Niby razem, ale osobno

Jeśli zbierzemy razem aktywa będące pod zarządem CBRE Global Investors (CBRE GI), LaSalle Investment Management i Savills Investment Management, otrzymamy zawrotną sumę ponad 150 mld dolarów. Z tego ponad połowa (86 mld dolarów) przypada na CBRE GI, które jest tylko nieco mniejsze od największego menedżera funduszy nieruchomościowych na świecie – Blackstone – zarządzającego aktywami o wartości 93 mld dolarów.

Konflikt interesów

W odróżnieniu jednak od Blackstone, wszystkie trzy spółki wyrosły i specjalizują się wyłącznie w rynku nieruchomości. Funkcjonują jednak jako ściśle wydzielone osobne podmioty i grają do własnej bramki. Z siostrzanymi firmami wchodzą jedynie w ograniczone relacje. – Menedżerowie inwestycyjni, działający pod szyldami znanych agencji doradczych to niezależne firmy, które z agencjami łączy w zasadzie tylko nazwa. Funkcjonują w ramach tej samej grupy kapitałowej, ale są niezależnymi podmiotami. I dobrze, bo istniałby konflikt interesów między menedżerem a doradcą – uważa Michał Ćwikliński, MRICS, dyrektor zarządzający, dział doradztwa inwestycyjnego Savills Polska. Konflikt interesów to tutaj słowo klucz. Nic więc dziwnego, że wszyscy kładą na to specjalny nacisk. – CBRE Global Investors to niezależnie działająca spółka z grupy CBRE – podkreśla Martin Sabelko, dyrektor zarządzający CBRE Global Investors CEE. – Obie firmy posiadają specjalne procedury przeciwdziałające konfliktowi interesów – zapewnia. Podobnie jest w przypadku LaSalle Investment Management.

Operacyjne wydzielenie odrębnych spółek zajmujących się zarządzaniem inwestycjami ma i tę zaletę, że wcale nie muszą one korzystać z pomocy swoich grupowych doradców. – Nic nie stoi na przeszkodzie, żeby taki menedżer korzystał z usług doradczych agencji spoza swojej grupy finansowej. Dzieje się tak nawet w przeważającej liczbie przypadków. Nie ma najmniejszych przeszkód, żeby np. Savills współpracował z CBRE Global Investors lub LaSalle Investment Management. W ciągu ostatnich trzech lat CBRE Global Investors zamknęło więcej transakcji we współpracy z Savills niż z CBRE. Przykłady tych transakcji to np. Warsaw Distribution Center, Manhattan Office and Distribution Center – obie w Warszawie – czy Galeria Mazovia w Płocku – wylicza Michał Ćwikliński.

Głód wiedzy

Trudno jednak rezygnować z wiedzy, jaką dysponują siostrzane spółki, więc menedżerowie – o ile nie budzi to podejrzeń o konflikt interesów – pełnymi garściami czerpią ze skarbnic informacji będących w posiadaniu spółek doradczych. Mało tego, w tym upatrują swoją przewagę nad konkurentami niedysponującymi w grupie firmami doradczymi. – Dzięki funkcjonowaniu w grupie CBRE mamy znaczną przewagę konkurencyjną polegającą na wykorzystywaniu wyników badań rynkowych, wiedzy o rynku, finansowania, pozyskiwania inwestycji czy zarządzania nieruchomościami i wynajmu z korzyścią dla naszych inwestorów. CBRE Global Investors jest największym dedykowanym menedżerem funduszy nieruchomości w Europie z 30,9 mld dolarów aktywów w zarządzaniu. Mamy ponad 40-letnie doświadczenie. Nasza skala i skupienie się wyłącznie na nieruchomościach daje nam rzeczywistą przewagę konkurencyjną. Klienci korzystają z naszych 14 lokalnych biur w regionie EMEA, które oferują im wiedzę i doświadczenie, a także duży potencjał pozyskiwania transakcji. Dysponujemy również dużymi zdolnościami badawczymi, którymi wspieramy strategie inwestycyjne naszych klientów – zachwala Martin Sabelko.

Podobne praktyki stosuje LaSalle Investment Management. – LaSalle łączy silną ofertę badawczą wynikającą z obecności na rynkach w kluczowych obszarach świata, w tym Europie Środkowej – mówi Christopher Zeuner, head of Central Europe, LaSalle Investment Management. – Mamy bezkonkurencyjną globalną perspektywę w zakresie zaspokajania potrzeb naszych klientów. Idzie ona w parze ze zdolnością zawierania transakcji i zarządzania nieruchomościami, a także pozwala nam na wczesne wykrywanie okazji i ich wykorzystywanie – dodaje Christopher Zeuner.

Dostęp do wiedzy jest niewątpliwie sporym atutem. Obecnie mamy też do czynienia ze znacznym zapotrzebowaniem na usługi zarządzania inwestycjami w nieruchomości. Według wyliczeń Preqin, tylko do końca trzeciego kwartału tego roku oportunistyczne fundusze zamknięte zebrały na świecie 47,7 mld dolarów. To wynik najlepszy od siedmiu lat. Nie wszystkie fundusze mają tę samą pozycję. Najtrudniej przebić się nowym menedżerom, którzy kompletują dopiero swój pierwszy lub drugi fundusz. Inwestorzy zdecydowanie wolą marki z wieloletnim doświadczeniem, które już wykazały się swoimi zdolnościami. – Jest duże zainteresowanie usługami menedżerów inwestycyjnych, głównie ze strony inwestorów niewyspecjalizowanych w nieruchomościach. Inwestorzy potrzebują kogoś, kto zajmie się w ich imieniu pozyskaniem nieruchomości i późniejszym aktywnym zarządzaniem. Głównymi źródłami przychodów firm inwestycyjnych są zaś opłaty za zarządzanie. Uzależnione są one m.in. od wartości nieruchomości, ilości zainwestowanych środków czy od przychodów – wylicza Michał Ćwikliński.

Plany inwestycyjne

Warunki do rozwoju biznesu zarządzania inwestycjami są więc dogodne, a i sami menedżerowie nie ukrywają, że mają wilczy apetyt. – Firma chce być światowym liderem w branży zarządzania inwestycjami w nieruchomości, oferując platformę inwestycyjną, która konsekwentnie dostarcza światowej klasy wyniki inwestycyjne oraz wyjątkową obsługę klienta – zapowiada Martin Sabelko.

Apetyt dopisuje też LaSalle Investment Management, który pod zarządem ma aktywa wyceniane na 57,2 mld dolarów. – LaSalle jest skoncentrowany wyłącznie na nieruchomościach i żadnych innych klasach aktywów. Europa jest dla nas kluczowym rynkiem, a Polska i Europa Środkowa to ekscytujący obszar. Mimo że naszym celem w tej chwili są głównie Polska i Czechy, obserwujemy inne rynki regionu pod kątem możliwości, które spełniają potrzeby naszych klientów. Europa Środkowa jest stosunkowo nowym rynkiem dla LaSalle, ale uważamy, że to ciekawy region i jesteśmy przekonani, że są tu szanse odpowiadające celom i strategiom naszych klientów – twierdzi Christopher Zeuner.