Dobra zmiana?

Tegoroczne wybory parlamentarne w Polsce wzbudzały ogromne emocje, ponieważ spodziewano się zmiany władzy, którą od ośmiu lat sprawowała koalicja Platformy Obywatelskiej i Polskiego Stronnictwa Ludowego. Prognozy się sprawdziły, co oznacza, że niepewność związana z nowymi rządami zastępuje to, co już znane i oswojone. Od 27 października 2015 roku oficjalnie wiadomo, że większościowy rząd w polskim parlamencie tworzy jedna partia – Prawo i Sprawiedliwość (PiS).

Nowa droga

Taka sytuacja wydarzyła się po raz pierwszy od 1989 roku. Wybory wygrywa dotychczasowa opozycja, która od początku kampanii zapowiadała odcięcie się od dotychczasowego stylu sprawowania rządów i przedstawiła szereg własnych projektów dotyczących m.in. spraw gospodarczo-ekonomicznych. Dzięki wysokiej wygranej PiS może sprawować władzę samodzielnie, co oznacza silny mandat do rządzenia i jednocześnie znacznie ułatwia wdrażanie w życie własnych pomysłów. Dlatego dziś pytamy ekspertów rynku nieruchomości, jaki wpływ zmiana władzy ma na funkcjonowanie branży i jakie są oczekiwania przedstawicieli rynku nieruchomości w Polsce względem nowego rządu. – Jak w każdej nowej sytuacji, zmiany oznaczają pewien stopień niepewności i nikt tak naprawdę nie może przewidzieć, jak pewne działania przełożą się na zachowania inwestorów czy rynków. Niewątpliwie jednak Polska funkcjonuje w realiach Unii Europejskiej i niezależnie od zmian układu sił politycznych gwarantuje jej to duży stopień stabilności, co jest najbardziej istotne dla gospodarki – uważa Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce. – Nie spodziewamy się żadnych gwałtownych zmian, jednak należy bacznie przyglądać się wszelkim działaniom nowego rządu i współpracując z organizacjami związanymi z rynkiem nieruchomości, starać się przeciwdziałać pomysłom, które mogłyby w jakikolwiek sposób zahamować rozwój tego rynku – dodaje szef CBRE w Polsce.

Branża ma swoje oczekiwania wobec nowo wybranej władzy. Są to kwestie, które bezpośrednio dotyczą rynku nieruchomości i mają wpływ na gospodarczy rozwój Polski. – Wśród zmian, które powinny znaleźć się na liście postulatów można wymienić między innymi trzy: strategiczne podejście do systemu wspierania inwestorów tworzących nowe miejsca pracy, zarówno tych z zagranicy, jak i lokalnych, które podniosłyby konkurencyjność Polski w całym regionie Europy Centralnej; jasne i transparentne zasady odnośnie procesu inwestycyjnego, uzyskiwania pozwoleń budowlanych, przyspieszenie powstawania planów zagospodarowania; większa decyzyjność i współpraca władz miejskich w procesie zagospodarowania przestrzeni miejskiej, planowania i zarządzania tą przestrzenią – wymienia Daniel Bienias. Z kolei Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL Poland, dodaje: – Mam nadzieję, że nowy rząd przychylnie spojrzy na sprawę regulacji REIT w Polsce. Wprowadzenie rozwiązań w tej kwestii może przyciągnąć pośredni kapitał nieruchomościowy na warszawską giełdę – co warszawskiemu parkietowi bardzo by się przydało – podkreśla Tomasz Trzósło. Jego zdaniem na uwagę rządzących zasługuje również branża usług biznesowych powiązana z rynkiem nieruchomości. – Inną kwestią są rozwiązania prawno-podatkowe związane z branżą usług biznesowych w Polsce. Jak wiemy, branża ta stworzyła w Polsce ponad 150 tys. miejsc pracy i aby dalej dynamicznie mogła się rozwijać, przydałyby się rozwiązania prawno-podatkowe umożliwiające ściągnięcie do Polski firm zarządzających funduszami (nie tylko nieruchomościowymi!). Know-how i wyspecjalizowane kadry już w Polsce są, potrzebne są zmiany prawne – twierdzi szef JLL Poland. Z komentarzy wynika zatem, że nowy rząd otrzymał od branży kredyt zaufania oraz wskazówki dotyczące możliwości przyspieszenia rozwoju rynku nieruchomości.

