Nowe życie starych biurowców

Na Zachodzie Europy, zwłaszcza w Holandii czy w Niemczech, możemy znaleźć wiele przykładów udanych przebudów starych biurowców na apartamentowce czy hotele. W Polsce zaczyna się myśleć o przeróbkach tego typu m.in. ze względu na rosnącą konkurencję na rynku biurowym i stan techniczny starych biurowców. Budynki administracyjne, które w latach 60., 70. i 80. budowano dla państwowych firm, były umiejscawiane w dobrych lokalizacjach, jako tzw. „plomby” między istniejącymi budynkami. Można takie obiekty wyburzać, ale niektóre da się przerobić. I w szybki i stosunkowo niedrogi sposób na tym zarobić. Zwłaszcza że architektura tamtych lat, po zmianie elewacji, z sukcesem udaje nowoczesne budynki – oba style architektoniczne opierają się w większości na obficie przeszklonych prostopadłościanach.

Polski Holding Nieruchomościowy posiada taką nieruchomość i nie zamierza jej sprzedawać. 9-piętrowy biurowiec należący do PHN znajduje się przy al. Jana Pawła II 34 w Warszawie, na rogu z ul. Elektoralną i stoi pomiędzy budynkami z okresu socrealizmu. Remodeling pozwoli uzyskać powierzchnię użytkową mieszkań i usług rzędu 4,3 tys. mkw. PHN chce zainwestować w projekt 20 mln zł. Obecną koncepcję przebudowy stworzyła warszawska pracownia Stoprocent Architekci. Z tyłu istniejącego budynku ma zostać dobudowana nowa, 5-piętrowa część. Mieszkania – nietypowo dla tego rodzaju projektów – będą miały balkony. Stary budynek już je ma, a nowa część została zaprojektowana z loggiami. W innych przykładach remodelingu balkonów raczej się nie przewiduje głównie ze względu na koszty. Budynek zaoferuje 97 mieszkań o podwyższonym standardzie, parking podziemny i powierzchnię usługową na parterze. Budowa Jana Pawła II 4 ma zakończyć się za około cztery lata. PHN zdecydował się na zmianę funkcji ze względu na konkurencję na rynku biur. Okolica aż roi się od przykładów najlepszej możliwej powierzchni biurowej. Sam PHN planuje budynek biurowy na rogu al. Jana Pawła II i ul. Świętokrzyskiej. Rynek mieszkań o podwyższonym standardzie w okolicy natomiast wydaje się mały.

Nowy hotel w centrum w kilka miesięcy

W nowy w Polsce trend wpisuje się także projekt hotelowy w Łodzi. Nowy łódzki hotel zostanie otwarty jeszcze w tym roku przy ul. Piotrkowskiej. Tak szybka realizacja projektu możliwa jest tylko dzięki temu, że firma ma zamiar adaptować istniejący już, stary budynek biurowy zamiast jego wyburzania i stawiania hotelu od nowa. Spółka City Center zakupiła dziewięciopiętrowy biurowiec z lat 60. przy ul. Piotrkowskiej, naprzeciwko prowadzonego przez siebie obiektu hotelowego City Center Rooms. Przyszły czterogwiazdkowy obiekt docelowo dysponować będzie 144 pokojami. W starym biurowcu znajdzie się 56 pokoi, sala konferencyjna i restauracja. W hotelu na ostatnim piętrze przewidziano apartamenty. Całość ma być gotowa do końca 2017 roku. Jak powiedział nam Adam Pszczyński, manager hotelu City Center Rooms, na razie spółka nie może zdradzić więcej szczegółów na temat nowego hotelu. Całość inwestycji szacowana jest na około 50 mln zł.

