafinowanych rozwiązań. Według Silviana Marcusa granicą taką jest smukłość powyżej 5:1. Jeszcze prostsza zasada – odnosząca się do wysokości, a nie proporcji – mówi: im wyżej, tym drożej. – Aby transportować beton z dołu na wysokość 400 czy 500 m, potrzebujesz trzech czy czterech minut. To bardzo dużo. Przypomina to korzystanie z łyżeczki do picia herbaty. Potrzebujesz więc szybszych wind, a także mocniejszych pomp do wody – tłumaczy Silvian Marcus.

Te eleganckie konstrukcje pozostałyby jednak niespełnionym snem architektów, gdyby nie ogromna moda na Manhattan. Nabywcami są zarówno bogaci nowojorczycy, jak i milionerzy z całego świata. Jak wynika z analizy sprzedaży mieszkań w 432 Park Avenue około 35 proc. nabywców to obcokrajowcy m.in. z Turcji, Arabii Saudyjskiej, Chin, Rosji, Grecji i Brazyli. Niczym nieprzysłonięty widok z okna na Central Park i dachy Nowego Jorku stanowi wyznacznik statusu. Jedyne wyjście to piąć się w niebo. Im wyżej zbudujesz mieszkania, tym więcej sprzedasz superluksusowych apartamentów. W cienkich jak wykałaczki wieżowcach mało jest miejsc daleko od okna. Winda dojeżdża niemal pod drzwi mieszkania, bo na najwyższych piętrach, na jednej kondygnacji znajdują się najwyżej jeden lub dwa lokale. Jednak nawet na Manhattanie deweloper musi wykazać wyczuciem i ocenić realnie możliwości rynku. Apartamenty za ok. 80 mln dolarów sprzedawały się tak słabo, że niedawno podjęto decyzję, aby podzielić je na pół na przystępniejsze dwa mieszkania po 40 mln dolarów. – To prawda, że obecnie za mieszkanie na wysokości musisz dużo zapłacić, ale wierzę, że jutro koszty budowy takich wieżowców będą znacznie niższe. Ten sposób życia stanie się dużo bardziej dostępny w różnych miejscach na świecie – uważa Silvian Marcus.

Nasz region niegotowy

To jednak pieśń przyszłości. Klientów z grubym portfelem zdeterminowanych, by mieszkać z widokiem na warszawski pl. Defilad jest mimo wszystko mało – na pewno mniej niż tych, co płacą krocie za widok na nowojorski Central Park. Wystarczy choćby spojrzeć na sprzedaż mieszkań w luksusowych wieżach w Warszawie. W ciągu czterech lat od rozpoczęcia komercjalizacji nie udało się jeszcze sprzedać wszystkich 252 mieszkań w Cosmopolitanie, czyli najsmuklejszym (7:1, wys. 160 m) apartamentowcu w stolicy Polski. A konkurencja w tej klasie nie jest przecież duża, ogranicza się do Złotej 44 – wieżowca (6:1, 192 m), który w tym roku ponownie wrócił na rynek. – Zapewne rynek nie do końca dojrzał jeszcze do projektów tak luksusowych. Podobnie jest choćby w Bratysławie, gdzie tego typu mieszkania z trudem znajdują klientów. Taka sprzedaż zajmuje co najmniej kilka lat – ocenia Stanislav Frnka, CEO HB Reavis Poland, słowackiej firmy deweloperskiej, która w planach ma budowę najwyższego budynku w Warszawie.

Firma, która jest właścicielem gruntu przy Chmielnej 69 w centrum, otrzymała już decyzję o warunkach zabudowy dla budynku o wysokości 310 m (uwzględniając 80-metrową iglicę). – Początkowo przeprowadziliśmy także analizy pod kątem ewentualnej budowy mieszkań, jednak zdecydowaliśmy się na biura – mówi Stanislav Frnka. Nie pozostawia jednak wątpliwości – nie będzie to ołówkowiec. – Najemcy biur nie chcą małych powierzchni pięter. To musi być minimum 1 tys. mkw. na piętro – dodaje Stanislav Frnka.

O import amerykańskich wzorców nie będzie łatwo także z innego powodu. Mimo że warszawski rynek może wkrótce odczuć skutki nadpodaży powierzchni biurowej, działek pod nowe inwestycje nie brakuje – nawet w ścisłym centrum miasta. Wymienić tu można choćby bardzo centralnie położone nieruchomości na pl. Defilad. Zgodnie z obowiązującymi warunkami zabudowy mogą stanąć tam biurowce o wysokości od 208 do 245 m. – Niektóre działki w centrum są wąskie, nie są jednak tak małe, aby przy dopuszczalnych wysokościach trzeba było stawiać na nich ołówkowce. W tej chwili wydaje się, że w Warszawie wciąż bez problemu mogą być budowane wieżowce bardziej zwyczajnych rozmiarów – mówi Marek Dąbrowski, dyrektor polskiego oddziału WSP.