W stronę Budapesztu?

Z nieco innym przyjęciem przedstawicieli branży spotkały się pomysły dotyczące sektora handlowego. Jednym z postulatów wyborczych PiS w kampanii wyborczej było wprowadzenie podatku sektorowego od handlu wielkopowierzchniowego. Ta propozycja wzbudza największe kontrowersje w branży. Projekt ustawy z dnia 15 września tego roku zakłada opodatkowanie firm prowadzących sklepy wielkopowierzchniowe, które zostały zdefiniowane jako lokale powyżej 250 mkw. powierzchni. Wokół pomysłu narosło już wiele wątpliwości. Początkowo nowy podatek miał dotyczyć sieci zagranicznych i być wymierzony w hipermarkety. Jednak w opisywanym projekcie z 15 września nie ma rozgraniczenia na przedsiębiorstwa polskie i zagraniczne. Jest w nim również mowa o dwu wariantach poboru podatku. Pierwsza zakłada 2-proc. stawkę podatku handlowego od podstawy opodatkowania, czyli obrotu. Drugi wariant wprowadza skalę podatkową (patrz tabela poniżej). W tej wersji podatek jest pobierany od podstawy opodatkowania za okresy kwartalne.

Wszystkie wymienione powyżej pomysły mają obecnie charakter jedynie projektowy. Ciągle trwają prace nad ostatecznym kształtem tzw. ustawy hipermarketowej.

Na próby opodatkowania handlu detalicznego szybko zareagowały organizacje branżowe, porównując je do rozwiązań funkcjonujących na Węgrzech. W maju 2015 roku na zlecenie i przy współpracy Polskiej Organizacji Handlu i Dystrybucji powstał raport „Rynek handlu detalicznego w Polsce. Potencjalne skutki wprowadzenia węgierskich rozwiązań regulacyjnych dla polskich sieci handlowych”, który przygotowała firma PwC. W raporcie zawarte są przestrogi związane z wprowadzeniem w Polsce rozwiązań wzorowanych na tych, które obowiązują na węgierskim rynku handlowym. – Zakres stosowania ograniczeń węgierskich uzależniony jest od wielkości sprzedaży sieci lub od wielkości sklepów. Trzy z nich w sposób bezpośredni stanowią obciążenie finansowe przedsiębiorcy, a ich obowiązywanie uzależnione jest od wielkości przychodów sieci. Są to: tzw. podatek kryzysowy (obowiązujący do stycznia 2013 roku), podatek od przychodów z reklam (tzw. ATA) oraz skonstruowana w sposób progresywny opłata za „kontrolę żywności” – czytamy w raporcie. Ponadto na Węgrzech od marca 2015 roku obowiązuje zakaz handlu w sklepach wielkopowierzchniowych w niedziele oraz funkcjonują ograniczenia dla budowy nowych sklepów wielkopowierzchniowych dotyczące terenów zabytkowych oraz historycznych, istnieje także wymóg uzyskania dodatkowych akceptacji dla budowy takich sklepów w innych miejscach. Jak zaznaczają autorzy raportu, wprowadzenie podatków i opłat o konstrukcji znanej z rozwiązań przyjętych przez Węgry w ostatnich latach mogłoby oznaczać obciążenie sektora handlu detalicznego kwotą 2,5 mld zł w skali roku. – Dla 17 sieci handlowych o przychodach przekraczających 500 mln zł wpływ dodatkowych podatków na wyniki finansowe, przy wyłączeniu innych czynników, skutkowałby w warunkach roku 2013 ograniczeniem ich zysków niemalże do zera – z około 2200 mln zł do około 31 mln zł – czytamy w opracowaniu. Natomiast ograniczenie handlu w niedziele może spowodować, iż łączna sprzedaż spadnie o około 5 proc., czyli z 230 mld zł do 218 mld zł.

Zaniepokojenie branży handlowej jest wyczuwalne, więc o wypowiedź dotyczącą projektu ustawy o podatku od wielkopowierzchniowego handlu detalicznego poprosiliśmy tych, którzy rynek handlowy znają najlepiej.