Mieszkania na poczcie

Także w Wilnie stary biurowiec dostanie nowe życie. Firma Saulės Nauda kupiła na aukcji nieużywany biurowiec Poczty Litewskiej. Deweloper – Novalex stworzy tam małe lokale od 24 do 40 mkw., które mogą być na życzenie łączone w większe. Inwestor nie zmienił przeznaczenia budynku na mieszkaniowy, dlatego oferowane lokale sprzedawane są jako „studia” i mogą być użytkowane zarówno jako biura, jak i jako mieszkania. Lokale są wyposażone we wszystkie potrzebne do obu celów instalacje. Cena za 1 mkw. zależy od piętra, a w rzeczywistości od widoku z okna. Te na najwyższych kondygnacjach oferują widok na całą wileńską starówkę. Budynek zlokalizowany przy ul. Vivulskio 23 będzie posiadał także powierzchnię usługowo-handlową na parterze. Projekt ma być gotowy w trzecim kwartale 2016 r.

Pod czujnym okiem konserwatora

Firma Domotel zdecydowała się na remodeling o kilku twarzach. Przy ul. Szafarnia w Gdańsku powstał obiekt wielofunkcyjny Amber Tower. Dawny budynek biurowy położony nad Motławą jest pod ochroną konserwatorską, mimo iż powstał w latach 70. XX wieku. Dlatego nie była możliwa większa ingerencja w elewację. Na górnych kondygnacjach – od 5. do 9. – zlokalizowane są mieszkania na wynajem. Prowadzi do nich oddzielne wejście z recepcją. Na innych piętrach budynku znajdują się biura i restauracja.

Mordor z ludzką twarzą

Pomysł na remodeling dotarł także na Służewiec Przemysłowy, choć mamy tam do czynienia z młodszymi niż wcześniej opisane obiektami. Firma Walter Herz, która prowadzi proces komercjalizacji warszawskiego kompleksu biurowego klasy B przy ul. Postępu 3, myśli o zmianie funkcji części projektu. Obiekt, który przez ostatnie 10 lat wynajmował Polkomtel, został oddany do użytku w 2005 roku. Składa się z dwóch siedmiokondygnacyjnych budynków. Jak wynika z opracowania Walter Herza, jeden z tych budynków, którego powierzchnia liczy około 6 tys. mkw., spełnia warunki do adaptacji na cele hotelowe. Drugi ma być nadal wynajmowany na biura. Właścicielem kompleksu jest grupa WAN. Na razie nie są znane szczegóły dotyczące planowanego hotelu.

Model poszukiwany

Przykładów biurowców do potencjalnej przebudowy jest jeszcze sporo. – W naszym portfelu posiadamy wiele propozycji ciekawych m.in. ze względu na dobre położenie, np. budynek przy ul. Nowogrodzkiej. Wybudowany w 1964 roku, ma modernistyczną fasadę, która po rewitalizacji będzie mogła wpisać się na nowo w otoczenie – powiedział nam Paweł Buchman, dyrektor nieruchomości w Orange Polska. Inne tego typu oferty z portfela firmy to budynki przy ul. Armii Ludowej, Stępińskiej, Broniewskiego oraz Bieniewickiej. Każdy z nich mógłby zostać przerobiony albo na hotel, albo na budynek mieszkalny.

Zamieszkać w hucie

Gliwicki deweloper P.A. Nova natomiast na zakupionej działce po krośnieńskiej hucie szkła, gdzie zrelizował już park handlowy w zrewitalizowanej hali produkcyjnej, zastał z pozoru bezwartościowy biurowiec. Budynek z lat 60. ma zostać przebudowany na mieszkania. Deweloper chce ruszyć z przedsprzedażą jeszcze w tym roku. W projekcie będzie 40 lokali. – Obecnie uzyskano decyzję o warunkach zabudowy i rozpoczęto procedurę formalno-prawną w celu uzyskania pozwolenia na budowę – powiedziała nam Beata Dworaczek-Straż z P.A. Novy.