Maria Andrzej Faliński

dyrektor generalny Polskiej Organizacji Handlu i Dystrybucji

Podatku raczej handel nowoczesny nie uniknie, podobnie jak nie unikną jego następstw dostawcy, usługodawcy i konsumenci. W przypadku wejścia w życie ustawy w obecnym kształcie ciekawe, choć niekorzystne rzeczy dziać się zaczną w centrach handlowych i innych miejscach wielofunkcyjnego koncentrowania się popytu. Po pierwsze, granica 250 mkw. (lub dowolna inna) jako kryterium wejścia pod podatkową gilotynę od razu podroży mniejsze powierzchnie. Z drugiej strony obniży popyt (i ceny) na powierzchnie większe. Rozregulowanie tego bardzo wrażliwego rynku nie jest niczym dobrym – ani dla wynajmujących, ani dla najemców. Przeniesie to się od razu na koszty techniczne, obowiązki wizualizacyjne, marketing sklepu i marketing centrum itd. Zmieni się dostępność szeregu produktów, ich gama i struktura cenowa. Tak czy inaczej zjawiska negatywnego ruchu cen konsumenckich, kosztów i cen w obrocie B2B, itd. nie ominą centrów. Pod znakiem zapytania stanie więc rentowność na tym specyficznym rynku. Oczywiście, to tutaj w pierwszym rzędzie nastąpią nerwowe koncentracje i (wcale nieparadoksalnie) spowolnienie napływu inwestycji z zagranicy, a kto wie, czy nie odpływ kapitału (co jest w zasadzie tym samym procesem). Krótko i zwięźle na koniec: 2 proc. przed rozliczeniem to bardzo dużo, zważywszy na skutki.

Radosław Knap

dyrektor generalny, Polska Rada Centrów Handlowych

Polska Rada Centrów Handlowych, jak i inne organizacje branżowe, osoby i firmy prowadzące działalność handlową czy usługową, bacznie śledzi i analizuje potencjalne skutki wprowadzenia tzw. podatku od obrotów. Na wstępie zaznaczyć trzeba, że nie pojawił się jeszcze oficjalny projekt ustawy i bazować możemy na medialnych przeciekach, dlatego też trudno nam ocenić, jaki finalnie może mieć wpływ na rynek. Z informacji, które pojawiają się w mediach wynika, że podatkiem objęte mogą być obiekty o powierzchni powyżej 250 mkw., co w praktyce może dotyczyć nie tylko sklepów typu dyskont czy hipermarket, ale także aptek, księgarni czy sklepów obuwniczych i odzieżowych, które w wielu przypadkach są sklepami franczyzowymi prowadzonymi przez mniejszych przedsiębiorców.
Polska Rada Centrów Handlowych, będąc członkiem Międzynarodowej Rady Centrów Handlowych (ICSC) oraz Europejskiej Federacji Nieruchomości (European Property Federation), stara się monitorować, w jaki sposób polityka Unii Europejskiej w ostatnich latach wpływa na rynek nieruchomości i handlu. Niewątpliwie spekulacje dotyczące nowego podatku są kwestią budzącą bardzo duże kontrowersje. Tym bardziej, że 15 lipca Komisja Europejska wszczęła postępowanie w sprawie rozwiązań przyjętych na Węgrzech, na których Prawo i Sprawiedliwość wzoruje projekt swojego podatku obrotowego. Według Komisji podatek wprowadzony przez rząd Viktora Orbána ma znamiona dyskryminacji jednej branży. Władze w Budapeszcie do czasu wyjaśnienia sprawy zawiesiły opłaty z tego tytułu. Warto więc zawczasu pomyśleć o skutkach planowanych rozwiązań.