Z bankowego portfela

Tego typu przebudowy planuje w Polsce również firma 6B47. Do tej pory deweloper działał na rynku austriackim i niemieckim i ma za sobą kilkanaście takich projektów. Obecnie firma szuka odpowiednich do przebudowy budynków. – Prowadzimy negocjacje dotyczące zakupu trzech budynków w Warszawie. Są to starsze biurowce, które znajdują się obecnie głównie w portfelach instytucji, w tym banków. Nie mogę zdradzić szczegółów, ale są to biurowce na obrzeżach centrum, także na Woli czy Ursynowie. Przyglądamy się też innym budynkom w centrum – zdradził nam Mirosław Januszko, członek zarządu 6B47 Poland. – Z naszego punktu widzenia rynek przebudów w Polsce dopiero zbliża się do fazy rynku np. w Wiedniu, gdzie 6B47 ma za sobą kilka czy nawet kilkanaście takich projektów. Tam stare biurowce można kupić nawet za 1 tys. euro za metr, a sprzedajemy mieszkania za 3-4 tys. euro za metr lub sporo więcej. W Polsce biurowiec do przebudowy kosztuje 3 do 6 tys. zł. za 1 mkw. A mieszkania kosztują mniej niż w Wiedniu, szczególnie poza najlepszymi dzielnicami. Jeśli budynek jest za drogi, rezygnujemy i szukamy następnego – powiedział Mirosław Januszko. To, co zdecydowanie zwiększa koszt inwestycji, to brak parkingu podziemnego w takim biurowcu. – Często plan miejscowy zakłada, że projekty mieszkaniowe mają mieć odpowiedni wskaźnik miejsc parkingowych i od tego zależy, czy projekt może zostać zrealizowany – dodał prezes 6B47 Poland.

Wyższy poziom

Na przemianę stawia także lokalny deweloper ze Szczecina. 35-letni budynek, gdzie mieściła się szczecińska siedziba TVP i Polskie Radio Szczecin, ma zostać przebudowany na mieszkania. Położony nieco na uboczu, na rogu ul. Niedziałkowskiego i Wojska Polskiego, ale z dobrym dojazdem do centrum, 17-piętrowy budynek oferuje widok na centrum i Odrę. Inwestycję planuje firma Idea Inwest. Telewizja wyprowadziła się z budynku w 2004 roku. Dwa dolne piętra przebudowanego obiektu zostaną przeznaczone na biura. Prace modernizacyjne mają ruszyć za około dwa lata.

Niezrealizowane marzenia

Tego typu projekt był planowany także w Katowicach. W 2007 roku, w niedokończonym obiekcie, zaprojektowanym jako biurowy, nowy właściciel – firma Green House Project – planował stworzenie ekskluzywnego budynku mieszkalnego Rezydencja Parkowa. Projekt nie wypalił i w 2008 roku budynek został ukończony przez GHP jako biurowiec. Obecnie nazywa się Jesionowa Business Point.

Nowy trend staje się coraz popularniejszy. Wiceprezes BBI, Rafał Szczepański, powiedział nam, że jeśli budynek byłby w dobrym stanie technicznym i w dobrej lokalizacji, to projekt jest jak najbardziej wart rozpatrzenia. Są też głosy sceptyczne. Zdarza się, że pesymizm wkrada się po przeanalizowaniu stanu technicznego budynku. – Niemcy mogą sobie pozwolić na remodeling biurowców. Ich obiekty klasy C a nasze to techniczna przepaść – usłyszeliśmy od jednego z deweloperów zajmujących się m.in. rewitalizacją zabytków. Pozostańmy jednak w nastroju optymistycznym. Czekamy na następne przykłady, które wpłyną pozytywnie także na miasta regionu.

Grażyna Kuźma

radca prawny, BSJP

Nowa funkcja - dokumenty od nowa

Remodeling nieruchomości to nie są łatwe procesy od strony prawnej. Przeszkodą mogą być zapisy planu miejscowego. Czasami, aby zmienić funkcję budynku, te zapisy mogą wymagać zmiany. Na szczęście z reguły zapisy planu dają bardzo dużo możliwości wykorzystywania nieruchomości. Wtedy proces jest łatwiejszy. Tym niemniej trzeba wracać do pierwotnych dokumentów dotyczących warunków zabudowy, pozwolenia na budowę, uzyskiwać wszystkie wymagane zezwolenia niejako od początku. Można przyjąć, że tego typu proces może zająć do 12 miesięcy.