Marcin Maternyt

dyrektor działu centrów handlowych, Echo Investment

Podatek obrotowy bez wątpienia wpłynie przede wszystkim na rentowność dużych sieci handlowych, czyli w naszym wypadku głównie operatorów hipermarketów. Wysokość takiego podatku może spowodować, że niektóre firmy przestaną być dochodowe. Pamiętajmy bowiem o tym, że w branży spożywczej marże są naprawdę niewielkie, a rentowność zamyka się w przedziale kilku procent. Wszystko to może sprawić, że wielkie sieci handlowe przeanalizują swoje plany rozwoju i przyhamują z inwestycjami. Co za tym idzie może dojść do zamykania już działających marketów i sklepów, a to wiąże się nie tylko ze spadkiem dochodów z podatków, ale i redukcją zatrudnienia. Takie wnioski można wysnuć na podstawie doświadczeń węgierskich. Wprowadzono tam podobny podatek, potocznie zwany „podatkiem Tesco”, który zwiększał się wraz ze skalą obrotów danej firmy. Rozwiązanie to w krótkim czasie sprawiło, że duże sieci handlowe zaczęły bardzo boleśnie odczuwać ten obowiązek fiskalny. Kontrowersje spowodowały, że podatek ten został zawieszony na poziomie 0,1 proc.

Maciej Krenek

dyrektor zarządzający RE Project Development

Moim zdaniem wprowadzenie podatku od handlu detalicznego na podstawie obrotu wyliczanego od wielkości sprzedaży jest podatkiem konsumpcyjnym, gdyż ostatecznie ponosi go konsument nabywający towar. Ustawa nie uszczelni transferu funduszy za granicę. Natomiast doprowadzi u części podmiotów do wdrażania struktur lub obniżenia powierzchni i asortymentu celem uniknięcia płacenia podatku od handlu detalicznego. W ekstremalnej sytuacji może prowadzić do zamknięcia placówek i ograniczenia zatrudnienia. Nie podoba mi się, że ograniczając swój asortyment (co jednocześnie oznacza mniejszą powierzchnię sprzedaży), będziesz zwolniony z płacenia podatku od handlu detalicznego. Nie podoba mi się również, że mając szeroki asortyment (a co za tym idzie większą powierzchnię sprzedaży) i osiągając wysokie obroty, zostaniesz ukarany, płacąc dodatkowy podatek od handlu detalicznego. Jestem przeciwny wprowadzaniu przepisów zniekształcających rynek handlu detalicznego. Na końcu to i tak konsument zostanie obarczony tymi dodatkowymi kosztami.​

W projekcie ustawy pod hasłem sklepu wielkopowierzchniowego rozumie się obiekt powyżej 250 mkw. powierzchni sprzedaży według definicji z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której jako powierzchnia sprzedaży określona jest część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową przeznaczoną do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż detaliczna. Taka definicja prowadzić będzie do wielu sporów i interpretacji. Znamy przecież przykłady z przeszłości, gdzie definiowano obszar powierzchni sprzedaży, ograniczając go do kas, a reszta powierzchni wykazana była jako powierzchnia ekspozycji wystawowej i komunikacja. Czy warto wracać do takiego rozumowania? Użyta definicja sklepu wielkopowierzchniowego o rozmiarze powyżej 250 mkw. nie znajduje odzwierciedlenia ani w uchylonej ustawie o WOH, ani też w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadza się też drugi element – kwartalnego obrotu powyżej 2 mln zł, który sklep działający na powierzchni powyżej 250 mkw. miałby osiągać, żeby podlegać podatkowi od handlu detalicznego. Interpretować można to w sposób następujący: jesteś zaradny, masz duży asortyment i dobrze prowadzisz swoje przedsięwzięcie – zostaniesz wyróżniony dodatkową daniną publiczną, która zasili w 50 proc. budżet gminy, na którym dany obiekt handlowy się znajduje, a drugie 50 proc. trafi do budżetu państwa. W ustawie nie zdefiniowano przeznaczenia tej daniny, więc najprawdopodobniej służyć będzie łataniu dziur budżetowych. A co ze sklepami, które prowadzą działalność na powierzchni poniżej 250 mkw.? Według ustawy, nawet jeżeli będą miały astronomiczne obroty, nie podlegają ustawie o podatku od handlu detalicznego. A co z takimi, które nie osiągają obrotu kwartalnego powyżej 2 mln zł na powierzchni przekraczającej 250 mkw.? Też nie będą podlegać ustawie o podatku od handlu detalicznego. Jestem przekonany, że jeżeli ustawa w takim brzmieniu wejdzie w życie, zostanie zaskarżona, ponieważ powoduje nierówne traktowanie podmiotów gospodarczych w świetle prawa.